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La defensa de SAREB como título competencial del Estado

La reciente publicación de la Sentencia del Tribunal Constitucional (STC) sobre la Ley de Suelo (LS) y su Texto Refundido (TRLS), que determina la constitucionalidad de la práctica totalidad de la ley referida, ha dejado algunos otros titulares. Nos referimos en concreto a la correcta forma de interpretar el título competencial que le asiste al Estado sobre las bases y la coordinación de la planificación de la actividad económica (artículo 149.1.13ª CE) en relación con la vivienda y el urbanismo.

Recursos de inconstitucionalidad

Este título competencial, entre otros, se ha esgrimido para la impugnación de las leyes de vivienda de algunas Comunidades Autónomas (Navarra y Andalucía) – y las advertencias de hacerlo ante otras CCAA que están en la actualidad tramitando leyes similares (País Vasco)-. El argumento se resume en que una penalización de la vivienda deshabitada o la expropiación temporal del uso de las viviendas objeto de desahucios pone en riesgo el marco en el que han de desenvolverse las entidades de crédito y la SAREB poniendo en riesgo las acciones de reestructuración del sector financiero de este país. Tal cual.

Respecto a la posibilidad de que una ley autonómica imponga el deber de ocupación de las viviendas ya escribí un post anterior al que me remito. Allí llegaba a concluir que una ley autonómica puede imponer el deber de ocupación de viviendas:

  • En todo caso, para las viviendas protegidas
  • Para el resto de las viviendas siempre que dicha imposición resultara necesaria para la consecución de los objetivos de cohesión social en materia de vivienda o de regeneración urbana en materia de urbanismo.

Vivienda vacía

No es muy distinta mi interpretación en el caso de expropiación temporal del uso de la vivienda al banco para la protección del desahuciado. Si la medida es proporcionada y necesaria para la consecución del objetivo de cohesión social y se aplica de forma no discriminatoria no entiendo por qué el Estado habría de recurrirlo. Algo parecido viene incluso a reconocer la propia Abogacía del Estado en el recurso de inconstitucionalidad presentado contra la Ley de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Andalucía cuando en su página 38 dice literalmente:

“Si se entiende necesario disponer de un parque de viviendas para ponerlo a disposición de las personas con riesgo de exclusión social, puede (…) incluso, si fuera necesario, construir o expropiar las viviendas necesarias. Incluso podría expropiarse el derecho real de uso o habitación de las mismas, previa la oportuna indemnización, siempre que se aplicara esta medida sin discriminaciones arbitrarias (…)”

En definitiva, el objetivo de cohesión social en el que se enmarca la política de vivienda pueda dar pie a un amplio abanico de posibilidades legislativas en manos del legislador autonómico. También incluso la expropiación temporal del uso de viviendas siempre que se haga de forma proporcionada y no discriminatoria. Contrasta, no obstante, esta misma posición con la esgrimida en otros puntos del propio recurso.

El argumento de las bases y coordinación de la planificación económica

La Abogacía del Estado entiende que este título competencial le da cobertura jurídica para oponerse a todo lo que pueda poner en riesgo el plan estatal de reestructuración de las entidades de crédito.

En primer lugar, en mi opinión, es muy discutible que una medida temporal con eficacia limitada en el tiempo y aplicable sólo en algunas CCAA pueda poner en riesgo el conjunto de dicho plan de reestructuración. Si tomamos en cuenta que la propia SAREB tiene 15 años para proceder a la enajenación y liquidación de su parque de viviendas, ¿en qué puede perjudicar económicamente que las mismas estén ocupadas en régimen de alquiler durante tres años? Es más; siempre será preferible tenerlas ocupadas (y cobrar por el derecho de uso expropiado) que mantenerlas vacías y vacantes. Además, como hemos tenido la oportunidad de ver en Madrid, no parece que tener las viviendas ocupadas con inquilinos haya sido un obstáculo para que las mismas puedan ser adquiridas por fondos de inversión u otras gestoras de activos.

