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Ley 3/2015. El derecho a la vivienda como derecho subjetivo

julio 14, 2015Alquiler social, Ejecución hipotecaria, Ley de Vivienda, Plan Director Vivienda, Promoción de alquiler, Vivienda vacíaadmin

Esta entrada es la primera de una serie que dedicaré en este blog a la reciente Ley vasca 3/2015 de Vivienda. En Euskadi hemos sido la última Comunidad Autónoma en disponer de una ley en la materia pero también hemos sido la primera Comunidad Autónoma en innovar en determinados contenidos.

En términos de su propia Exposición de Motivos, apartado segundo;

«El capítulo II se abre precisamente con el explícito reconocimiento del derecho subjetivo de acceso a la ocupación legal de una vivienda por todos los que no se hallen en posesión de una y no dispongan de medios necesarios para conseguirla. Vinculado a este derecho se recoge el de las personas en especiales circunstancias que, encontrándose en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, pudieran llegar a caer en situación de exclusión social. Vertiente indudablemente social, íntimamente relacionada con la legislación aprobada por el Parlamento Vasco para la garantía de ingresos y para la inclusión social, y que viene acompañada del mandato preciso dirigido a los poderes públicos, incluyendo los requisitos exigibles y el modo de satisfacción de este derecho con la puesta a disposición de una vivienda o alojamiento, preferentemente en régimen de alquiler, o subsidiaria prestación económica en defecto de aquella, o llegando a la expropiación temporal del uso por un período determinado de tiempo.» (Posteriormente, la expropiación temporal del uso se extendió también, por incorporación de enmiendas, a las situaciones de desahucio sobre viviendas en situación de arrendamiento)

Con esta afirmación ya se anuncia una de las principales novedades de la Ley 3/2015 que supone trascender de los límites que el Tribunal Constitucional había otorgado al derecho a disfrutar una vivienda del artículo 47 CE, cuya virtualidad se extiende sólo a comportar una directriz de las políticas públicas de las instituciones competentes en materia de vivienda (véase la STC 152/1988, de 20 de Julio); no pudiendo deducirse de este artículo la existencia de un verdadero derecho subjetivo a favor de la ciudadanía.

Por el contrario de la Ley 3/2015 sí se deducen derechos subjetivos de la ciudadanía vasca en relación con la vivienda. Entendemos por este derecho subjetivo la potestad de exigir por la ciudadanía, incluso ante los tribunales, determinadas prestaciones públicas en relación con la vivienda. En concreto, en la ley se desprenden dos derechos subjetivos:

Derecho subjetivo de acceso; que supone la potestad de exigir a la Administración la provisión de una vivienda adecuada en condiciones económicas accesibles. En caso de no poder proveer la vivienda, la obligación pública se puede cumplir mediante la entrega de una prestación económica de sustitución (sin determinar cúal sea esta en la ley y remitiendo la misma a reglamento).

Derecho subjetivo de permanencia; potestad de exigir a la Administración Pública que se active la expropiación del uso temporal de la vivienda (tres años) en favor de sus ocupantes y que pudieran quedar en situación de desamparo y en riesgo de exclusión social por motivo de un futuro desahucio; bien provocado en un proceso de ejecución hipotecaria bien por consecuencia de la resolución de un contrato de arrendamiento (que debe entenderse extendible a cualquier otro contrato privado que legitimaría la ocupación de la vivienda)

Ambos derechos son tributarios del mismo razonamiento; el riesgo de exclusión social en el que pueden incurrir las familias y personas por razón de su carencia de vivienda; tanto por no poder acceder a la vivienda por motivos económicos como por poder quedarse sin ella debido a un desahucio. Dedicaré entradas posteriores separadas a cada una de ellas, interesando ahora hacer una reflexión conjunta sobre ambos derechos; destacamos que los derechos subjetivos formulados sólo aplican a determinadas personas.

La orientación del derecho a la vivienda que deriva de la legislación vasca entronca con el principio de cohesión social, del que ya hice un comentario anterior sobre el anteproyecto de ley de vivienda. Según lo que exponíamos entonces, el principio de cohesión social en relación a la problemática de vivienda debería desplegar sus efectos en tres obligaciones públicas relacionadas entre sí; 1) La provisión de vivienda social; 2) La intervención en el mercado de la vivienda (vivienda vacía); 3) La protección de los sectores de población más vulnerables en relación con la vivienda (problemas de acceso y los desahucios).

Ciertamente el derecho subjetivo a la vivienda que comentamos viene a cubrir este último aspecto de la cohesión social de un modo valiente e innovador pero también no exento de problemas, como analizaremos en entradas posteriores. Pero llamamos ahora la atención sobre el desequilibrio que supone la desatención o el tratamiento insuficiente de los dos aspectos restantes de la cohesión social (la provisión de vivienda asequible en el mercado y la intervención pública). Sin este enfoque integral, la protección de los sectores más vulnerables se transforma en una cuestión puramente asistencial. Por ejemplo, mientras de la existencia de un parque público de viviendas sociales se favorecería la población en su conjunto, del derecho subjetivo de acceso o de permanencia en la vivienda sólo se pueden favorecer determinados colectivos sociales.

La ley vasca de vivienda se ha escorado a reforzar la protección pública de las personas olvidándose de otros aspectos íntimanente conectados con esta protección. Resulta un contrasentido, por ejemplo, obligar a las Administraciones Públicas a proveer el acceso a la vivienda a las personas en riesgo de exclusión social, que estas pueden reclamar incluso judicialmente, sin al mismo tiempo arbitrar legalmente los medios para asegurarse la existencia de un parque público suficiente de viviendas sociales (sobre la evolución en negativo del parque público de vivienda en alquiler en Euskadi puede consultarse esta entrada anterior) o sin establecer mecanismos de intervención pública en el mercado suficientes que puedan garantizar la adecuada respuesta de las instituciones públicas ante este derecho subjetivo. Varios expertos que han comentado este aspecto de la ley han venido a coincidir en ello.

Como muestra de este sesgo asistencialista, destacamos la confesa carencia de un parque público de vivienda suficiente al derecho subjetivo de acceso en la ley (véase el apartado II de su Exposición de Motivos) que se sustituye por una prestación social; prestación que entonces se hace muy difícil de distinguir de otras prestaciones sociales preexistentes a esta ley en relación con la vivienda (véase por ejemplo el régimen de la Prestación Complementaria de Vivienda en el Decreto vasco 2/2010 que la define también como un derecho subjetivo y que aparece asociado a la Ley vasca 18/2008 de Garantía de Ingresos e Inclusión Social). Si transformamos el derecho subjetivo en un pura prestación social, poca o ninguna innovación podremos predicar de la ley.

En resumen, la Ley vasca 3/2015 de Vivienda se decanta por el asistencialismo social en materia de vivienda desplazando al mismo tiempo el mandato del artículo 47 CE que hace referencia, entre otros, a la obligación de las Administraciones Públicas a la provisión de viviendas sociales en sus políticas de vivienda. Resultando así jurídicamente complejo la justificación incluso de por qué debe apelarse a la función social de las viviendas privadas para la satisfacción de estos derechos subjetivos de la ciudadanía (piénsese en el tema de la vivienda vacía) si al mismo tiempo la Administración Pública ha hecho dejación de sus funciones desatendiendo sus políticas de vivienda para, por ejemplo, la creación de un parque público de vivienda. Ahí lo dejo.

