Dación en pago retroactiva. Una propuesta de actuación

Hay que tener en cuenta que la hipoteca se constituye como garantía real tras un contrato de préstamo firmado entre dos partes. Voy a prescindir, seguramente de forma indebida, de que dicho equilibrio de las partes (la entidad financiera prestamista versus personas prestatarias y avalistas) no existió ni siquiera en el momento inicial.

La retroactividad tiene el problema de que tiene altera el inicial equilibrio a favor de una sola de las partes, ya que es el prestatario el que se ve exclusivamente beneficiado por el cambio de las reglas de juego.

Por eso mi opinión es que la dación en pago retroactiva debería basarse más en el principio del derecho romano de la cláusula “rebus sic stantibus”. Esto es, la aparición de circunstancias sobrevenidas (la depreciación inesperada del activo subyacente junto con la aparición de circunstancias sobrevenidas ajenas que provocan la insolvencia) que dan por resultado el (mayor) desequilibrio de la relación contractual inicial. Por tanto, entiendo que la aplicación de este principio debería intentar buscar un “diferente” equilibrio entre las partes que no suponga todos los beneficios para una de las partes en detrimento de la otra. Además no podemos olvidar que este objetivo del reequilibrio lo puede obtener la propia entidad financiera mediante la novación de acuerdos con la parte deudora.

El problema surgiría cuando no hay posibilidad de llegar a un mutuo acuerdo amistoso entre las dos partes. Lo primero que habría que hacer es apreciar en qué supuestos se entiende que la situación real ha superado las expectativas razonables de cumplimiento del contrato de préstamo. Esto nos adentra en el concepto del “deudor de buena fe” (que no ha podido hacer frente al cumplimiento del préstamo por circunstancias sobrevenidas y ajenas a él mismo) y modularlo con el mayor o menor perjuicio que suponga la ejecución y el lanzamiento hipotecario.

Por ello para la dación en pago retroactiva propondría la exigencia de tres requisitos que serían concurrentes (muy similares a los de la ILP)

  • Vivienda habitual
  • Deudores de buena fe (hipotecados y avalistas)
  • Precio inicial de la hipoteca inferior, por ejemplo, a 400.000 €

Se debería constituir un arbitraje (como el previsto para el tema de preferentes y subordinadas) que analice aquellos supuestos que quedarían comprendidos y cuáles no.

La propuesta consiste en hacer intervenir a la SAREB (Banco Malo). A la vista de que las propias entidades financieras estiman que los supuestos podrían no superar las 15.000 familias (a mí me parece un número muy respetable) la articulación de este reequilibrio no supondría un sobrecoste muy importante para la SAREB. La propuesta de actuación sería de la siguiente manera;

  • El Banco de España obliga a las entidades financieras que tienen los activos afectados en forma de hipotecas a traspasarlos al Banco Malo al mismo precio de los traspasos      recientemente realizados (y con carácter independiente del importe y la entidad financiera de que se trate) Esta posibilidad se apoya en la literalidad del propio artículo 35 de la Ley 9/2012 pero paralelamente habría que reformar ligeramente los artículos referidos a la SAREB en esta misma ley.
  • La entidad financiera se consigue liberar del activo “tóxico” y evitar la ejecución hipotecaria (ahorro de costes). Así mismo, se liberan las provisiones que eran exigidas por dicho activo. Todo ello cubriría parcialmente la “pérdida de valor” sufrida por la entidad financiera por la transmisión forzosa del activo por debajo de su valor neto.
  • El Banco Malo, beneficiado por la rebaja en el precio de traspaso y de adquisición, propone al deudor la dación en pago de la vivienda y así cancelar la deuda pendiente.
  • En el caso de que haya dación en pago, y a elección del deudor hipotecario, la SAREB se compromete a mantener al antiguo propietario en régimen de alquiler al 30% de sus ingresos durante un plazo de 5 años. La renovación de este alquiler sería hasta un      plazo máximo de los 15 años, plazo de vigencia de SAREB, por 2 plazos adicionales y renovables de 5 años. No obstante, esta renovación quedaría supeditada a existir un mutuo acuerdo entre las partes.
  • Al momento de la resolución del contrato de alquiler, las viviendas se ofrecen, primero, a sus inquilinos (opción de compra)
  • Si las viviendas no se lograran vender por la SAREB en el plazo que media hasta el final de su existencia (15 años), las viviendas se califican como de VPO y se ofrecen a la Administración General del Estado y, a través de este, a los Gobiernos autonómicos. Todo ello con el objeto de que estos incrementen su parque de viviendas en alquiler. Esta transmisión se operará en el momento de la liquidación de la propia SAREB y con cargo de la aportación del FROB en la misma (49% del capital social)

