Ley 8/2013 de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana. Preguntas abiertas sin respuesta

Una vez realizado el periplo de seguimiento en la tramitación del proyecto hasta haberse convertido en ley, para finalizar temporalmente este conjunto de entradas, planteo varias cuestiones (bastante importantes en mi opinión) sobre las que podrían existir serias dudas interpretativas en relación al nuevo texto legal. Lo hago en la confianza que alguien con mejor criterio que yo proponga las posibles respuestas.

1. ¿Qué clase de obras de rehabilitación son imponibles por la Administración mediante las órdenes de ejecución y cuáles requieren una previa delimitación y un estudio de viabilidad económica para ser exigibles? Si las obras de estricta conservación no están sujetas a la previa delimitación y a la existencia de un estudio viabilidad económica (que sería lo lógico) ¿dónde lo pone?

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 2. Teniendo en cuenta que el estudio de viabilidad económica no necesariamente debe cubrir la totalidad del coste de la obra (ver post anteriores), las obras de rehabilitación que se impongan por una Administración ¿pueden ser tenidas por una vinculación urbanística singular – surgiendo el deber público de indemnización compensatoria – en aquella parte que no alcance a cubrir la inversión necesaria?

3. Excluyendo la Exposición de Motivos (de carácter no normativo), ¿en qué parte del texto articulado de la ley dice que las obras derivadas de la mejora de la eficiencia energética tienen sólo carácter orientativo y no son por tanto obligatorias? ¿Por qué se configuran entonces como un deber ciudadano la mejora de calidad y sostenibilidad urbana en el nuevo artículo 9 TRLS?

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 4. Según la Disposición Transitoria Primera todos los edificios que soliciten ayudas públicas deben tramitar previamente el Informe de Evaluación de Edificios. ¿Aplica a cualquier tipo de ayuda pública o sólo a las ayudas que provengan de la Administración General del Estado como dice la Exposición de Motivos?

5. ¿Se pueden financiar las obras de rehabilitación impuestas a unos edificios preexistentes con (mayor) aprovechamiento urbanístico de otros suelos de transformación urbanística mediante ámbitos de actuación conjuntos? En Euskadi, hay ejemplos y los resultados de este modo de proceder no son negativos. En la Ley no queda claro si se está amparando o no este tipo de supuestos por la literalidad de la Exposición de Motivos.

6.  El deber (artículo 9.2) de las Administraciones Públicas de imponer obras de conservación y ordenar y ejecutar las de rehabilitación, renovación y regeneración urbana, ¿hasta dónde alcanza? ¿Pueden ser solicitadas por un particular ante los tribunales? ¿La inacción municipal qué consecuencias jurídicas tiene (si las tiene)?

7. ¿Qué sentido tiene ignorar urbanísticamente (edificabilidad, distancias, etc.) sólo las obras que supongan favorecer la eficiencia energética con rendimientos de ahorro energético y de consumo de agua superiores al 30%? ¿Qué pasaría si a la hora de ejecutar las obras amparadas por licencia dicho rendimiento es menor y te encuentras con un edificio al que no se le puede conceder la licencia de primera ocupación porque se ha excedido de la edificabilidad permitida o porque infringe las distancias mínimas a colindantes?

Invasión espacio público

 8. ¿A qué tipo de actuaciones son exigibles la memoria de viabilidad económica? ¿Sólo a las que alteran la ordenación urbanística – remisión del artículo 11 al artículo 10 – o a todas?

9.  En el caso en que la edificación objeto de actuación de rehabilitación no esté protegida, ¿debe atenderse la alegación de una comunidad de propietarios que opone una mayor viabilidad económica por el derribo y la reedificación de la edificación que mediante la imposición de obras de rehabilitación?

10.  Respecto a las ayudas que perciben determinadas personas (por razón de su situación económica) para sufragar las obras de rehabilitación, ¿justifican la viabilidad económica de una actuación, aunque sólo las perciban unos propietarios y no otros? ¿Deben ser objeto que equidistribución (no sería lógico) como parece deducirse de la ley?

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11. ¿Quién corre con las consecuencias jurídicas negativas (multas coercitivas, expropiación por incumplimiento de la función social) y con la financiación de la morosidad del abono de las obras de la rehabilitación por el incumplimiento de algunos propietarios de la junta de sus obligaciones en relación con las obras de rehabilitación impuestas al edificio? ¿La junta de propietarios (quebrando el principio de culpabilidad) y, en su caso, qué tipo de junta de propietarios (mi edificio, por ejemplo, está adscrito a tres mancomunidades en función del tipo de obra de que se trate)?

12. ¿Cómo debe interpretarse que la legislación básica haya establecido ahora un régimen de realojo en las actuaciones en el medio urbano? ¿Es posible que el régimen de realojo en suelo urbanizable o en el supuesto de construcción de infraestructuras sea entonces diferente del que rige en el medio urbano?