Vivienda vacía. De la función social a la responsabilidad social

junio 16, 2015Alquiler social, Banco Malo, Crisis inmobiliaria, Ejecución hipotecaria, Vivienda vacíaadmin

A la hora de abordar desde las Administraciones Públicas competentes el problema de la vivienda vacía para facilitar el acceso a la vivienda de las personas que lo necesitan se han propuesto distintas soluciones. Desde programas de intermediación entre propietarios e inquilinos puros, hasta programas más sofisticados donde la Administración servía como garante del buen fin del alquiler de la vivienda a unos precios asequibles (donde merece ser destacado el programa BIZIGUNE de Euskadi). Todo ello en relación a las medidas de fomento.

Otra línea de actuación ha sido (y sigue siendo) la fiscal. Donde la legislación ha permitido a los Ayuntamientos la aplicación de un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a las viviendas que permanezcan desocupadas. Algo que sólo se ha conseguido en Gipuzkoa habiendo sido además validado por el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, como tuvimos la ocasión de destacar en otra entrada de este blog. A día de hoy otras CCAA, como por ejemplo recientemente Cataluña, están desarrollando leyes específicas para aplicar un impuesto sectorial expreso a aquellas entidades tenedoras en sus balances de viviendas vacías (entidades financieras y entidades de gestión de activos inmobiliarios) con el objeto de acelerar su puesta en el mercado.

Un «tercer grado» en la intensidad de intervención viene de la mano de las legislaciones autonómicas de vivienda que regulan la tenencia de la vivienda deshabitada como un incumplimiento de la función social de la propiedad inmueble; Así preven medidas de intervención administrativa para corregir tal disfunción en el uso (multas, sustitución o expropiación forzosa). Para ello se parte de la existencia de un deber de ocupación de las viviendas, que yo me he permitido el lujo de cuestionar en otra entrada de este blog en contra de la opinión de otras personas y amigos (mucho más expertas que yo, por cierto). Respecto a estas medidas, tenemos un conjunto de recursos de inconstitucionalidad que se han presentado por el Gobierno del Estado contra estas leyes, pendientes de resolver. Ya adelanto que la doctrina del Tribunal Constitucional que se trasluce «obiter dicta» en su reciente sentencia sobre el Decreto Ley andaluz llamado «Antidesahucios», ya comentado en mi anterior entrada, aunque no entre en el fondo del asunto por temas de forma, está dejando entrever que estas leyes adolecen de un problema de competencia.

El cambio de foco

Una vez hecho este (muy) escueto repaso se debe llamar la atención sobre otro aspecto que viene a ser un factor común de encuentro de las últimas medidas que se están aprobando recientemente en la materia de vivienda vacía. Y es que estas medidas ya no tienen por objeto tanto la vivienda desocupada considerada como tal sino los titulares de las mismas; esto es, los bancos y entidades de gestión dependientes de los mismos (entre ellas, por cierto, la SAREB o Banco Malo).

El drama de los desahucios y la emergencia habitacional que abocan sumado a la ridícula respuesta por parte del Estado ante los bancos, la injusta e ilegal normativa del proceso de ejecución hipotecaria violando las garantías de los consumidores europeos, junto con el bochornoso rescate público de la irresponsabilidad hipotecaria de algunas entidades financieras a costa del erario público han terminando generando un importante malestar social contra estas entidades financieras en general.

Si a eso añadimos que estas mismas entidades financieras son las titulares de viviendas vacías procedentes de los desahucios y de promotores inmobiliarios (a los que sí se les permite la dación en pago, por cierto) tenemos el caldo de cultivo servido. De forma que el foco de atención ya no estaría tanto ahora en el hecho de la desocupación de la vivienda sino en el hecho de que esa vivienda vacía esté integrada o forme parte del balance de las entidades financieras (véase por ejemplo la moción de la PAH en Cataluña). Ciertamente, el dirigir la atención a las «viviendas de los bancos» sortea la contestación social de una parte de la ciudadanía que no compartía el castigo impositivo (o expropiatorio) contra las viviendas que permanecieran desocupadas siendo propiedad de los particulares. Es a esto lo que nos referimos cuando hablamos de «cambio de foco».

Este cambio de foco se ha operado en todas las instancias públicas. Desde el Estado, las (ridículas) medidas de fomento con el Fondo Social de Vivienda mediando un acuerdo con las entidades financieras. Desde las CCAA, se imponen impuestos contra las viviendas vacías o se acuerdan medidas legislativas antidesahucios; medidas que tienen la atención principalmente fijada en las entidades financieras. Ciertamente la intervención en el tema de las «viviendas de los bancos» se nos antoja una manera más sencilla de abordar, desde criterios de una mínima eficiencia administrativa, un grave problema de emergencia habitacional frente al que las Administraciones no pueden permanecer impasibles.

Sea como fuere, las viviendas vacías en manos de los bancos se nos antojan como una oportunidad para incrementar el parque de alquiler social y poder articular una respuesta al tema de los desahucios. Aunque no hay datos fiables, se puede hablar en torno a las 60.000 viviendas en manos de los bancos y otras tantas aproximadamente en manos de la SAREB, Banco Malo (fuentes DonComparador, el diario.es). El problema surge en el hecho de la localización de estas viviendas disponibles (no siempre en núcleos de población de primera residencia y centrados sólo en determinadas provincias y CCAA).

Pero si la atención hay que prestarla ahora a las entidades financieras y no centrarla en el hecho de la desocupación permanente de las viviendas como un incumplimiento de su función social quizás convenga prestar atención a la legislación sectorial que regula este sector financiero de la economía.

De la función social de la vivienda a la responsabilidad social de entidades

Dirigiendo nuestra atención en la legislación sectorial del sector financiero que ordena la actividad de crédito y depósito, se debe partir de la Ley 8/2012 sobre Saneamiento y Venta de los Activos Inmobiliarios del Sector Financiero; ley que articula mayores obligaciones para aquellas entidades financieras más expuestas a riesgos inmobiliarios (en materia de provisiones por pérdidas así como mayores exigencias de cobertura de capital) y obligaba a gestionar más eficazmente esos activos acumulados mediante su traspaso a entidades de gestión inmobiliaria.

A este respecto, debemos llamar la atención que desde el año 2012 el volumen de los activos inmuebles (entre ellos hay suelos, construcciones, participaciones en sociedades inmobiliarias y viviendas) que se han adjudicado las principales entidades financieras no ha parado de incrementarse (el valor de activos adjudicados ha ascendido más de 10.000 millones de €) de modo que el valor del riesgo no cubierto también ha experimentado un crecimiento (que ha pasado de 33.800 a 38.000 millones de €). Estos datos referidos al año 2014 aparecen en el gráfico, que se adjunta, publicado por El País.

En este contexto económico de incremento de los bienes adjudicados en manos de los bancos extraña que se haya rebajado la presión sobre las entidades financieras. Como desvela el reciente Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España de Mayo 2015 (página 39)

«En definitiva, los resultados de las entidades de depósito españolas han continuado en 2014 la recuperación iniciada en 2013. De esta manera, la presión a la baja sobre la capacidad de generación de ingresos que supone un entorno de reducida actividad, tipos de interés muy bajos, y, aunque descendiendo, todavía elevados niveles de activos que no generan intereses (dudosos y adjudicados), ha sido compensada por la generación de margen de intereses explicada por los menores costes de financiación, por la contención en los gastos de explotación y por el descenso observado en las pérdidas por deterioro de activos que se ha producido tras los elevados niveles de provisiones de ejercicios anteriores y como consecuencia de un inicio en la reducción de los dudosos».

