Anteproyecto de Rehabilitación y Regeneración Urbana. El derecho de realojo

Visto el interés que ha suscitado mi anterior entrada sobre el tratamiento que el anteproyecto dispensa al deber de conservación de los propietarios de edificios, me animo a publicar este segundo post que tiene como objeto el análisis del régimen jurídico que se prevé al derecho de realojo. También lo hago en mi calidad pasada de responsable de un gran equipo de profesionales que, desde el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, gestionó las mayores operaciones de regeneración urbana y realojamiento de Euskadi en la última década.

 Para los menos iniciados, conviene aclarar, resumiendo mucho, que el derecho de realojo es el derecho que tiene un particular, ocupante legal de una vivienda, a disponer de otra vivienda de sustitución en el supuesto de que una actuación urbanística suponga la desaparición de su vivienda habitual.  Por lo tanto, este derecho viene a consistir en el que el promotor de la actuación urbanística se ve obligado (como una carga urbanística más) a ofrecerle al afectado una vivienda de sustitución y que, por imperativo legal, se la debe ofrecer en condiciones de precio (venta o alquiler) de las viviendas de protección oficial. Finalmente, simplemente aclarar que la doctrina del Tribunal Constitucional confirma que, al tratarse de un derecho de la ciudadanía, la competencia plena de su regulación corresponde inequívocamente al Estado.

Por lo tanto, entiendo que el tema merece un análisis detenido. Especialmente en lo referido a los supuestos de hecho, en qué actuaciones urbanísticas, asiste este derecho de realojo al afectado por una actuación urbanística y en cuáles no. Y es que el régimen jurídico del realojo es radicalmente transformado por el Anteproyecto y convendría generar cierto constraste sobre los mismos porque, en mi opinión, podría dar lugar a importantes injusticas.

En primer lugar, destacar que el artículo 110.2 de la Ley 2/2011, de Economía Sostenible (en adelante LES), hoy vigente, otorga a las actuaciones de renovación y rehabilitación urbana la condición de “actuaciones de transformación urbanística, de conformidad con lo previsto en el artículo 14.1 del texto refundido de la Ley de Suelo (…)”. Esto supone que a este tipo de actuaciones de regeneración y rehabilitación también les son de aplicación el conjunto de deberes regulados en el artículo 16 del TRLS. Pues bien, este artículo 16 en su apartado primero letra e) recoge con claridad el derecho de realojo así como el derecho de retorno (en el caso de los ocupantes sean arrendatarios). Ninguna duda puede caber hoy en día que en el caso de una actuación suponga la desaparición de la vivienda habitual, sea esta de regeneración urbana o de rehabilitación (piénsese en una edificación rehabilitada con alteración de la distribución interior del edificio), al afectado le asistirá el derecho de realojo o retorno, según corresponda.

 Por eso conviene llamar especialmente la atención de lo que se propone en el Anteproyecto de ley porque esta garantía general ha desaparecido. Efectivamente, el anteproyecto excluye la condición de “actuaciones de transformación urbanística” a las llamadas “actuaciones edificatorias”. Al deslindar las actuaciones edificatorias (nuevo artículo 14.2 del TRLS), ya no asistiría el derecho de realojo general de la LES a los afectados por este tipo de actuaciones:

    • Nueva edificación o sustitución de la edificación existente
    • Regeneración urbana con urbanización complementaria
    • Rehabilitación de edificios

El derecho de realojo o reotorno en estos supuestos quedarían regulados ahora por el nuevo artículo 15 del Anteproyecto de Ley. Pero en este artículo, si se lee con detenimiento su párrafo segundo, NO se garantiza el realojo de ocupantes legales de vivienda habitual en actuaciones aisladas (las edificatorias) en las que no se actúe por expropiación. Para este supuesto sólo se está garantizado el derecho de retorno de arrendatarios.

Probablemente el legislador esté entendiendo que la participación inicial de los propietarios de vivienda representa una cuota de participación suficiente que garantizaría la titularidad de la vivienda de sustitución, una vez finalizada la actuación de rehabilitación. Pero ello no siempre tiene por qué ser así. Puede ocurrir, por ejemplo, que el importe elevado de las obras junto con la re-distribución interior del edificio coloque a los propietarios en una situación de no poder afrontar las derramas que les corresponderían para tener acceso a esa vivienda. De esta forma se está otorgando al promotor (agente rehabilitador) la posibilidad de forzar una “reparcelación interior” de la propiedad horizontal en el que “se ahogue” económicamente al antiguo ocupante-propietario de vivienda de forma que no pueda adquirir derechos suficientes para adquirir una vivienda de sustitución (que ya no se tendría que ofrecer a precios de VPO, al no existir derecho de realojo). El supuesto no es tan irreal si se considera el supuesto de edificios necesitados de una fuerte rehabilitación y con ocupantes legales con pocos recursos económicos para afrontarlas.