Lo preocupante es la posición que defiende la Abogacía del Estado alegando invasión competencial de la Comunidad Autónoma por los perjuicios que determinadas medidas normativas pueden tener en el plan de negocio de las entidades financieras o de la propia SAREB. En palabras de la propia Abogacía del Estado;

“Al incidir directamente la legislación andaluza en el valor de los inmuebles gestionados por la Sareb, podemos afirmar que el proceso de reestructuración no guardará el deseado equilibrio entre la protección de los clientes de las entidades de crédito y de los contribuyentes, sino que estos habrán de soportar una importante carga adicional; poniéndose en cuestión todo el proceso reestructurador”

El Estado, en base a su competencia en materia de bases y coordinación de la actividad económica, interpreta que es de su competencia también proteger el negocio de SAREB de las medidas legislativas que adopten las CCAA en materia de vivienda.

Sareb

La polémica entre el Estado y las Comunidades Autónomas con las interpretaciones in extenso de esta competencia no son nuevas. A este respecto conviene traer a colación la STC antes referida sobre la legislación de suelo en el que el propio Tribunal Constitucional (FJ5) recuerda su doctrina en la que dictamina que la interpretación de esta competencia debe hacerse de forma RESTRICTIVA porque de lo contrario puede constreñir o vaciar la competencia de las CCAA.

Piénsese por ejemplo, que ahora las CCAA ya no pueden reformar sus leyes para exigir mayores reservas de VPP sobre suelos urbanizables o urbanos porque ello lesiona el valor de los activos de SAREB en materia de suelo; o la prohibición a las CCAA de retocar a la baja el módulo que fija los precios de las viviendas protegidas porque repercute de forma negativa en los balances de entidades financieras o la SAREB que tengan VPO en su haber.

Y es que la legítima competencia estatal para imponer una reestructuración de un sector económico no puede, en buena lógica, extenderse a defender la posición jurídica y de mercado de la entidad reestructurada, que son cosas bien distintas.

Decreto-Ley andaluz y regulación de la vivienda desocupada ¿Competencia?

Como ya es conocido, el Tribunal Constitucional acaba recientemente de dictar la providencia de admisión a trámite del recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Gobierno del Estado contra distintos artículos del Decreto-Ley 6/2013 de 9 de Abril para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda (número de asunto: 4286-2013). En el recurso de inconstitucionalidad presentado se discute la forma de tramitación como Decreto-Ley así como diferentes artículos de la misma que tienen por objetivo modificar la Ley 1/2010 reguladora del derecho a la vivienda.

Aunque el Decreto-Ley es más conocido por disponer la expropiación de uso de viviendas ejecutadas por las entidades financieras (Disposición Adicional Segunda), a raíz de alguna invitación en redes sociales, me he animado a realizar un análisis de los argumentos del Consejo de Estado y que han servido para impugnar aquellos artículos del Decreto que exigen la ocupación efectiva de la vivienda – evitando su permanencia en estado de desocupación – asociando esta exigencia a su función social.

Tribunal-Constitucional-fachada

 Mi opinión, discrepante del dictamen del Consejo de Estado, es que efectivamente puede asistir a una Comunidad Autónoma titular de materias como el urbanismo y la vivienda la competencia legislativa para asociar el deber de la efectiva ocupación de las viviendas a sus propietarios. Todo ello, lógicamente, con independencia del alcance que el legislador autonómico otorgue a esa obligación; alcance que deberá, en su caso, ser examinado a la luz de los principios constitucionales rectores de la acción administrativa de las Administraciones Públicas.

En este caso, tratándose de un tema de actualidad y que incluye una propuesta de solución novedosa, invito a participar abiertamente en este debate bien en la web o en redes sociales. También conviene advertir que, por su carácter novedoso, es más cierto que nunca aquella coletilla “a salvo opinión mejor fundada en derecho” que adjuntamos los juristas al final de nuestros informes y dictámenes.

Si se quiere acceder al documento de análisis, aquí os lo dejo

 Analisis jurídico del Decreto_web