De esta forma,

  1. A la entidad financiera le interesa llegar a un acuerdo con el hipotecado para evitar el traspaso forzoso a la SAREB por menor importe que el valor neto del activo. Si le es imposible llegar a esa acuerdo, se “libera” del problema a través de la SAREB (lo que le permite ahorrar costes, obtener una rápida liquidez y liberarse de carga inmobiliaria y desactivar provisiones) lo que le cubre parcialmente de dicha disminución patrimonial.
  2. A la persona hipotecada se le permite la dación en pago retroactiva y se le deja de forma provisional en alquiler en la vivienda que actualmente ocupa (como pide la ILP). En el caso de que deseara volver a adquirir la propiedad de la vivienda, por mejora en su situación económica, se le daría la oportunidad de hacerlo.
  3. La SAREB no vería especialmente perjudicado su plan de negocio (lo están reformulando en estos momentos) ya que la afectación no se extiende a tantas viviendas. Tampoco los precios de adquisición de los activos son distintos a los precios con los que ha estado operando hasta ahora con las entidades financieras reestructuradas. Así mismo, se asegura la liquidación definitiva de estos activos a cargo de la participación del FROB en el capital de la misma.

Y lo que creo que es más importante; esto permitiría a la SAREB lanzar un mensaje a la ciudadanía de que no sólo tiene el objeto social de “salvar entidades financieras” sino también a las personas que, por cierto, también han sido de alguna forma afectadas por la reestructuración bancaria.

Seguramente la propuesta podría ser reformulada con más acierto por los agentes implicados y las ONG que han estado luchando por este tema. Sólo pretendo con esta entrada proponer para discrepar de aquellas personas que alegan que la dación en pago retroactiva es jurídicamente imposible o injusta por poder resultar una invitación “a no pagar”.

10 comentarios en “Dación en pago retroactiva. Una propuesta de actuación

  1. La propuesta tiene mucho sentido, y ventajas para todas las partes. A primera vista es todo un “ganar-ganar”. Lástima que a los responsables de solucionar este desastre estén del lado de una, y solo de una, de esas partes supuestamente “equilibradas”

    1. Me alegro que te haya gustado. La propuesta está bastante inspirada en lo que propusimos nosotros respecto a las hipotecas cuando salimos del Gobierno.

      Me parece un escándalo que el crédito promotor tenga dación en pago y el crédito familiar no. Me enerva que el Banco Malo se monte y dirija a salvar las posiciones financieras de las entidades financieras y no los dramas de las personas y las familias. Por eso, no puedo dejar de proponer públicamente algo razonable que sirva por lo menos para callar las bocas de los agoreros que dicen que la dación en pago retroactiva no es razonable ni conveniente. Sólo con eso ya me doy por satisfecho.