Como resumen, en román paladino, las entidades financieras guardan en sus balances activos adjudicados (entre ellos, viviendas) que no generan intereses (están vacías) y ello reduce notablemente su capacidad de generar ingresos. Pero estos menores ingresos se compensan, entre otros, por los menores costes al aliviarles las exigencias de provisión por pérdidas de deterioro de estos activos adjudicados (descenso-alivio en 2014 del 30% respecto a 2013, como se reconoce justo en el párrafo anterior). Y todo ello a pesar de ser evidente la pérdida de valor de las viviendas en el mercado inmobiliario. Especulación con visto bueno del supervisor.

Ello no obstante, no sería de extrañar que, considerando que la tenencia de inmuebles vacantes ni forma parte del objeto social de las entidades financieras y además puede suponer un riesgo creciente en sus balances, el Banco de España acordara medidas para dar salida a dichos activos. Y como entre los mismos debemos contar con las viviendas adjudicadas, nada podría objetarse a que, desde unas estrictas consideraciones de supervisión y de disciplina de estas entidades, se pudieran imponer más dotaciones para cubrir los riesgos por pérdidas en el valor de estas viviendas así como implantar obligaciones de traspaso (temporal o permanente) de algunas de estas viviendas ociosas a favor de una entidad pública para dar a la mismas, al menos, un uso económico de alquiler social (reservándose el Banco de España una suerte de sustitución forzosa).

Si a alguien le sorprende la propuesta que hago, que se eche una ojeada al artículo 35 de Ley 9/2012 sobre Reestructuración de Entidades de Crédito que reserva al FROB la potestad con carácter administrativo de imponer unilateralmente de forma coactiva a las entidades de crédito un traspaso de activos a favor de la SAREB y además a un precio predeterminado; disposición que fue ya largamente comentada en el primer post de este mismo blog. Nada impediría extender entonces la aplicabilidad de este artículo a otros supuestos de hecho con los que guarda una evidente conexión, como el saneamiento del sector financiero.

Así, el correcto ejercicio de la responsabilidad social de entidades financieras (que exigiría tomar medidas para reorientar su actividad social al depósito y al crédito evitando así la retención improductiva de activos) podría ser la clave para sacar viviendas vacías de los mismos al alquiler social atendiendo así la emergencia habitacional de los desahucios. Al menos, en las zonas más castigadas por la crisis inmobiliaria, que son aquellas en las que más urgiría esta intervención.

Propiedad temporal y compartida de la vivienda

abril 25, 2015Alquiler social, Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana, Vivienda vacíaadmin

Ya hace unos meses se está tramitando en el Parlamento de Cataluña un proyecto de ley de modificación de su legislación civil para introducir dos nuevos institutos jurídicos de tenencia de vivienda como alternativas al dualismo imperante de la propiedad plena y el alquiler. Nos referimos a las figuras de la propiedad temporal y la propiedad compartida. Sirvan estas pocas líneas de este humilde blogero para hacer un homenaje y extender mi más sincera felicitación a Sergio Nasarre y a su equipo de la Universitat Rovira i Virgili por atreverse a innovar jurídicamente para facilitar la efectividad del derecho de acceso a la vivienda de la ciudadanía; derecho del que todo el mundo habla y casi nadie practica.

La propiedad compartida de la vivienda consiste en que una persona va adquiriendo de forma progresiva la plena propiedad de la vivienda por partes. Así, el propietario deberá pagar un alquiler por la parte de la vivienda que le reste por adquirir; y todo ello en el marco de un programa de adquisición progresiva de la vivienda previamente pactado con el promotor o el antiguo pleno propietario de la vivienda. La propuesta que se avanza en la Exposición de Motivos del proyecto de ley es que el nuevo propietario pague un 25% de la vivienda (5% de su dinero y el otro 20% con financiación hipotecaria al uso evitando el sobreendeudamiento) de forma que el 75% de la propiedad restante se vaya adquiriendo de forma progresiva (a razón de un mínimo del 10% por cuota) al otro propietario. Por otra parte, el instituto jurídico de la propiedad compartida, tal como ya avanza la propia Exposición de Motivos, puede brindar una alternativa jurídica más amable a los procesos de ejecución hipotecaria evitando los lanzamientos y desahucios mediante la conversión de la parte impagada del crédito hipotecario en una propiedad compartida. Es de suponer que nuestras entidades financieras no quieran saber nada de esta figura jurídica (siempre han manifestado que actúan como financiadores y huyen de la propiedades inmobiliarias como de la peste) pero en otros supuestos puede constituir una buena alternativa para evitar indeseables lanzamientos de personas en ejecuciones hipotecarias (por ejemplo, cuando el promotor de la vivienda nueva o una rehabilitada es una entidad pública o una entidad privada sin ánimo de lucro).

En cualquier caso, la institución de la propiedad compartida viene a sumar una nueva figura a las ya tradicionales del alquiler (con o sin opción de compra) y la plena propiedad y a la no tan común figura del derecho de superficie para facilitar el acceso a la vivienda a las personas que buscan su primer acceso.

La propiedad temporal consiste, como su nombre indica, en convertir a una persona en plena propietaria de una vivienda (con plenitud de efectos) pero sólo durante un tiempo, que está previamente determinado en el contrato (entre los 6 y 99 años). Para ello esta persona habrá de abonar sólo una parte de su precio total.

A los que nos gusta el derecho administrativo, como servidor, ya hemos dejado volar la imaginación de la mano de esta última»institución jurídica» (permítaseme la licencia) de reciente incorporación. Aunque la articulación de estas dos figuras que se proponen en el proyecto de ley es por vía contractual (por tanto debe estar acordado entre las dos partes) a mí no se me deja de ocurrir su posible aplicación a otros ámbitos del derecho. Aceptaré que alguien tache mis devaneos mentales como ocurrencias, porque sencillamente lo son. Pero las traigo aquí, sólo como hipótesis, y a efectos de suscitar el debate.

Por ejemplo, a mí se me antoja la institución de la propiedad temporal como una fórmula jurídica que ayudaría a la hora de resolver el problema de la financiación por el que se impide, en la práctica, la puesta en marcha de la ejecución sustitutoria por parte de las Administraciones Públicas. Pensemos por ejemplo en una orden de ejecución incumplida por propietarios de viviendas en la rehabilitación de un edificio, mayormente desocupado o con muchos inquilinos. Hasta ahora, las alternativas de reacción para la Administración con objeto de hacer cumplir la función social de la propiedad eran 1) expropiación de las viviendas (lo que requiere un desembolso importante), 2) provocar su venta forzosa a un tercero (con muy pocas probabilidades de éxito) ó 3) imposición de multas coercitivas y ejecución subsidiaria de la obra de rehabilitación ordenada con cargo a los propietarios incumplidores (lo que conllevaría la anotación de la inversión como una carga real de los inmuebles y, por consiguiente, una inmovilización de dinero público a la espera del futuro embargo del bien).

