Viviendas Municipales de Bilbao: Un hijo engañado

Hemos reflexionado en este blog sobre la necesidad de fomento de la política de alquiler por parte de las Administraciones Públicas. También hemos tenido la ocasión de poner de manifiesto el sinsentido de la estrategia de privatización de los recursos patrimoniales públicos (de todos), muy especialmente de las viviendas públicas destinadas al alquiler, en evidente contradicción con el artículo 47 de nuestra Constitución (casos del IVIMA, etc.)

En este contexto no podemos dejar de destacar el papel de empresas municipales como Viviendas Municipales Bilbao OAL, que actualmente es propietaria y gestiona casi 4.000 viviendas públicas en alquiler social. Para poder apreciar su papel hay que destacar que este parque de viviendas públicas en alquiler actualmente puede suponer más del 25% del parque público de vivienda en alquiler protegido/social de todo Euskadi. Más meritorio resulta comprobar que Viviendas Municipales de Bilbao (y que tiene forma de Organismo Autónomo Local 100% municipal) no recibe subvenciones ni transferencias corrientes ni de capital de su Ayuntamiento limitándose a financiar su política de alquiler sobre la base de sus propios recursos apoyado, únicamente, en las ayudas públicas para la promoción de viviendas protegidas en régimen de alquiler del Gobierno Vasco.

Invito expresamente a visitar su página web (https://www.bilbao.net/viviendas/) porque en la misma se describen otras iniciativas de orden social relacionadas con el alojamiento asequible; algunos proyectos han sido merecedores de premios internacionales; dentro de estos, alguno relacionado con el mundo universitario.

VVMM_Programa Jovenes Solidarios

Desde este punto de vista, parecería que el Ayuntamiento de Bilbao, como padre/madre, debería sentir orgullo de un hijo/hija como Viviendas Municipales, ya que cumple una muy importante función pública, de relevancia creciente, y sin detraer ni un solo euro del presupuesto municipal. Y a un padre/madre ni se le pasaría por la cabeza abusar de sus hijos mediante engaños y medias verdades.

Por lo menos, eso pensábamos todos hasta el pasado 11 de Enero de 2013. En aquella fecha se celebró una reunión del Consejo de Dirección de Viviendas Municipales (el acta está en la página web) en el que, a propuesta del mismo Ayuntamiento de Bilbao, la empresa se comprometía a abonarle una cantidad superior a 5 millones de euros para adquirir unos futuros derechos de edificabilidad urbanística (aproximadamente 18.000 m2 de techo de vivienda protegida no exentos de cargas de urbanización); derechos cuya localización y demás circunstancias relevantes (fecha de entrega de las parcelas, etc.) no eran en ese momento conocidas. No es por tanto de extrañar que dicha propuesta de adquisición sólo fuese aprobada por los votos a favor del equipo de gobierno (EAJ-PNV) con el rechazo de todos los grupos de la oposición (PP-EH BILDU-PSE/EE). El único argumento a favor que se esgrimió era la buena oportunidad de hacerse presente en un desarrollo urbanístico de futuro en la ciudad como Zorrotzaurre.

El engaño

Hace unos días se ha hecho pública la aprobación inicial del proyecto de reparcelación de la UE1 de Zorrotzaurre, donde se concretan aquellos derechos de edificabilidad vendidos. Se debe señalar que  esta aprobación inicial también tiene el visto bueno el Ayuntamiento de Bilbao, que está presente en la Junta de Concertación creada al efecto. Finalmente estos derechos de edificación de vivienda protegida, que corresponderían al Ayuntamiento  de Bilbao, que ha comprometido traspasar a Viviendas Municipales OAL, han sido finalmente 19.163 m2t que se asientan sobre tres parcelas. No obstante, hay que señalar las siguientes circunstancias:

  1. Sólo 6.048 m2t se ubican sobre parcela independiente. Esta parcela que se transmite no está exenta de cargas de urbanización.

  2. La materialización de los más de 13.000 m2t restantes están condicionados a llegar a acuerdos con el resto de los co-propietarios de las otras dos parcelas sobre los que se ubican.

  3. Las tres parcelas están ubicadas en la última fase de la urbanización de la Unidad de Ejecución y su viabilidad está condicionada a la construcción de un puente por parte de un tercero.