      1. Jose9 Manuel Mene9ndez / Contestando a Victor; Es fe1cil entender que no isnreeta que sepa la verdad, pero no de esto en concreto, hay demasiados ejemplos en Valencia, en Andalucia, en Asturias , en Madrid , en Barcelona y ased podredamos seguir casi por orden alfabe9tico cada uno de los municipios donde han gobernado unos y otros Por otro lado como nos van a tratar en Europa con este panorama mas propio de una novela de Quevedo que de un estado democre1tico.Ahora definamos democracia! Donde el supremo este1 nombrado a dedo supeditado a la clase poledtica de turno, a lo que hemos asistido en los faltimos tiempos es a un mercadeo poledtico que primero produce una situacif3n de bloqueo la cual acaba degenerando en un reparto puro y duro de cuotas. Si tu votas a estos 3 medos, yo voto estos 4 tuyos: ased es como se aplica en la pre1ctica la mayoreda de 3/5. La situacif3n es tan grave que, tras la renovacif3n del faltimo Consejo General del Poder Judicial, ni uno sf3lo de sus miembros es independiente. Los 20 pertenecen a algfan tipo de asociacif3n de jueces de clara adscripcif3n ideolf3gica. El hecho resulta especialmente escandaloso cuando la mitad de los jueces espaf1oles no pertenece a ninguna asociacif3n. Esto en el supremo, que ocurre con los medios de comunicacif3n y con los bancos? Hay imparcialidad? Que cosas tiene la vida !! No parece sospechoso que el ministro de turno (listos) acabe en un despacho de algunas de las grandes empresas con sueldos estratosfe9ricos , mientras los jovenes (tontos) mejor preparados de la historia se ven forzados a emigrar. A cambio de que ? Seguro que no es a cambio de su brillante trabajo, a los hechos me remito.

    2. Sef1oras y sef1ores .Todo lo que se haga, desde un nivel local, hasta un nivel estatal o nniaocal, sere1 bueno, ademas de imperativamente necesario , o sea, dicho de otro modo, que ye1 estamos tardando demasiado.Pero como las cosas hay que saberlas, y saberlas enteras y no a medias, sepan pues que nuestros politicos, no son mas que me9ras marionetas, a las que se maneja desde el exterior, y a las cuales se les de1 ciertos privilegios, para que sea mas facil si cabe su manejo. Como lo estamos viendo en nuestro paeds, donde los politicos hacen y deshacen a su antojo, sin ningun control real y verdadero, saltandose a la torera los derechos humanos, y la constitucedon, hecho que el resto de paises este1n viendo, pero que ningfano se pronuncia al respecto. Es evidente que en Espaf1a no tenemos petrf3leo, ni ge1s natural, ni minas de diamantes, de lo contre1rio, el sef1or Rajoy y su se9quito, ye1 estaredan siendo perseguidos desde las altas esferas, por corrupcif3n, por dictadura, y vete a saber por que otras acusaciones pero como de e9so no hay, como bien digo, pues de momento les vale con que los espaf1olitos de a pie9, hagamos el buen papel de esclavitos, y sigamos trabajando para ellos. Que no? entonces como se explica que a un trabajador que gana vamos a suponer, 1200€ al mes, le concedan una hipoteca de 700€ ..y luego le metan una subida en la revision de 150€ teniendo que pagar al final 850€ ? e9sta persona, no le ve1 a quedar dinero para nada me1s que no sea pagar al banco, al ayuntamiento en forma de IBI, y a las compaf1ias del agua ge1s y electricidad. un esclavo en toda regla !! tf3do este1 estudiado para que ne1die pueda escapar del endeudamiento, desde el mileurista raso, hasta los jefes de estado, y sus respectivos paises y economedas. A e9sto se le llama terrorismo financiero, y se este1 llevando a cabo a nivel mundie1l, y desde hace mucho tiempo. Y por cierto, Estados unidos, por si alguien piensa que e9s el paeds responsable de todo, no e9s me1s que el brazo ejecutor, cuando las estrategias mas sigilosas fallan. O sea, que los politicos norteamericanos, son otros deudores que pagan su deuda a base de hacer de su ejercito unos mercenarios al servicio de la e9lite, cfapula, o llamese como se quiera llamar a los duef1os creadores del sistema que nos rige a todos en el mundo. Dicho e9sto, yo no soy ningfan economista, ni entiendo de leyes internacionales, quize1s todo sea producto de mi imaginacif3n y e9sto que acaban de leer, no es mas que el rum rum que se escucha en la calle , un rum rum que algfan deda puede acabar en un boooom booom !! la paciencia de las personas nunca fue9 infinita, y a la histf3ria me remito.