No obstante, esta figura de la propiedad temporal de la vivienda podría resolver esta inmovilización de dinero público en estas actuaciones de ejecución subsidiaria. Se trataría de convertir este crédito en forma de carga real que pesa sobre las viviendas directamente y por vía legal en una propiedad temporal de la vivienda rehabilitada. El término temporal se calcularía proporcionalmente aplicando el importe de la rehabilitación (y las multas) al valor de expropiación de la vivienda (excluyendo para su cálculo el incremento de valor que supone la mejora de la rehabilitación) y considerando que el plazo máximo temporal de una vivienda recién rehabilitada puede ser de, por ejemplo, 75 años. Las discrepancias con el propietario en torno al valor de expropiación de la vivienda se resuelven ajustando en su caso el término temporal de la propiedad; no existiendo así riesgo económico para la Administración.

Por ejemplo: Coste de ejecución subsidiaria; 15.000 €. Multas coercitivas impagadas 5.000 €. Valor del inmueble (sin rehabilitar); 100.000 €. Importe % de la carga sobre el valor del inmueble; 20% (20.000/100.000). Plazo temporal de la propiedad; 20% de los 75 años (15 años). En caso de que el valor del inmueble se corrija quedando fijado por los tribunales en 125.000 €, el plazo temporal de la propiedad se ajusta a 9 años (12% de los 75 años)

De esta forma, la Administración Pública podría disponer de forma inmediata (aunque de forma sólo temporal) de la plena propiedad de las viviendas resarciéndose de todos los costes y gastos incurridos (cobrando al mismo tiempo las multas impuestas) mediante el posterior arrendamiento de estos inmuebles temporalmente adquiridos en favor de los antiguos arrendatarios (derecho de retorno) o bien poniendo las viviendas rehabilitadas desocupadas a disposición de otras terceras personas necesitadas del acceso a la vivienda (por compra o alquiler) a un precio accesible. Finalmente, reseñar que el régimen jurídico de los Patrimonios Municipales de Suelo encaja perfectamente en esta propuesta porque sus recursos (entre ellos las multas coercitivas) se asegurarían ser finalmente destinados a la facilitación del acceso a la vivienda (destino preferente de los PMS).

Alguien podría pensar que lo que expongo aquí no es sino una expropiación encubierta de la propiedad del propietario incumplidor (algo que, por cierto, no es ilegal ni me parece inmoral ni desproporcionado). En aras a asegurar la proporcionalidad debo seguidamente aclarar que, como límite a la propuesta que hago, personalmente no soy partidario de extender la aplicación de esta técnica de conversión ex-lege de los créditos reales que pesan sobre las viviendas en propiedades temporales 1) sin haber acreditado un previo incumplimiento de la función social de la propiedad del edificio o de la vivienda (dejando aquí abierta la consideración que nos debe merecer la desocupación permanente de la vivienda como un posible incumplimiento o no pero que, en todo caso, debería recogerse legalmente) y, además, 2) que el beneficiario de esta medida de conversión obligatoria sea la Administración Pública competente para la protección del interés público de que se trate (directamente o por concesión a través de tercero – agente rehabillitador -)

En cualquier caso, sean ambas innovaciones jurídicas muy bienvenidas al mundo del derecho (aunque sólo tengan aplicación en Catalunya) reiterando nuestras felicitaciones al equipo proponente. Para quien pueda estar interesado, dejo el enlace al proyecto de ley (en catalán)

Proyecto ley CAT_Propiedad temporal y compartida

La vivienda vacía y el recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles

abril 12, 2015Vivienda vacíaadmin

El artículo 72.4 del Real Decreto-Legislativo 2/2004, de 5 marzo , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales establece la posibilidad de aplicar un recargo de hasta el 50% de la cuota del impuesto a aquellas viviendas que se entienden desocupadas. Lo hace en los siguientes términos;

«Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, por cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto. Dicho recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo y al que resultarán aplicable, en lo no previsto en este párrafo, sus disposiciones reguladoras, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble, juntamente con el acto administrativo por el que ésta se declare»

No obstante, los Tribunales Superiores de Justicia han negado la posibilidad municipal de articular este recargo por vía de Ordenanzas Fiscales entendiendo que el citado recargo sólo resultará posible cuando reglamentariamente se establezca las condiciones de lo que debiera entenderse por desocupación con carácter permanente de aquellos inmuebles de uso residencial. El hecho de que el Estado no haya desarrollado mediante un reglamento este concepto no puede siquiera suplirse por una ley autonómica. Así se han pronunciado de forma constante, entre otros, los Tribunales Superiores de Justicia de Andalucía (REC 134/2008), de Cataluña (REC 373/2009) y, más recientemente, de Asturias (REC 71/2014, REC 94/2014). Estando así el panorama jurídico, no ha sido posible a los Ayuntamientos hacer operativa esta previsión legal.

Debe por este motivo destacarse la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de fecha 26 de Noviembre de 2014 (REC 650/2013 acumulado 697/2013) que, de forma singular y contrariamente a lo señalado antes, acepta la imposición de un recargo ordenado municipalmente en un municipio sito en el Territorio Histórico de Gipuzkoa. Esto resulta jurídicamente posible, como la propia Sala aclara, porque Gipuzkoa dispone de un régimen fiscal propio (como Bizkaia y Araba) y no queda así sometida, por tanto, a la norma arriba transcrita. Las Juntas Generales han hecho en el año 2012 un desarrollo propio mediante la modificación puntual de la Norma Foral 12/1989 sobre Impuesto de Bienes Inmuebles, que en su artículo 14.5 dispone:

«Tratándose de bienes inmuebles de uso residencial que no constituyan la residencia habitual del sujeto pasivo o de terceros por arrendamiento o cesión de su uso los Ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 150 por 100 de la cuota líquida del Impuesto. Dicho recargo que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo se devengará en el mismo momento que el impuesto sobre el que se aplica y se liquidará anualmente, conjuntamente con la cuota.

A efectos de la aplicación del presente recargo, se entenderá por inmuebles de uso residencial los locales que estén recogidos como de uso o destino de vivienda en el Catastro. Se incluirán los anexos a la vivienda siempre que formen una finca registral única. A los mismos efectos, se presumirá que un inmueble de uso residencial es residencial cuando a fecha de devengo del impuesto, en el padrón del municipio donde radique la vivienda conste que constituye la residencia habitual de su o sus ocupantes.

No obstante lo anterior, los Ayuntamientos podrán establecer en sus Ordenanzas Fiscales supuestos a los que no resulte de aplicación el recargo previsto en el presente apartado».

El Tribunal entiende que, en la medida que el recargo establecido en el Ayuntamiento por vía Ordenanza Fiscal se ajusta a la configuración normativa del recargo en la Norma Foral arriba transcrita y esta es competente para la determinación de las obligaciones fiscales, el enjuiciamiento del recargo no se ve condicionado por la jurisprudencia antes señalada.

Pero resulta interesante señalar que la Sentencia del TSJPV no agota ahí su doctrina porque las partes demandantes que sostienen los recursos también hacen hincapié en la supuesta vulneración de dos principios fiscales de carácter básico por la imposición del recargo. El principio de capacidad de pago y el principio de igualdad. Veámoslo.