13. ¿Por qué no existe derecho de realojo en actuaciones de rehabilitación aisladas no expropiatorias (por ejemplo, agente rehabilitador) cuando es perfectamente posible que antiguos propietarios se queden sin vivienda de reposición? ¿Qué sentido tiene hacer depender los derechos de los administrados de una decisión que no les corresponde a ellos (ejecución aislada o conjunta)?

14. Siendo constitucional y legalmente exigible la valoración de los bienes y derechos que se expropian (justiprecio), ¿cómo se debe practicar esta valoración para hacerla equivalente a la entrega de la vivienda de realojo que siendo de VPO, tiene el precio prefijado? ¿Se falsea? ¿Es constitucional?

15. ¿Puede terminar una empresa propietaria minoritaria de terrenos interesada en la actuación de rehabilitación o regeneración formar parte del capital mixto de una empresa pública a través de un convenio y sin concurso público (artículo 19.1.a), como parece que exigiría la legislación de contratación administrativa?

16.  Si las obligaciones de los propietarios de conservación de sus edificios deben tener un sustrato competencial básico igualitario, ¿por qué las exigencias de la calidad, sostenibilidad y eficiencia energética de los edificios imponibles a sus propietarios queda al albur de cada Administración, tanto en lo referido a la delimitación de los edificios que quedan obligados así como en los contenidos de esas mismas obligaciones (artículo 9.1 TRLS)?

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 17. Existiendo la especial vinculación de los recursos de las actuaciones de dotación para financiar otras operaciones de rehabilitación y regeneración urbana a través del Patrimonio Municipal de Suelo (artículo 16.2a. y 39.1TRLS) ¿Cómo se gestiona ahora el PMS que tiene unos recursos afectados preferentemente a construcción de VPO y otros recursos afectados a operaciones de rehabilitación, renovación y regeneración urbana?

18. ¿Cómo debe interpretarse el párrafo cuarto del artículo 16 TRLS? ¿Cuáles son los criterios para determinar que no procede aplicar cesiones de suelo por imposibilidad técnica o económica? ¿Quién y cuándo lo determina? ¿El PGOU, el Plan Especial o la legislación urbanística autonómica (que sería lo más lógico)?

19. En relación a esto mismo, ¿cómo se justifica la inexistencia de otra solución técnicamente viable si se permite la delimitación discontinua de ámbitos en todo el suelo urbano y su cumplimiento vía complejo inmobiliario? ¿Cómo se justifica la inviabilidad económica si han quedado afectados recursos del PMS para viabilizar este tipo de operaciones? ¿Se pueden eliminar cesiones de suelo con destino a dotaciones públicas en un ámbito de suelo urbano y así poder cobrar el 15% de edificabilidad lucrativa de la actuación para aplicarlo en otros ámbitos (mercantilización de la ciudad)?

 20. (Para acabar con un número redondo) ¿Por qué la Administración del Estado pone en el grito en el cielo contra el Decreto andaluz de vivienda, si ellos mismos en el artículo 3.b) de la Ley están exigiendo a las Administraciones Públicas políticas públicas para garantizar la ocupación de viviendas vacías?  

Las respuestas (también las propuestas de interpretación para contestar a las preguntas) serán bienvenidas en este blog o redes sociales.  Gracias

12 comentarios en “Ley 8/2013 de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana. Preguntas abiertas sin respuesta

  1. Ley 8/2013 de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana. Preguntas abiertas sin respuesta | Urbaniker , es genial, desde que os recibo no puedo parar de mirar todas vuestras sugerencias y me alegra cuando recibo uno más, sois lo mejor en español, me encata vuestra presentación y el curre que hay detrás. Un beso y abrazo,GRACIAS POR VUESTRO TRABAJO, nos alegrais la vida.

  2. He leido Ley 8/2013 de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana. Preguntas abiertas sin respuesta | Urbaniker con mucho interes y me ha parecido practico ademas de claro en su contenido. No dejeis de cuidar esta web es buena.

  3. He leído con mucho interés sus comentarios, y mientras los analizo con más detalle por si puedo colaborar a aclarar -o enturbiar, nunca se sabe- las cuestiones que plantea, me animo a formularle un par de consideraciones que, al mismo tiempo, son preguntas
    1. La Ley 8/2013 es legislación básica, por tanto ¿las Comunidades Autónomas pueden legislar en esa materia, respetando esa legislación básica, y por tanto -de algún modo- desarrollándola?
    2. Hasta tanto no hay legislación en una Comunidad Autónoma, ¿se pueden aplicar directamente las previsiones de la Ley 8/2013?

    1. Creo poder responder a las preguntas que me formulas. Las dos respuestas son en sentido positivo. Me explico.

      La Ley 8/2013 no puede entrar en temas urbanísticos porque le está vedado competencialmente. Por ello la Ley 8/2013 se limita a regular un “común denominador” a nivel estatal. Posteriormente, las CCAA no sólo pueden sino que entiendo que deben desarrollarla y adaptarla a las particularidades de sus respectivos sistemas urbanísticos respetando la legislación básica.

