Prosiguiendo el análisis de la viabilidad de las actuaciones en suelo urbano, y una vez visto el planteamiento legal en relación con las actuaciones de regeneración urbana en el post anterior, nos toca detenernos a analizar el régimen de la viabilidad económica de las actuaciones de rehabilitación edificatoria, regulado en el artículo 11 del Proyecto de Ley.

En las actuaciones de regeneración urbana la exigencia de viabilidad económica no supone ninguna novedad en la medida que las mismas tienen consideración de actuaciones urbanísticas. Pero en las actuaciones de rehabilitación edificatoria esto sí supone una novedad porque hasta ahora las obras exigidas por el deber de conservación eran imponibles directamente a los propietarios de los inmuebles, mediante órdenes de ejecución, por parte de las Administraciones Públicas y sin necesidad de justificar su viabilidad económica. Esta cuestión es importante porque a partir de la entrada en vigor de la ley una comunidad de propietarios de un edificio podría incluso oponerse al cumplimiento de las órdenes de ejecución de imposición de obras de conservación en base a que el Ayuntamiento que las impone no ha justificado su viabilidad.

Actuaciones de rehabilitación edificatoria a los que se exige viabilidad

¿A qué tipo de actuaciones de rehabilitación edificatoria es entonces exigible la memoria de viabilidad económica? ¿A cualquiera? Aquí nos encontramos con el primer problema importante porque el artículo 11 no lo aclara de forma suficiente (la remisión a las actuaciones reguladas en el artículo 10 no es muy afortunada). La respuesta lógica es entender que la exigencia de memoria de viabilidad sólo alcance a:

Aquellas actuaciones y obras citadas sobre el medio urbano que han sido impuestas previamente por las Administraciones Públicas, mediante la previa aprobación de un plan o instrumento de valor jurídico propio de las normas reglamentarias, que haya delimitado los edificios que resultan afectados, pero sólo cuando los mismos alteren la ordenación urbanística (artículo 10 apartado primero, párrafo primero).

 El desequilibrio entre los derechos y deberes de los particulares es entonces evidente. Porque la imposición de deberes y cargas a los particulares no parece exigir la previa acreditación de la viabilidad económica si estos instrumentos no alteran la ordenación urbanística. Algo que resulta contradictorio porque, precisamente a los efectos de equilibrio económico, no incrementar la edificabilidad urbanística supone una importante merma en los ingresos obtenibles por la operación.

En cualquier caso, la deficiente redacción normativa del artículo 11 requiere una aclaración que se antoja imprescindible porque precisa y concreta hasta qué punto un particular puede oponer la inviabilidad económica para defenderse de unas obras exageradas o desproporcionadas impuestas de forma unilateral por la Administración, todo ello a raíz de la extensión indiscriminada del deber de conservación (artículo 9 del TRLS, ya comentado en una entrada anterior)

La forma de obtener el equilibrio económico

Conviene cuestionarse ahora la curiosa forma cómo el proyecto de ley define el equilibrio económico. El tenor literal de la letra c) no puede ser más desconcertante. Lo reproduzco de forma literal porque no tiene desperdicio:

c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación.

 Por lo tanto, la memoria de viabilidad económica no garantiza de ninguna manera que los ingresos alcancen el importe del gasto de la inversión. Estos ingresos deben alcanzar sólo a “su mayor parte”, «garantizando el menor impacto posible” en los afectados (conceptos jurídicos indeterminados y bastante imprecisos, la verdad) y todo ello medido dentro del límite económico del deber de conservación. Conviene precisar que este límite deber de conservación, que se incorpora en el artículo 9 del TRLS, sí es concreto y puede suponer una media de … ¡¡50.000 €/vivienda!!

Por lo tanto, a partir de la entrada en vigor del proyecto de ley, las actuaciones que tengan por objeto la rehabilitación edificatoria y la regeneración urbana no tienen que garantizar su viabilidad de modo que los ingresos alcancen el importe de los gastos; sólo tienen que intentar aproximar los ingresos a los gastos con el único límite que los particulares no “palmen” más de los 50.000 €/vivienda antes referidos. Todo un consuelo.

Respecto al capítulo de ingresos en concreto no se exige que los mismos sean obtenibles por los particulares al comienzo de la inversión (que, por cierto, es cuando hay que pagar los costes) sino que pueden conceptuarse como ingresos los futuros ahorros de consumos amortizables en el tiempo. En ningún momento aparece obligación alguna de las empresas suministradoras de financiar los costes de la operación, cuestión que sólo aparece en la ley como potestativa. Por lo tanto, la obligación de financiación será a cargo del particular nuevamente.

Las ayudas públicas también se conceptúan como ingresos. Pero esto lleva aparejado no pocos problemas. Existen subvenciones que no se conceden a la actuación en sí misma sino se otorgan a favor de las personas obligadas para ayudarles a mitigar su coste en razón de sus circunstancias personales ¿Estas ayudas personales pueden ser utilizadas para justificar la viabilidad de una actuación de rehabilitación edificatoria? Si la respuesta es afirmativa, la viabilidad no se garantizaría a todos los afectados por igual. ¿Pueden las futuras deducciones fiscales en el IRPF por inversión en vivienda habitual conceptuarse como ingresos a efectos de justificar la viabilidad de una actuación de rehabilitación edificatoria? Del tenor literal del artículo 11 del proyecto de ley (“ayudas públicas directas e indirectas”) parece que la respuesta puede ser afirmativa.

En resumen

Del análisis del nuevo artículo 11 del proyecto de ley podemos concluir que la viabilidad que se supone que garantiza el proyecto de ley para las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración urbana, no es tal.

• Primero porque la exigencia de la memoria de viabilidad económica no parece alcanzar a todo tipo de supuestos sino sólo a algunos.
• Segundo porque se conceptúa como equilibrio económico lo que sólo es un intento de aproximación de los ingresos a los costes de la operación, como se ha visto, pudiendo suponer una desembolso económico muy importante para el particular.
• Tercero porque se conceptúan como ingresos cualquier tipo de concepto sirva o no para el pago o abono de los costes de la operación, cargando la financiación en las espaldas de los particulares.

Por todo ello resulta muy extraño que se haya utilizado en trámite parlamentario esta supuesta exigencia de viabilidad económica como contrapeso para la defensa del incremento de deberes a cargo de los particulares. ¿Es realmente un contrapeso o es más bien una coartada?