  2. Iñigo, muy juicioso, muy conveniente, posible y encajable en nuestro marco legal. Sería bueno hacerle llagar tu propuesta a MinECO, FROB, SAREB, BdE y PAH. Pero, me temo, que solo los últimos te van a escuchar. Gracias por el esfuerzo. Un abrazo. JBC

    1. Gracias Javi. Me alegro de tus comentarios, sobre todo porque vienen de una persona con mucho criterio en este tipo de supuestos. Espero que la propuesta pueda ser de utilidad en el trámite parlamentario. Cuento contigo para difundirla con el objeto de una óptima resolución de este nuevo drama social, en el que se ha convertido el tema de de la vivienda.

      1. A nosotros nos engaf1o vitemnle Bankia, tuvimos un problema de trabajo durante un af1o y no pudimos pagar la hipoteca, la que habedamos pagado religiosamente durante 10 af1os, cuando feledzmente encontramos trabajo de nuevo, nos acercamos al bankia para que nos renegociara la hipoteca a lo cual respondieron que si, nos hicieron pagar 1 af1o antes de hacer nada para verificar si tenedamos poder de pago, LO HICIMOS, luego al cabo del af1o nos dicen que tenemos que pagar unos embargos que teneda la casa para poder hacer la renegociacif3n, NO TENIAMOS EL DINERO, correr donde nuestros hijos para que nos pidieran un pre9stamo que afan estamos pagando para poder resolver lo del pago del embargo. SORPRESA!!! despue9s de dejar la casa libre de cargos y haber pagado 1 af1o un dinero a fondo perdido, nos dicen. LA COMISId3N HA DENEGADO LA PROPUESTA Y HA DADO CARPETAZO. No hay nada que hacer, ya nos han subastado la casa y estamos en espera de lanzamiento. Os parece esto normal? despue9s que nos sacaron todo lo que pudieron nos quitan la casa. Si alguien sabe a quien puedo recurrir para comentarle mi caso le agradecereda muchedsimo que me lo hicieran saber. Se vive de una manera miserable esperando todos los dedas cuanto suena el timbre que es la carta de BANKIA que nos tira definitivamente a la calle. Muchas gracias, por dedicar un tiempo de vuestras vidas para leer mi caso , como es posible que la justicia no haga nada en contra de estos ABUSADORES DE PODER? somos simples trabajadores que solo queremos JUSTICIA, ni me1s ni menos. no queremos que nos regalen nada, solo que no ABUSEN DE SU PODER CORRUPTO. El pueblo tiene que levantarse ante estos abusos. MUCHA SUERTE PARA TODOS, UNIDOS, SI PODEMOS!!!!

    2. Hola a todos/as! En mi caso, puedo dar gracias por tener tbjraao, no voy a llorar ni ha hablar de las condiciones a los que estamos sometidos los que tenemos tbjraao, sobre todos tbjraaos humildes, soy un simple te9cnico que se dedica a realizar averedas a pif1f3n para una gran operadora.Simplemente quereda poder colaborar con toda la gente afectada, sobre todo el poder asistir a estos encuentros a casa de los diputados peperos, cuantos mas seamos mas caso hare1n, o al menos que pase lo que este1 pasando con estas acciones, que ellos ( los poledticos pare1sitos que tenemos) este1n empezando a verle las orejas al lobo, me encanta la idea y sobre todo el ver a los poledtico lo nerviositos que se ponen cuando se encuentran con el pueblo pidiendoles explicaciones en su barrio.De verdad y, por favor me gustareda saber las concentraciones que realizais, como he dicho tengo tbjraao hoy, pero no puedo permitir que mi hijo, ( voy a sr padre este prf3ximo mes de agosto) venga a la vida y crezca y viva todo lo que estamso viendo a diario y por desgracia lo que este1 viviendo gran parte del pueblo.Simplemente deciros que; TANTO YO COMO MI PAREJA ESTAMOS CON TODOS VOSOTROS!!! ESTO ES ALGO QUE SI NO LO CAMBIAMOS EL PUEBLO ELLOS NO LO HARc1N!!!! YA QUE A ELLOS ESTc1 SITUACId3N NO LES AFECTA!!! Y CUANTO MAS TARDEMOS EN DARLE LA VUELTA LA TORTILLA!!! A PEOR VAMOS IREMOS MIENTRAS ELLOS SIGUEN CON SUS SUELDOS Y VIDAS DE LUJO A TODO TRAPO!!!!

  3. Pingback: Desahuciados

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