Del Anteproyecto al Proyecto de Ley de Rehabilitación y Regeneración Urbana

A continuación resumo los aspectos más significativos que, a mi entender, ha sufrido el texto del Anteproyecto de Ley. Estas modificaciones se deben a los informes técnicos recabados por el Ministerio de Fomento (Consejo de Estado, etc.) y al proceso de consulta (¡no participación!) ciudadana.

Respecto de los informes técnicos resalta el importante “peinado” que ha sufrido el texto del Anteproyecto por motivos de orden competencial – sobre todo, por competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas en materia urbanística-. Seguramente también, estos mismos informes han determinado la incorporación de algunas modificaciones de carácter técnico así como de orden sistemático (cambiando la localización de los artículos) en el texto final del proyecto de ley. Por descarte, el resto de las modificaciones se puede intuir que se derivan de este proceso de consulta ciudadana.

A mi entender, el procedimiento que se sigue no es correcto porque las modificaciones introducidas por el Ministerio tras la consulta ciudadana no son dictaminadas jurídicamente por el Consejo de Estado. Este dictamen es indudable que representa una garantía de solvencia jurídica, del que quedan por tanto excluidas las modificaciones introducidas a última hora por el Ministerio tras la consulta ciudadana. Esta consideración resulta crucial porque algunas modificaciones introducidas “de soslayo” a última hora tienen un calado muy considerable. En concreto, ya adelanto que el nuevo texto propuesto para el párrafo cuarto del artículo 16 del Texto Refundido de la Ley de Suelo merece (sólo él) que corran “ríos de tinta”.

Adjunto a esta entrada un cuadro comparativo de los cambios del texto articulado que he podido descubrir en el texto articulado entre el texto del proyecto de ley y su precedente anteproyecto. Lo incorporo con el propósito de que pueda servir de ayuda y al mismo tiempo me excuse de incidir en todos y cada uno de los aspectos resaltados. Para no aburrir al paciente lector, me centraré en los cambios detectados entre ambos textos normativos que son más significativos y de mayor importancia, en una valoración (personal) y de urgencia.

CUADRO COMPARATIVO APL_PL

Respecto al Informe de Evaluación de Edificios (IEE)

En el artículo 2 (definiciones) se introduce sibilinamente el primer cambio pero que es muy importante. Se cambia el término “vivienda habitual” por “residencia habitual”. Y se asimila al concepto “tipología residencial de vivienda colectiva” otros edificios que no son estrictamente viviendas pero tienen un uso asimilado al residencial (alojamientos, hoteles, hostales, etc.) Ello supone la extensión de las obligaciones de contar con el Informe de Evaluación de Edificios (artículo 4 del Proyecto de Ley) a este tipo de edificaciones, lo que extiende el ámbito de aplicación típico de las ITE en las Comunidades Autónomas (que suelen afectar sólo a las viviendas).

Se propone también un régimen del IEE mejor coordinado con las ITE que el que se proponía en el Anteproyecto. De esta forma, ya no existen dos informes de forma paralela (duplicidad) sino que la existencia de la obligación de ITE exime la tramitación de un nuevo informe IEE. De esta forma el IEE se configura como obligación de mínimos para las ITE y sólo son exigibles en ausencia de ITE. Así, se añade un párrafo del siguiente tenor literal;

“Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un Informe de Inspección Técnica que ya permita evaluar los extremos señalados en las letras a) y b) anteriores (conservación y accesibilidad), se podrá complementar con la certificación referida en la letra c), y surtirá los mismos efectos que el informe regulado por esta Ley. Asimismo, cuando contenga todos los elementos requeridos de conformidad con aquélla normativa, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en cuanto a la posible realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística aplicable”.

Las consecuencias jurídicas de infringir del deber de disponer de IEE también se asimilan al régimen de las ITE.

“5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación regulado por este artículo y la Disposición Transitoria única tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de inspección técnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido”

Finalmente, la periodicidad mínima exigible para la revisión de los IEE es de diez años y no de quince, como se preveía en el Anteproyecto.

En lo relativo a la titulación requerida para la emisión de este tipo de informes el proyecto de ley reconoce la habilitación técnica de aquellos profesionales que pueden firmar proyectos de construcción de edificaciones. No obstante, en la Disposición Adicional Tercera (nueva) se instituye una titulación específica para poder emitir y firmar este tipo de informes en directa competencia con los profesionales del ramo.

Respecto al deber de conservación

El deber de conservación se traslada al artículo 9 del Texto Refundido de la Ley de Suelo. El traslado del artículo no se ha hecho de forma correcta de modo que resulta imposible saber si este deber de conservación incluye o no los deberes de mejora de “calidad y sostenibilidad” de la edificación.