Respecto a la supuesta vulneración del principio de capacidad de pago, el Tribunal aclara que el supuesto de hecho que habilita el recargo no es sancionar al propietario por tener su vivienda desocupada sino la circunstancia de que, al tenerla desocupada con carácter permanente, se pone de manifiesto que el sujeto pasivo dispone de otra vivienda; lo que es un signo inequívoco de su mayor capacidad de contribución al sostenimiento de los gastos públicos.

Desde la perspectiva del principio de igualdad, la Sala niega que exista una discriminación con propietarios de viviendas desocupadas radicadas en otros municipios que no hayan adoptado el recargo del impuesto. Porque la Norma Foral se configura es una norma «de cobertura» dando a los Ayuntamientos la libertad para su imposición o configuración pero siempre dentro de los límites señalados en aquella. Por otra parte, al Tribunal tampoco le parecen que sean asimilables y comparables la situación de las personas que ocupan sus viviendas de forma permanente respecto de aquellas que lo hacen sólo esporádicamente o las mantienen desocupadas, por lo que concluye que no existe vulneración del principio de igualdad. Lo hace en los siguientes términos;

«Por último, y en lo que se refiere a la infracción del principio de igualdad tampoco puede atenderse a la argumentación de los recurrentes sin desconocer que no es comparable objetivamente la situación de los sujetos pasivos que ocupan de forma habitual sus viviendas, directamente o por medio de otros, con la de quienes no ocupan esas viviendas o lo hacen solo de forma temporal, ya que lo que justifica la mayor tributación en el IBI tanto se atienda a la capacidad de pago como a la función social de la propiedad es el destino del inmueble gravado por ese tributo, si a vivienda habitual de su propietario, arrendatario o cesionario del uso o si para usos solo temporales o de viviendas vacías.»

En otras palabras, el diferente destino (ocupación o desocupación) que el propietario da a la vivienda es la base para deducir una mayor capacidad de pago del sujeto pasivo así como la justificación de un distinto tratamiento jurídico sobre la base de la consideración que nos debe merecer la función social de la propiedad recogida en el artículo 33.2 de la Constitución y que reclamaría el destino de la misma de forma habitual al uso residencial.

Este último inciso, que viene a ligar la utilización efectiva y permanente de la vivienda a su uso residencial con el deber de respeto de la función social de la propiedad de la vivienda, nos adentra en un debate que ya hemos abordado en otro sitio, al que ahora me remito, por superar el alcance de esta entrada.

Por si alguien estuviera interesado en la Sentencia que ha sido objeto de comentario os la enlazo a continuación;

STSJPV 2014_Legalidad recargo NF GIP

El (menguante) parque de alquiler protegido en Euskadi

marzo 16, 2015Alquiler social, Plan Director Vivienda, Promoción de alquiler, Vivienda vacíaadmin

Hace unos meses escribí en otra entrada unas reflexiones sobre los objetivos señalados en el Plan Director Vasco de Vivienda 2013-2016 en alquiler y sobre el que afirmábamos su evidente desajuste con los recursos presupuestarios asignados para la consecución de los mismos. Concluíamos que el consiguiente bajo ritmo de producción de nuevas viviendas protegidas para alquiler y la esperable reducción del volumen de vivienda vacía movilizada (programa BIZIGUNE), también por estas mismas estrecheces presupuestarias, supondría que los objetivos marcados en el Plan Director eran totalmente irreales y se nos antojaban imposibles de cumplir.

Mediados los dos años del citado Plan (2013-2014) podemos hacer un balance razonable de aquellas afirmaciones. Y la realidad ha superado las peores previsiones; de suerte que el parque de alquiler protegido en Euskadi no sólo no se incrementa sino que mengua. Lo que en Euskadi, sin posible pérdida de viviendas en alquiler por su venta a terceros, sólo puede significar una cosa; la incorporación de viviendas protegidas para el alquiler protegido de nueva construcción no es suficiente para cubrir las salidas de viviendas en alquiler protegido del programa BIZIGUNE.

Dos informes del Observatorio de Vivienda ratifican este dato; el cuadro 2.3 del Informe de evaluación de política de alquiler (Julio 2014) señala, además de un ajuste estadístico entre los años 2011-2012, una reducción del parque de alquiler entre los años 2012 y 2013 de más de 300 viviendas pasando el porcentaje de alquiler en el parque protegido del 24,9% al 24,3%. Más recientemente, el gráfico en página 5, del informe del Observatorio sobre Demanda y Oferta de alquiler ratifica estos mismos datos.

Año	Parque alquiler	Parque protegido	Cuota alquiler
2012	18.445	74.019	24,9%
2013	18.129	74.480	24,3%

Ya decíamos entonces que las nuevas condiciones del programa BIZIGUNE (vivienda vacía) auguraba una salida de viviendas del programa. Lo que no podíamos sospechar es que este ritmo de salida de viviendas no iba a poder ser cubierto por la incorporación de nuevas viviendas protegidas de alquiler de todas las Administraciones Públicas. Así en el año 2013, las 417 viviendas de alquiler terminadas no fueron suficientes para siquiera mantener el número de viviendas del parque público de alquiler que, como decimos, se redujo en más de 300 unidades. Este año 2014, se han finalizado 633 viviendas por lo que la reducción del parque no será tan acentuada.

Pero si prestamos atención a la previsiones de incorporación de viviendas protegidas al parque de alquiler el panorama es desolador. Debemos hacer notar que en el curso de este Plan Director de Vivienda se han iniciado 20 viviendas (2012), 32 viviendas (2013) y 162 viviendas (2014). Esto es, ¡¡apenas 214 viviendas en tres años!! Los datos nuevamente proceden del propio Observatorio Vasco de Vivienda(Estadística de Viviendas Iniciadas). El ritmo de inicio de viviendas en alquiler en el quinquenio anterior (2007-2011) fue de 1.000 viviendas/año y en este último trienio ha sido de 71 viviendas/año (-93%). Curioso dato para un gobierno que dice apostar por el alquiler.

Siguiendo la lógica que indica que lo que no se comienza no se puede terminar, podemos aplicar los ridículos datos de inicio de viviendas protegidas en alquiler para proyectarlos sobre finalizaciones de vivienda en los próximos años 2015-2016. Así, no podemos esperar que en estos próximos años las finalizaciones de viviendas de alquiler superen (juntas) las 300 unidades.

De modo que si el parque de alquiler protegido va a tener este aporte tan escaso de viviendas nuevas y el programa BIZIGUNE pierde viviendas (por ejemplo, a ritmo de unas 500 viviendas/año) se puede afirmar con total seguridad que el Plan Director Vasco de Vivienda 2013-2016 va a dar por resultado disponer en el año 2016 de menos viviendas para el alquiler protegido de las que existían en el año 2013; como el cangrejo, en alquiler protegido andamos hacia atrás.

Finalmente, pongan en relación este evidente retroceso en el parque público de viviendas en alquiler a precios protegidos con el incremento de demandantes que se ha registrado por ETXEBIDE (más de 50.000 demandantes en el año 2013). Desolador. Mal camino para los que apostamos por avanzar en el derecho subjetivo universal de acceso a una vivienda en alquiler.

