La habitabilidad de las viviendas vacacionales

Estos días se ha presentado en sociedad el segundo borrador sobre la Ley de Turismo de Euskadi. En las versiones conocidas del anteproyecto, a la hora de regular las viviendas para uso turístico, se exige que las mismas cuenten con licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad para poder destinarse a este uso turístico.

Las viviendas para uso turístico se definen como aquellas que se comercialicen para uso turístico siendo temporalmente cedidas por su titular a este fin. Para ello se exige en el párrafo 12 del artículo 53, como condición previa de su destino a su uso turístico, que las mismas cuenten bien con licencia de primera ocupación bien con cédula de habitabilidad.

Ya reflexionamos en otra entrada anterior sobre el peligroso régimen de la habitabilidad que se incorporaba en la ya aprobada Ley 3/2015, de Vivienda de Euskadi. En esa entrada destacábamos que la ley se preocupa más de la inhabitabilidad que de las condiciones de habitabilidad de las viviendas. De modo que ahora se exigiría a los Ayuntamientos que declaren inhabitables aquellas viviendas que no reunen las condiciones de habitabilidad reguladas reglamentariamente, lo que genera importantes inseguridades jurídicas al dar carácter retroactivo a su exigibilidad; algo que no se ha atrevido a hacer ninguna otra ley autonómica a salvo la legislación catalana, que implantó la  exigencia y recuperó la cédula de habitabilidad en aras a controlar las condiciones de las viviendas que se incorporan al tráfico jurídico mediante compraventa o alquiler.

Por el contrario, la legislación vasca, aunque dispone que la regulación de las condiciones de habitabilidad son competencia del Gobierno Vasco (que por tanto deberá respetarse por las normas urbanísticas de edificación de los Ayuntamientos), no se habilita ningún medio para que las viviendas puedan obtener una suerte de certificación administrativa que acredite que las mismas cumplen con tales condiciones de habitabilidad. Ciertamente la ITE o el IEE (que en Euskadi vienen a ser lo mismo) no sirven a tal fin porque tienen por objeto el edificio y no las condiciones de las viviendas que lo componen.

Si ponemos en relación lo dicho con la nueva exigencia del anteproyecto de ley de turismo de Euskadi, que exige la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación para que las mismas puedan darse de alta en el registro correspondiente a los efectos de poder dar a las mismas un uso turístico o vacacional, tenemos un buen problema encima de la mesa para aquellas viviendas que no dispongan (porque no les era exigible a la fecha de su construcción) la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación. Piénsese en viviendas de los cascos históricos y con gran potencial turístico como, por ejemplo, en el ejemplo de la foto de Getaria.

Playa Getaria pa-alde-zaharra_0

Primero, por problemas de procedimiento. Porque  en ninguna normativa se regula cómo se obtiene este certificado de habitabilidad ni quién lo tiene que evacuar. Ello a salvo que la normativa sectorial de turismo estableciera un trámite específico para ello, algo que no se prevé en la ley ni tiene mucho sentido por razones de competencia. Desde la Ley 3/2015 de Vivienda la única certificación que se podría obtener desde el Ayuntamiento es que la vivienda no ha sido declarada inhabitable o que no se halla incursa en un procedimiento para ello.

Segundo, por problemas de fondo. Porque, dado el carácter progresivo de las condiciones mínimas de habitabilidad exigibles, las viviendas más antiguas se van a ver sometidas a unas condiciones de habitabilidad más exigentes que otras viviendas con una antiguedad de 50 o de menos años, que obtuvieron la certificación de habitabilidad de acuerdo a las condiciones de vigentes en su momento. Lo que comporta diferencia de trato jurídico de los titulares de  viviendas que quieran alquilarlas para su destino al uso turístico.

Tercero, por problemas de discriminación. Porque el anteproyecto no exige la cédula de habitabilidad o bien la licencia de primera ocupación a las viviendas que se alquilen por habitaciones (artículo 54). Se entiende por estas las viviendas previamente habitadas que son objeto de cesión por habitaciones. Quizás la exigencia de la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación no se prevé porque se presuponga que si la vivienda está habitada es porque ya reune las condciones de habitabilidad exigidas por la normativa, lo que ya sabemos que no es cierto para las viviendas antiguas.

La única forma de superar esta triple dificultad es que la ley turística prevea tanto unas condiciones mínimas exigibles comunes para todos los titulares de las viviendas que se pretendan destinar a uso turístico (se alquilen o no por habitaciones); condiciones que se habrían de acreditar mediante un procedimiento específico que se habría de seguir ante el órgano supervisor de los recursos turísticos de la Comunidad Autónoma. Extremo este último que el anteproyecto no prevé generándose por ello un gran problema.

En conclusión, vincular la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación como requisito previo para la legitimidad del uso turístico de las viviendas es una mala decisión porque, como hemos visto, puede acarrear no pocos problemas jurídicos tanto para los titulares de viviendas así como para el Departamento competente en materia de Turismo; a estos efectos destacamos que la normativa propuesta puede incluso impedir el acceso al uso turístico de las viviendas de nuestros Cascos Históricos, algo que no es ni lógico (por suponer renunciar al  potencial económico de las viviendas por su atractivo turístico) ni parece haya sido la voluntad del Departamento proponente del anteproyecto de ley.

Un comentario en “La habitabilidad de las viviendas vacacionales

  1. Por curiosidad he buscado el origen de la cedula de habitabilidad, y es bastante antiguo, 1940:
    El decreto cuatrocientos sesenta y nueve/mil novecientos setenta y dos, de veinticuatro de febrero, reguló el procedimiento de expedición de las cédulas de habitabilidad establecidas por decreto de veintitrés de noviembre de mil novecientos cuarenta.

    Supongo que en los inicios, en la decada de 1940, la mayoría de constructores no las tramitarían, así que todas las viviendas con más de 70 años se encuentran con el problema que apunta Iñigo en el post

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