Si se quiere evitar ese efecto, el anteproyecto debería dejar claro en el artículo 15.2 la subsistencia del derecho de realojo para aquellos propietarios en los supuestos en que la propiedad original de la vivienda (incrementado con la aportación derivada del estricto deber de conservación) no diera derecho en la futura reparcelación interior del edificio a una vivienda rehabilitada de iguales dimensiones y características a las que actualmente disfruta . Todo lo demás es manifiestamente injusto.

Todavía es más sorprendente lo dispuesto en el artículo 15.1.a) del anteproyecto que regula el realojo en los supuestos en los que se actúe por expropiación (con o sin beneficiario) tanto en actuaciones conjuntas como aisladas. En este tipo de casos, por contra de lo que acabamos de ver, parece querer garantizarse el derecho de realojo en cualquier caso. Quizás porque en estos casos el protagonismo de la gestión lo asume una Administración Pública, no un promotor privado. En estos casos, la indemnización (justiprecio) de la expropiación de su vivienda habitual se hace corresponder con la entrega de la vivienda de realojo. No sería entonces posible que los afectados se quedaran sin realojo por motivos económicos porque, por muy baja que fuera la indemnización expropiatoria, esta se haría al menos corresponder con la entrega de la vivienda de sustitución.

 El problema radica en que esto tiene poco pase constitucional tal como está redactado. Es muy habitual poder comprobar en este tipo de supuestos de regeneración y renovación urbana que las viviendas que son objeto de expropiación son muy distintas las unas de las otras. Si se equipara justiprecio y vivienda de realojo, no sería extraño encontrarnos con supuestos en que se esté justipreciando (por entrega de idénticas viviendas de realojo) por el mismo valor bienes y derechos expropiados de condiciones muy diferentes. Conviene traer a colación la dicción literal del artículo 33.3 de la CE cuando habla de forma expresa de que nadie podrá ser privado de sus bienes sin la “correspondiente indemnización”. En este caso, no se cumpliría este requerimiento porque la indemnización (vivienda de realojo) no tiene por qué guardar correspondencia con los bienes y derechos expropiados. Además, la experiencia enseña que la valoración e indemnización de forma individualizada de cada uno de los bienes (viviendas) y derechos, aunque sea dentro de la misma Unidad de Ejecución con iguales aprovechamientos e iguales cargas, es una técnica avalada por la jurisprudencia.

Esta disparidad de tratamiento jurídico del derecho de realojamiento entre agentes privados y públicos no tiene ningún sentido. Carece de toda lógica que los derechos de los propietarios de vivienda habitual se hagan depender del hecho de si la actuación es aislada o es conjunta o bien del sistema de gestión que se hubiere elegido (expropiación o gestión reparcelatoria) porque son decisiones públicas en las que el particular no puede influir. Por otra parte, es abiertamente inconstitucional hacer coincidir siempre y en todo caso la indemnización expropiatoria con la entrega de viviendas de realojo en régimen de propiedad porque se estarían tratando de forma igual situaciones de expropiación de bienes y derechos muy diferentes. Si se quiere garantizar el realojo en todo caso, con independencia del valor de lo expropiado, este realojamiento se podría materializar, por ejemplo, en viviendas sociales de menor precio o en régimen de alquiler social (como, por cierto, viene haciendo el Gobierno Vasco desde hace ya años).

 En resumen, nuevamente debemos llamar la atención sobre el efecto perverso de la búsqueda de la rentabilidad inducida a favor del “agente rehabilitador” en estas operaciones de regeneración y rehabilitación urbana. Rentabilidad y viabilidad económica que se propone el legislador conseguir sobre la base del incremento indiscriminado de deberes a cargo de los propietarios originales de viviendas (ver comentario sobre el deber de conservación en la anterior entrada) y la volatilización de derechos de realojamiento de sus ocupantes en las actuaciones de rehabilitación o reedificación privadas. Todo ello en perjuicio de las personas con menores recursos económicos y que viven en los barrios más necesitados de regeneración o rehabilitación. Este fenómeno de expulsión de la población menos pudiente de los barrios regenerados, es una consecuencia social que el Urbanismo debería impedir o acotar, no fomentar como parece que se propone.