Por lo tanto, los recelos de la oposición en aquel Consejo de Viviendas Municipales parece que se confirman. Pero el engaño del que hablamos no consiste en eso. Si uno hace unos números sencillos, a partir de los datos que se aportan en el proyecto de reparcelación (y que también está aprobado por el Ayuntamiento en su versión inicial), nos damos cuenta que los derechos municipales que se venden a Viviendas Municipales OAL están valorados en … 3.826.529 € mientras el Ayuntamiento les ha puesto un precio de venta superior a ¡¡5 millones de euros!! Por su parte, las cargas de urbanización anejas a estos derechos de edificación ascienden a 1.082.622 €. En total, el importe de inversión exigido a Viviendas Municipales sumando compra de derechos y cargas de urbanización asciende a 6,1 millones de euros.

Ejemplo reparcelación (LKS)Ejemplo reparcelación (LKS.es)

Esta diferencia de precio se explica porque Viviendas Municipales OAL no se subroga en la posición del Ayuntamiento de Bilbao. En realidad, el Ayuntamiento le vende sus derechos valorando los mismos como si se tratara de parcelas urbanizadas; cosa que, como hemos visto, no es cierta. Por el contrario, y aunque no se subroga en los derechos urbanísticos municipales, la empresa sí se obligaría de forma expresa a subrogarse en las obligaciones municipales, asumiendo así sus cargas urbanización. La normativa de VPO (artículo 7 del Decreto 39/2008) no parece avalar esta forma de valorar los derechos municipales ya que, como estamos viendo, no se trata de transmisión de edificabilidad urbanizada.

En resumen, el Ayuntamiento de Bilbao se estaría aprovechando de su empresa Viviendas Municipales OAL, cobrándole un precio que no se corresponde con el valor de los derechos transmitidos. Si esto no es un engaño, que baje Dios y lo vea.

… y las medias verdades

No sólo hablamos de engaño sino que también citábamos medias verdades. Como antes hemos dicho, el único argumento que consta en el acta de aquella reunión a favor de la adquisición de estos derechos de edificación era la oportunidad de hacerse presente en uno de los pocos desarrollos urbanísticos que restan en la ciudad. Pues bien, esto tampoco es cierto.

Este argumento pasa por alto que en el desarrollo urbanístico de Zorrotzaurre hay una parcela de cesión obligatoria y gratuita ya urbanizada, y que tiene como destino la política social de alojamiento en el régimen de alquiler; nos referimos en concreto a la figura de los alojamientos dotacionales cuya promoción se impone por la legislación urbanística vasca (artículo 81 en relación con la Disposición Adicional Novena de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo). Esta figura legal ha sido también objeto de atención por parte de Viviendas Municipales como una fórmula de alojamiento que es óptima (junto con la promoción de viviendas) para el desarrollo de su política social.

VVMM_Apartamentos universitarios

Pues bien. No se puede dejar de destacar que

  1. Esta parcela está localizada en las primeras fases de la urbanización.

  2. La recepción de la parcela es gratuita por parte del Ayuntamiento.

  3. La parcela está ubicada a escasos metros de la Universidad Pública del País Vasco (Facultad Sarriko). Por todo ello, se nos revela como una oportunidad inigualable para una entidad como Viviendas Municipales con objeto de promover apartamentos tanto para gente joven como para alumnos de la Universidad en desarrollo de los programas sociales reconocidos internacionalmente, a los que nos hemos referido antes.

Si reparamos en el coste de dicha promoción de apartamentos se puede concluir que, descontadas las ayudas públicas del Gobierno Vasco, esta podría suponer para Viviendas Municipales un importe de inversión de aproximadamente 6 millones de euros (unos 150 apartamentos). Esto es, casi exactamente lo mismo que el importe de inversión exigido para la compra de suelo por el convenio de Enero de 2013 y con posibilidad de explotar de forma independiente el aparcamiento subterráneo asignado a la parcela.

En conclusión, la alternativa de Viviendas Municipales OAL para la promoción de alquiler social en Zorrotzaurre es 1) disponer a medio plazo de unos apartamentos construídos ó 2) ser titular de unas posibles futuras parcelas y sin dinero suficiente para promoverlas. Lo que es mejor para el fomento del alquiler social en Bilbao, a la vista está. Por el contrario, ya sabemos qué opción ha elegido el Ayuntamiento de Bilbao. Saquen ustedes sus propias conclusiones.

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