La defensa de SAREB como título competencial del Estado

octubre 8, 2014Banco Malo, Ley de Vivienda, Urbanismo, Vivienda vacíaDecreto andaluz de Vivienda, Vivienda vacíaadmin

La reciente publicación de la Sentencia del Tribunal Constitucional (STC) sobre la Ley de Suelo (LS) y su Texto Refundido (TRLS), que determina la constitucionalidad de la práctica totalidad de la ley referida, ha dejado algunos otros titulares. Nos referimos en concreto a la correcta forma de interpretar el título competencial que le asiste al Estado sobre las bases y la coordinación de la planificación de la actividad económica (artículo 149.1.13ª CE) en relación con la vivienda y el urbanismo.

Recursos de inconstitucionalidad

Este título competencial, entre otros, se ha esgrimido para la impugnación de las leyes de vivienda de algunas Comunidades Autónomas (Navarra y Andalucía) – y las advertencias de hacerlo ante otras CCAA que están en la actualidad tramitando leyes similares (País Vasco)-. El argumento se resume en que una penalización de la vivienda deshabitada o la expropiación temporal del uso de las viviendas objeto de desahucios pone en riesgo el marco en el que han de desenvolverse las entidades de crédito y la SAREB poniendo en riesgo las acciones de reestructuración del sector financiero de este país. Tal cual.

Respecto a la posibilidad de que una ley autonómica imponga el deber de ocupación de las viviendas ya escribí un post anterior al que me remito. Allí llegaba a concluir que una ley autonómica puede imponer el deber de ocupación de viviendas:

En todo caso, para las viviendas protegidas
Para el resto de las viviendas siempre que dicha imposición resultara necesaria para la consecución de los objetivos de cohesión social en materia de vivienda o de regeneración urbana en materia de urbanismo.

No es muy distinta mi interpretación en el caso de expropiación temporal del uso de la vivienda al banco para la protección del desahuciado. Si la medida es proporcionada y necesaria para la consecución del objetivo de cohesión social y se aplica de forma no discriminatoria no entiendo por qué el Estado habría de recurrirlo. Algo parecido viene incluso a reconocer la propia Abogacía del Estado en el recurso de inconstitucionalidad presentado contra la Ley de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Andalucía cuando en su página 38 dice literalmente:

«Si se entiende necesario disponer de un parque de viviendas para ponerlo a disposición de las personas con riesgo de exclusión social, puede (…) incluso, si fuera necesario, construir o expropiar las viviendas necesarias. Incluso podría expropiarse el derecho real de uso o habitación de las mismas, previa la oportuna indemnización, siempre que se aplicara esta medida sin discriminaciones arbitrarias (…)»

En definitiva, el objetivo de cohesión social en el que se enmarca la política de vivienda pueda dar pie a un amplio abanico de posibilidades legislativas en manos del legislador autonómico. También incluso la expropiación temporal del uso de viviendas siempre que se haga de forma proporcionada y no discriminatoria. Contrasta, no obstante, esta misma posición con la esgrimida en otros puntos del propio recurso.

El argumento de las bases y coordinación de la planificación económica

La Abogacía del Estado entiende que este título competencial le da cobertura jurídica para oponerse a todo lo que pueda poner en riesgo el plan estatal de reestructuración de las entidades de crédito.

En primer lugar, en mi opinión, es muy discutible que una medida temporal con eficacia limitada en el tiempo y aplicable sólo en algunas CCAA pueda poner en riesgo el conjunto de dicho plan de reestructuración. Si tomamos en cuenta que la propia SAREB tiene 15 años para proceder a la enajenación y liquidación de su parque de viviendas, ¿en qué puede perjudicar económicamente que las mismas estén ocupadas en régimen de alquiler durante tres años? Es más; siempre será preferible tenerlas ocupadas (y cobrar por el derecho de uso expropiado) que mantenerlas vacías y vacantes. Además, como hemos tenido la oportunidad de ver en Madrid, no parece que tener las viviendas ocupadas con inquilinos haya sido un obstáculo para que las mismas puedan ser adquiridas por fondos de inversión u otras gestoras de activos.

Lo preocupante es la posición que defiende la Abogacía del Estado alegando invasión competencial de la Comunidad Autónoma por los perjuicios que determinadas medidas normativas pueden tener en el plan de negocio de las entidades financieras o de la propia SAREB. En palabras de la propia Abogacía del Estado;

«Al incidir directamente la legislación andaluza en el valor de los inmuebles gestionados por la Sareb, podemos afirmar que el proceso de reestructuración no guardará el deseado equilibrio entre la protección de los clientes de las entidades de crédito y de los contribuyentes, sino que estos habrán de soportar una importante carga adicional; poniéndose en cuestión todo el proceso reestructurador»

El Estado, en base a su competencia en materia de bases y coordinación de la actividad económica, interpreta que es de su competencia también proteger el negocio de SAREB de las medidas legislativas que adopten las CCAA en materia de vivienda.

La polémica entre el Estado y las Comunidades Autónomas con las interpretaciones in extenso de esta competencia no son nuevas. A este respecto conviene traer a colación la STC antes referida sobre la legislación de suelo en el que el propio Tribunal Constitucional (FJ5) recuerda su doctrina en la que dictamina que la interpretación de esta competencia debe hacerse de forma RESTRICTIVA porque de lo contrario puede constreñir o vaciar la competencia de las CCAA.

Piénsese por ejemplo, que ahora las CCAA ya no pueden reformar sus leyes para exigir mayores reservas de VPP sobre suelos urbanizables o urbanos porque ello lesiona el valor de los activos de SAREB en materia de suelo; o la prohibición a las CCAA de retocar a la baja el módulo que fija los precios de las viviendas protegidas porque repercute de forma negativa en los balances de entidades financieras o la SAREB que tengan VPO en su haber.

Y es que la legítima competencia estatal para imponer una reestructuración de un sector económico no puede, en buena lógica, extenderse a defender la posición jurídica y de mercado de la entidad reestructurada, que son cosas bien distintas.

La relación entre la vivienda y la cohesión social (A propósito de la ley vasca de vivienda)

enero 29, 2014Ley de Vivienda, Plan Director Vivienda, Política de Suelo, Vivienda vacíaadmin

El inicio de los trabajos de la ponencia en el Parlamento Vasco sobre el texto que será la futura ley de vivienda me ha animado a analizar sucintamente el texto de la proposición de ley. No puedo esconder una cierta sensación de sorpresa y, por qué no decirlo, frustración.

Con independencia de los borradores que han precedido a la proposición de ley presentada (y que han influido en su redactado) es muy importante que su texto sea objeto de una profunda actualización; tanto desde el punto de vista técnico como político.

Son muchas las circunstancias (todas ellas negativas) que han sucedido estos últimos años en materia de política de vivienda. El advenimiento de la crisis económica y financiera ha provocado un fenómeno de agravamiento en las condiciones de acceso a la vivienda (también a la vivienda social) al que se ha sumado un perturbador proceso de desposesión (embargos, ejecuciones hipotecarias) por el empobrecimiento progresivo de la población con menos recursos. Desde el lado de la oferta de vivienda social, aparte de la ralentización en su construcción, no son pocos los gobiernos que han optado por vender su parque de vivienda social a fondos de inversión privados por sus estrecheces presupuestarias. Este último debate también tuvo lugar en la pasada legislatura en el mismo Parlamento Vasco.