Aprovecho para reafirmar mi convencimiento de la necesidad de actuar (incluso de forma urgente) sobre los tejidos urbanos existentes (urbanizados y edificados) en nuestros pueblos y ciudades. Pero esta política pública de actuación no tiene sentido que copie los instrumentos de actuación y mecanismos de financiación que se han arbitrado para “extender la ciudad” (técnicas de ensanche de poblaciones) y que tiene por exclusivo objeto el reparto de las plusvalías producidas por la acción urbanística sobre “el suelo”. En este tipo de actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana estamos hablando de entornos urbanos y de viviendas donde las personas viven y se desarrollan. Y el respeto que nos deben merecer las personas exigiría a las Administraciones Públicas “actuar de otra forma”. Desgraciadamente, sospecho que el anteproyecto está muy lejos de conseguirlo.

10 comentarios en “Anteproyecto de Rehabilitación y Regeneración Urbana. El derecho de realojo

  1. Gracias por compartir tus conocimientos y experiencia con aquellos que teniendo la impresión de que no se están haciendo las cosas bien, desconocemos el calado de las leyes que con contenidos en algunos casos inconstitucionales estan dando cobertura a estos desmanes.
    Sigue abriendonos los ojos y enseñandonos a comprender lo que esta sucediendo.

    1. Encantado Teresa. Como puedes ver, el blog es bastante reciente y precisamente me animé a abrirlo porque creo que si no se da publicidad a algunas cosas, se está contribuyendo a que pasen desapercibidas y, así, colaborando a que los desmanes se lleven a la práctica. Tu comentario me apunta a que voy en la dirección correcta. Muchas gracias.

  2. Como se valora la vivienda afectada por un realojo. ? Es lo mismo que sea un piso o una casa individual ? Me gustaría saber cuales son los criterios de valoración del inmueble o terreno afectado. Que derechos tiene la persona afectada por un realojo ?

    1. Estimado Gregorio,
      Lo primero gracias por participar en este foro. Paso a responderle la preguna que formula y que no tiene una respuesta simple, desgraciadamente.
      La valoración depende del sistema de ejecución que dé lugar a la desaparición de la vivienda habitual. Si se trata de la expropiación forzosa de una Administración, las reglas de valoración están establecidas en el Texto Refundido de la Ley de Suelo. Lo más habitual es que se levante una ficha individualizada de valoración de la finca afectada con la descripción de los bienes que se expropian (la vivienda, terrenos adosados, etc.) y su estado de conservación. Por lo tanto, no sería lógico que una casa individual se valore igual que un piso que, por definición, sólo ostenta una cuota de propiedad del suelo sobre el que se asienta.
      Si el sistema de ejecución es cualquier otro que derive en una reparcelación, existe libertad de valoración y no hay criterios prefijados. No obstante, la forma de actuar en una reparcelación suele incorporar también una valoración individualizada de los bienes que desaparecen por la actuación porque se debe justificar la procedencia de las indemnizaciones correspondientes.
      Hasta ahora el derecho de realojo y el derecho de indemnización son derechos independientes. Por lo tanto, a la persona afectada le justiprecian (expropiación) o le indemnizan por los bienes que se le quita (reparcelación). Si el bien que desaparece es una vivienda que el afectado ocupaba legalmente como vivienda habitual, surge además, y con carácter independiente de la indemnización, el derecho de realojo.
      El derecho de realojo consiste en poner a disposición del afectado (esto no significa regalar sino sólo ofrecer) una vivienda de sustitución adaptada a sus necesidades (superficie, adaptación de la vivienda a discapacidad, etc.) y en las condiciones (básicamente precio) de las viviendas de protección oficial. Posteriormente, las legislaciones urbanísticas de cada Comunidad Autónoma pueden ampliar el contenido de este derecho.
      Como el derecho de realojo y el derecho a pedir una indemnización son independientes, lo normal es que el afectado utilice la indemnización a la que tiene derecho para el pago de la vivienda de realojo. Pero no es obligatorio.
      Pero el proyecto de ley de rehabilitación, renovación y regeneración urbana hace desaparecer la independencia de ambos derechos. Así, dispone que el justiprecio (la indemnización en expropiaciones) es equivalente al precio de la vivienda de realojo. De lo que se deduce, efectivamente, que si se ofrecen viviendas de realojo iguales a los afectados, la indemnización sea la misma en el caso de expropiación de una casa individual o de un piso. Lo que, en mi opinión, ya adelanto en el post que no sólo no tiene ningún sentido sino que además puede ser inconstitucional por incumplimiento del artículo 33.3 de la Constitución, que exige la “correspondiente indemnización” ante la privación forzosa de bienes y derechos.
      Lamento extenderme en la respuesta pero me parece preciso para dar respuesta a su pregunta.
      Un saludo,