Parece que la voluntad del Ministerio es extender la obligación de conservación también a las obras de mejora de calidad y sostenibilidad, como era ya en el texto del anteproyecto; aspecto que ya he analizado y criticado en una anterior entrada en este mismo blog (me gustaría ver al Ministerio de Fomento exigiendo también a todos los coches sin excepción la adopción de mejoras costosas con carácter obligatorio en sus motores para reducir la emisión de gases y el consumo de gasolina, tras pasar por las ITV). En todo caso, la redacción técnica del artículo es manifiestamente mejorable en un tema de tanta importancia como este. Esperemos que en el trámite parlamentario este tema se aborde con la atención que merece.

Respecto a actuaciones de rehabilitación, regeneración y reforma urbanas

En relación a esta regulación, los cambios más numerosos son los referidos a los temas competenciales. Así, desaparecen en el artículo 7 del proyecto de ley las definiciones de cada tipo de actuación (rehabilitación, regeneración y renovación), seguramente, por entenderse que es una materia urbanística y de competencia de las Comunidades Autónomas. En la misma línea, los cambios del nuevo artículo 14 del TRLS.

En lo relativo a la ordenación de este tipo de actuaciones, son dos las modificaciones que resaltan por encima de las demás. Primero, desaparece el párrafo cuarto del anteproyecto que definía aquellas obras e instalaciones de mejora de eficiencia energética en las que se excluía la consideración de aumento de edificabilidad, nuevamente por temas competenciales. Ahora sólo se legitima en el párrafo tercero del artículo 10, respecto a estas mismas obras, la ocupación del dominio público (y además con menos generosidad que en el anteproyecto)

Por otra parte, la farragosa regulación de la viabilidad económica de este tipo de actuaciones del anteproyecto, ahora queda remitida al artículo 15.4 del TRLS, prácticamente con la misma redacción. Pero debe hacerse notar que ahora la viabilidad económica sólo se exige a la ordenación (planificación) de este tipo de actuaciones, pero no a las unidades de gestión de las mismas sin alterar la ordenación. Lo cual, no deja de ser inexplicable.

Respecto a la regulación de estas últimas actuaciones de gestión, nuevamente resalta el peinado competencial al que se ha sometido. Así el artículo 11 del proyecto de ley, se limita a exigir aquellos documentos que son competencia del Estado por su afección al régimen de propiedad (equidistribución y realojo)

En el resto de artículos de este capítulo, las modificaciones también son en su mayoría exigibles por problemas de competencia por su colindancia clara con la materia urbanística.

Modificaciones del Texto Refundido de Ley de Suelo (TRLS)

Además de las ya comentadas transposiciones (no siempre felices) de artículos del anteproyecto al TRLS, el texto permanece sustancialmente igual entre el anteproyecto y el proyecto de ley, con las siguientes salvedades (detectadas de un rápido vistazo);

1. El artículo 9.8d) TRLS. El anteproyecto exigía licencia para la tala de masas arbóreas y vegetación arbustiva cuando puedan afectar al paisaje. Ahora, en el Proyecto de Ley TRLS se dice (más restrictivamente) que sólo están sujetas a licencia las siguientes talas;

“d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha exigencia se derive de la legislación de protección del domino público.”

2. Por otra parte, el artículo 14 vuelve a “restaurar” el régimen vigente en materia de las “actuaciones de dotación” y que el anteproyecto (de una forma bastante atrevida, por cierto) se proponía alterar proponiendo otra tipificación distinta de las actuaciones de transformación urbanística.

3. La “guinda” (la guindilla, sería mejor decir) se introduce en el nuevo párrafo cuarto del artículo 16, y que no figuraba en el anteproyecto. Dudo mucho que este párrafo haya sido dictaminado por el Consejo de Estado. Yo me lo he tenido que leer varias veces para entender lo que, en realidad, se propone. En opinión puramente personal, supone un “torpedo en plena línea de flotación” del modelo urbanístico del siglo XX y XXI. Lo transcribo simplemente para que vayan abriendo boca porque, como ya he anunciado antes, sólo él ya merece una entrada que publicaré posteriormente.

4. Con independencia de lo establecido en los apartados anteriores, con carácter excepcional y siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solución técnica o económicamente viable, los instrumentos de ordenación urbanística podrán eximir del cumplimiento de los deberes de nuevas entregas de suelo que les correspondiesen, a actuaciones sobre zonas con un alto grado de degradación e inexistencia material de suelos disponibles en su entorno inmediato. La misma regla podrá aplicarse a los aumentos de la densidad o edificabilidad que fueren precisos para sustituir la infravivienda por vivienda que reúna los requisitos legalmente exigibles, con destino al realojamiento y el retorno que exija la correspondiente actuación.

También adjunto cuadros comparativos de los textos legislativos vigentes y las propuestas de modificación de los mismos para facilitar el análisis y lectura del Proyecto de Ley. Espero que sean de utilidad!!

CUADRO COMPARATIVO EDIF

CUADRO COMPARATIVO LPH

CUADRO COMPARATIVO TRLS

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