Es entendible que en estas circunstancias pueda llegar a ser cuestionable la exigibilidad universal a las administraciones públicas de satisfacción material del derecho de acceso a la vivienda. No obstante, no puedo compartir el hecho de que la proposición de ley de vivienda se abstraiga por completo de los nuevos debates que se están suscitando en la materia.

Un buen punto de partida puede ser la Resolución del Parlamento Europeo de 30 de Abril de 2013 sobre vivienda social de la que, desgraciadamente, muy poca gente ha llegado a tener noticia. Son muchas las cosas que la misma pone de manifiesto pero me gustaría destacar, entre otras, la afirmación que en la misma se hace sobre la política de provisión de vivienda social asequible como una premisa para la cohesión y para la integración social. En otras palabras, las políticas de provisión de vivienda social, además de otros efectos positivos, son básicas si queremos parar esta oleada de desigualdad y exclusión social que se hace cada vez más manifiesta sobre todo en nuestros núcleos urbanos.

Es ineludible por tanto desarrollar una ley que marque las premisas y las “líneas rojas”, que toda política pública de vivienda debe seguir. Todo ello con el fin último de garantizar unos mínimos que, aunque no garanticen la universalidad en el acceso de toda la población demandante (ese sería el objetivo último y final) sí incluyan una serie de obligaciones reales, de prestación positiva por parte de las administraciones públicas en materia de vivienda y que tengan en cuenta la necesidad de alcanzar la cohesión social y evitar la exclusión residencial por imposibilidad de acceso a una vivienda asequible o por desposesión de la que se ocupaba (embargos, ejecuciones hipotecarias, etc.)

El fomento de la cohesión social puede tener perfecto encaje tanto en la definición de la función social de la vivienda suponiendo limitaciones al derecho de propiedad (artículo 4) así como en la definición del interés general propio de la planificación urbanística y de vivienda que son objeto del artículo 11. Y todo ello sin necesidad de suscitar ningún debate competencial con el Estado.

Estas obligaciones positivas de prestación y acción en aras a la vivienda y al fomento de la cohesión social, tal como las propongo, comprenderían al menos las siguientes acciones a desarrollar por las administraciones públicas;

a) Garantizar mediante ley el derecho de acceso a una vivienda asequible en alquiler para determinados grupos de población desfavorecidos o en riesgo de caer en situación de exclusión haciendo exigible por parte de estos a las administraciones la provisión de determinadas prestaciones de alojamiento.

b) Obligaciones positivas de provisión de vivienda social y de alojamientos por parte de las administraciones públicas competentes en materia de vivienda. En relación con esto, se haría preciso determinar legalmente el régimen jurídico del patrimonio público del parque de vivienda social existente y de alojamientos con la garantía legal expresa de no venta a favor de vehículos de inversión particulares.

c) Derecho y deber de intervención de las administraciones públicas con el objeto de maximizar y optimizar el parque existente de vivienda (social o libre) con el último objeto de incrementar, en las zonas con necesidades acreditadas de acceso a la vivienda, la oferta de vivienda adecuada a precios asequibles. Intervención en vivienda vacía.

d) Derecho y deber de intermediación e intervención de las administraciones públicas a favor de personas en riesgo de exclusión social por estar incursas en procesos de ejecución hipotecaria.

A continuación se desarrollan cada uno de estos puntos sobre el principio de la cohesión social para proponer mejoras al texto de la proposición de ley

a) El reconocimiento del derecho de acceso a la vivienda exigible ante las administraciones públicas competentes y la cohesión social

La proposición de ley propone un trato diferenciado en relación al derecho de acceso a la vivienda de la ciudadanía. La respuesta de la proposición de ley de vivienda es realizar una incorporación progresiva de la población vasca al derecho de acceso a la vivienda exigible ante las administraciones públicas (Disposición Transitoria Quinta) empezando así por los colectivos con menos recursos.

Sólo el principio de cohesión e integración social en relación con la vivienda puede explicar este trato diferenciado a favor de las personas más necesitadas porque, conviene tenerlo presente, el derecho de acceso a la vivienda es un derecho universal y reconocido por la Constitución Española a favor de todos los ciudadanos, según el artículo 47 de la CE.

Por lo tanto, aunque lo deseable sería que el derecho de acceso a la vivienda pudiera ser materializado y ser exigible por parte de toda la población, no es menos cierto que el parque público actual de vivienda y alojamientos así como los recursos presupuestarios dotados a este fin no lo hacen factible en la actualidad. Esta es una cuestión de oportunidad política sobre la que no voy a entrar. En cualquier caso, esta constatación no debe desviar la atención sobre el carácter obligatorio y constitucionalmente exigible de desarrollo de políticas públicas que hagan cada vez más operativo dicho derecho de acceso universal a la vivienda. Se volverá en el punto siguiente sobre ello.

Preocupa en cualquier caso la indefinición absoluta de la proposición de ley de vivienda sobre los contenidos o la forma de materializar este derecho exigible. Parece que el mismo consiste básicamente en la puesta a disposición de una vivienda o alojamiento público en régimen de alquiler/canon y, en su defecto, en el abono de una prestación económica de sustitución. Pero no se conocen las condiciones ni de precio ni de lugar para la materialización de esta puesta a disposición de vivienda o de alojamiento ¿Puede satisfacerse este derecho a un precio superior al 30% de los ingresos del inquilino? ¿Puede satisfacerse poniendo a disposición de un residente en Bilbao una vivienda, por ejemplo, en Vitoria-Gasteiz? Estos extremos no son aclarados en el texto normativo y se me antojan de una importancia sustancial.

En cualquier caso el exiguo parque de vivienda en alquiler a precios asequibles (en la actualidad, 20.000 viviendas aproximadamente) es insuficiente para la materialización de este derecho. Por lo tanto, es previsible que el derecho de acceso a una vivienda en alquiler exigible ante las administraciones públicas se termine mayoritariamente transformando en una prestación económica de sustitución que no sea sino el reflejo de la actual Prestación Complementaria de Vivienda (PCV) acaso mejorada con la ya derogada Renta de Emancipación. Esto es, nada que no existiera ya.

b) Obligación de las Administraciones Públicas de provisión de vivienda social y de alojamientos

El correlato lógico del reconocimiento del derecho de acceso a la vivienda que es exigible ante las administraciones públicas debe ser la determinación legal de la obligación pública de ir incrementando el parque de vivienda social y de alojamientos a disposición de la ciudadanía.

Ello a su vez conlleva obligaciones de promoción de vivienda y alojamientos en alquiler por parte de estas administraciones. Pero en relación a esto sorprende ver cómo los artículos dedicados a la planificación pública se despachan en la proposición de ley sin prever ninguna obligación ni de medios (compromisos presupuestarios) ni de resultado (incremento del parque público). No parece de recibo que incluso la legislación urbanística (Disposición Final Quinta) haya superado a esta proposición de ley de vivienda en los compromisos de fomento de alquiler. Esta Disposición reza como sigue:

“Todas las instituciones públicas vascas, preocupadas por la problemática de acceso a la vivienda especialmente de determinados colectivos sociales, se comprometen a impulsar, en el marco de sus respectivas competencias, políticas de fomento de la oferta de vivienda en alquiler.

Dicho compromiso comprende favorecer por parte de todas las administraciones públicas competentes el destino de parte de las reservas de suelo previstas en esta ley para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública con el objeto de su puesta a disposición en régimen alquiler social o, en su defecto, en algún régimen de arrendamiento protegido.”