  3. Buenas tardes:
    Soy de Barcelona y estoy afectado por el Plan Vermell de Urbanismo, estoy en juicio de conticios. por negarse a la indernizacion que me corresponde,que es la diferencia del alquiler que pago por el que pagarepor 10 años.Ya que mi contrato en re renta antigua anterior a Boller,Totla Me ponen la pega que en el contrato pone por meses y no por años
    Sabiendo que es indefinido.
    Total me manda una carta para abandono de vivienda en 30 días dándome una vivienda de alquiler a 600€ por 2 años mas tres prorrogables .
    Atentamente:Juan

  4. Juan:
    Se me olvidaba, me puedo negar a dejar la vivienda, asta que se solucione lo del juicio
    Y segundo podría exigir que ne mantuviera el contrato antiguo en vigor,para la nueva vivienda.
    PD: No soy un aprovechado de las rentas antiguas ya que pague 500.000pts de traspaso por la vivienda cuando los pisos valian 700.000pts

    1. Estimado Juan,

      El blog sólo tiene la pretensión de convertirse en un espacio de reflexión general. Como comprenderás, por respeto a los abogados compañeros de profesión, no puedo convertir el blog en un consultorio jurídico.

      Sin perjuicio de lo anterior, sí me gustaría trasladarte unas cuantas generalidades. Aunque en teoría la expropiación de bienes y derechos se debe regir por el principio de indemnidad (esto es, debe dejar al expropiado patrimonialmente inmune) esto en la realidad no suele ocurrir. Se puede discutir en Jurado de Expropiación Forzosa y después en Tribunales la cuantía de la indemnización por la diferencia entre el coste de la renta que pagas por la vivienda y el coste que te supondrá en el futuro hacer frente al nuevo arrendamiento (pérdida generada para ti que se te ha de indemnizar). Pero dicho pleito en ningún caso puede resolverse en el sentido de reproducir el contrato antiguo en la nueva vivienda (porque la vivienda de realojo no es una vivienda sujeta al régimen de renta antigua) Por otra parte, la expropiación tampoco se paraliza por el hecho de que haya un desacuerdo en la cuantía de la indemnización.

      Suerte en el litigio que espero se resulva de la forma más favorable para ti.

  5. Hola, muy buenos argumentos, quisiera consultar uno de los casos en reparcelaciones con un previo de expropiación, la pregunta es, buceo en normativascde todo tipo y las referencias son únicamente, en cuanto a justiprecio e indemnizaciones pero en realojamiento bajo el termino de arrendamientos en el realojo.
    Existe dicho justiprecio o indemnización por la extincion del antiguo contrato de arrendamiento indefinido o de cualquier otro tipo ( 5 años, etc.) en el realojo pero mediante la compra de la nueva vivienda de VPO.
    Saludos y gracias.

    1. Desde luego al inquilino le asiste la indemnización de su derecho arrendaticio, que deberá figurar en el proyecto de reparcelación. Sobre si le asiste o no el derecho al retorno, en un proceso reparcelatorio, dependerá de lo que disponga la legislación urbanística respectiva.

      En cualquier caso, el derecho de retorno no extiende su derecho a tener acceso a la compra de una nueva vivienda de VPO. Muchas legislaciones urbanísticas hablan de “puesta a disposición de una vivienda protegida en el mismo régimen de tenencia”. Por lo tanto, un inquilino podría tener derecho a volver al inmueble del que era inquilino 1) si este no desaparece por el proceso de transformación urbanística y 2) en el mismo régimen de tenencia original (alquiler).

      Cosa distinta son los acuerdos a los que llegue el inquilino con el promotor en permuta de su derechos indemnizatorios.

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