      Respecto a la segunda pregunta, el carácter básico de la Ley 8/2013 no obsta para su aplicación directa. Su entrada en vigor no depende de que las CCAA la desarrollen. Ahora bien, hay artículos de la Ley 8/2013 que sólo tienen la capacidad de habilitar a las CCAA a hacer modificaciones en su legislación (normas habilitantes). Por ejemplo, la Disposición Adicional que habla de habilitar a las legislaciones autonómicas a alterar las reservas de suelo para VPO. En este caso, la vigencia de esa norma dependerá de si la respectiva Comunidad Autónoma modifica o no su legislación.

      Más dudas surgen cuando la Ley 8/2013 – en su supuesto carácter de legislación básica – regula aspectos claramente urbanísticos y en contradicción con la legislación autonómica. Por ejemplo, el nuevo artículo 16.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo por el que pregunto en la entrada. Hay personas que defienden que se trata de una norma habilitante y su vigencia depende de la adaptación que de la misma hagan las legislaciones urbanísticas. Yo, por el contrario, no lo veo tan claro.

      No obstante, las dudas sólo surgen en relación a la Ley de Suelo. En lo referido al articulado de la Ley 8/2013 de Rehabilitación, su aplicabilidad es, sin ninguna duda, directa. Y ello aunque no haya habido desarrollo legislativo autonómico.

  4. Lo prometido es deuda. Aunque el pago no sea completo, aquí van algunas ideas sobre algunas de las 20 cuestiones planteadas en este post.
    1. Me parece claro que las obras de estricta conservación no necesitan ninguna delimitación previa, siendo de aplicación lo previsto en el Artº 9.2 de la Ley del Suelo “La Administración competente podrá imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica aplicables”.
    2. El límite del deber de conservación queda fijado por el Artº 9.1 de la Ley del Suelo “en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, …” (un límite que parece excesivo, pero esto es lo que dice la ley). Por tanto si las actuaciones de rehabilitación o regeneración exigen un mayor desembolso, la diferencia deberá afrontarla la Administración, pues si ha delimitado la actuación será porque considera que son obras que permiten “obtener mejoras de interés general” (últimas palabras del primer párrafo del Artº 9.1 de la Ley del Suelo).
    3. Entiendo que las obras dirigidas a la mejora de la eficiencia energética no están incluidas en las actuaciones a las que se refiere el Artº 7 de la Ley 8/2013, pues no dan respuesta a situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad seguridad y habitabilidad de las edificaciones”, y por tanto los propietarios no están obligados a afrontar esa mejora energética.
    La referencia al deber de mejora de calidad y sostenibilidad que incluye el Artº 9.1 de la Ley del Suelo (en el primer párrafo y en el tercero) abre sin embargo el cauce para que a través de una norma legal se exija explícitamente adaptar y actualizar las instalaciones (cfr. el tercer párrafo del citado artículo). La pregunta que me formulo -y respondo enseguida- es si hacía falta que una ley previese que otra ley (una norma legal) pudiese exigir esa adaptación y actualización; pues pienso que al incluir esa previsión en una ley básica está habilitando a la legislación autonómica para legislar en esa dirección.
    4. La necesidad de tramitar el Informe de Evaluación de Edificios cuando se solicita una ayuda pública se establece en la Disposición Transitoria Primera, dictada (de acuerdo con lo que se expone en la Disposición Final Decimonovena) por la competencia constitucional del Estado para garantizar la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales. En consecuencia pienso que el Informe de Evaluación de Edificios es exigible cuando se solicitan ayudas públicas, sea a la Administración General del Estado o a la Autonómica, pues en otro caso no se estaría garantizando esa igualdad.
    5. La posibilidad de delimitar ámbitos de actuación conjunta incluyendo actuaciones de rehabilitación y actuaciones de transformación urbanística resulta sin duda interesante, pero la Ley del Suelo sólo prevé la distribución de costos y beneficios en las actuaciones de transformación urbanística (apartados 3.c) y 5,c) del Artº 8), remitiendo al Artº 14.1. Con estas previsiones pienso que sólo se pueden incluir en un ámbito conjunto si a la rehabilitación de la edificación se une una actuación de regeneración o renovación urbana, de modo que supere la mera actuación de edificación (a la que se refiere el Artº 14.2)

  5. Ley 8/2013 de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana. Preguntas abiertas sin respuesta | Urbaniker , es genial, desde que os recibo no puedo parar de mirar todas vuestras sugerencias y me alegra cuando recibo uno más, sois lo mejor en español, me encata vuestra presentación y el curre que hay detrás. Un beso y abrazo,GRACIAS POR VUESTRO TRABAJO, nos alegrais la vida.

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