Es fácil adivinar que sin compromisos públicos concretos garantizados por la ley (ni económico-presupuestario ni de incremento de la oferta del parque público de vivienda o alojamientos) será de todo punto materialmente imposible satisfacer la necesidad de acceso a la vivienda, incluso aunque la misma sólo se reconozca a favor de determinados colectivos sociales.

Es más. Como decíamos anteriormente, hay que recordar que el artículo 47 CE mandata a las administraciones públicas a intervenir en el mercado del suelo y habilita a las administraciones para participar en las plusvalías urbanísticas con el fin de ir progresivamente haciendo real el derecho de acceso a la vivienda de la ciudadanía. Por ello la desidia legal en el reflejo de compromisos públicos no es acorde con este artículo constitucional. No parece jurídicamente complicado, por ejemplo, vincular parcialmente las plusvalías urbanísticas de cesión gratuita a favor de las administraciones públicas a un compromiso de financiación del incremento de la oferta de vivienda en alquiler y de alojamientos en una acción coordinada con el Gobierno Vasco, tal como se puede desprender de la Disposición Final ya citada. Nada de esto aparece en la proposición de ley.

Otra vertiente de esta lógica obligación de las administraciones de provisión de vivienda social y de alojamientos sería la de establecer una protección legal del parque de vivienda existente para evitar su perjuicio. En este sentido, se debe saludar la iniciativa de la proposición de ley para la constitución separada de un Patrimonio Público de Suelo y Vivienda por parte del Gobierno Vasco. Pero nuevamente se echa de menos que no exista legalmente al menos una prohibición expresa de enajenación de dicho parque de vivienda a favor de terceros particulares (fondos de inversión). Este tema es importante porque hemos podido comprobar cómo estas ventas masivas de vivienda pública están ocurriendo en otras Comunidades Autónomas; además dicha venta del parque público de vivienda, como se ha comentado antes, ya resultó polémica en la legislatura pasada en el Parlamento Vasco.

c) La cohesión social y la vivienda vacía o desocupada

Desde la perspectiva que defendemos aquí el enfoque de la problemática de la vivienda vacía varía sustancialmente respecto a la que se está proyectando en la proposición de ley.

La proposición de ley opta por incluir, ya en la definición de la función social, un deber «de hacer» a cargo de sus propietarios para ocupar la vivienda que permaneciera en estado de desocupación. Su incumplimiento puede dar lugar a la imposición de un canon y todas las consecuencias jurídicas derivadas del incumplimiento de la función social de la propiedad (multas, expropiación, venta forzosa, etc.). Pero todas las leyes que han incluido el deber positivo de ocupación de la vivienda desocupada (leyes de Andalucía, Canarias y Navarra) están recurridas en el Tribunal Constitucional por supuesta invasión de las competencias del Estado en materia de legislación civil (donde se encuadra la definición del estatuto de derechos y deberes de la propiedad y su relación con la función social).

El camino de definir un deber positivo de ocupación de la vivienda desocupada a cargo de sus propietarios no sólo presenta el problema competencial. También supone la necesidad de definir con detalle qué es una vivienda desocupada o, desde otra perspectiva, en qué consiste el deber de mantenimiento de la vivienda en uso; todo ello con el objeto de que la constatación del incumplimiento de este deber por parte del propietario sirva de base para la adopción de medidas coercitivas o de carácter sancionador en contra de los particulares.

Si el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda se predica por su efectiva desocupación, ésta deberá ser probada por parte de la administración. Y esta prueba del incumplimiento del deber se debe articular a través de un procedimiento contradictorio y garantista individual con todas y cada una de las viviendas supuestamente desocupadas y todos y cada uno de los propietarios incumplidores. Lo que, a pesar de las medidas de presunción por indicios (bajos consumos de agua, etc.), en realidad aboca a la administración en una labor ingente y, quizás, improductiva.

Por otra parte, como el incumplimiento de la función social de la vivienda se debe predicar de cualquier tipo de propietario sólo por el hecho de mantener desocupada la vivienda, sería jurídicamente muy discutible la discriminación de la acción pública (con imposición de canon, expropiaciones) con determinados propietarios (bancos, entidades financieras, sociedades inmobiliarias, etc.) exonerando al mismo tiempo a propietarios particulares.

Ya tuvimos la oportunidad de reflexionar jurídicamente en otra entrada anterior sobre la inexistencia, en mi opinión, de base jurídica para afirmar con carácter general este deber de ocupación de la vivienda asociado al derecho de propiedad. Me remito a lo expuesto en él.

Lo que se propone aquí es conceptuar como reprochable jurídicamente la no colaboración de los propietarios privados de vivienda vacía en su movilización a pesar de todas las medidas de fomento y otros incentivos para fomentar la misma (por ejemplo, BIZIGUNE, ASAP). El reproche jurídico se basaría en la obligación de colaboración de los propietarios de viviendas vacías en el desarrollo de los deberes de las administraciones públicas para facilitar el acceso a la vivienda en aras a la cohesión social. De esta forma, el objeto de atención no se centra en la situación de desocupación de la vivienda sino en la obligación de consentir por parte de un propietario la movilización, incluso forzosa, de esta vivienda para el cumplimiento de la planificación en aquellas zonas con necesidades acreditadas de vivienda.

Esta obligación de colaboración con las administraciones de los propietarios particulares de vivienda con la facultad de imposición de multas coercitivas a propietarios de viviendas desocupadas e incluso la expropiación temporal de su uso ya se dispuso en la legislación catalana de vivienda y nadie hasta el momento ha cuestionado su encaje constitucional.

El simple hecho de que estas viviendas no constituyan viviendas principales o no hubiera nadie empadronado en las mismas ya legitimaría por sí mismo la imposición del deber de colaboración de los propietarios particulares para su movilización. Y todo ello con carácter independiente de que la vivienda esté en venta o en alquiler o se hallara desocupada por necesidad de desplazamiento laboral o personal de su titular; porque aquí no se estaría juzgando la supuesta “culpabilidad del propietario” sino que se trataría simplemente de imponerle el deber de colaborar con las administraciones públicas en el mejor desarrollo de su planificación.

Por otra parte, esta legitimación de la actuación pública explicaría dirigirse en primer lugar contra grandes propietarios de vivienda desocupada (bancos, etc.) por un principio de eficiencia administrativa. En concreto, el Ayuntamiento de Terrassa está desarrollando un programa de multas coercitivas a las entidades financieras e igualmente la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ha promovido una campaña de mociones en los Ayuntamientos catalanes para que los mismos actúen contra las entidades financieras utilizando esta posibilidad existente en su legislación autonómica de vivienda.

Por otra parte, esta “vía catalana” es perfectamente compatible con el recargo del IBI a las viviendas desocupadas que se aplica actualmente en Gipuzkoa. Porque el recargo tiene por objeto incentivar la actividad económica mediante su salida al mercado, que es un objeto distinto al perseguido por la planificación pública de vivienda. Por el contrario, dudo mucho de la compatibilidad del recargo del IBI y el canon de la vivienda desocupada que se dispone en la proposición de ley de vivienda; porque ambas figuras parecen tener el mismo objeto y penalizar lo mismo (identidad fáctica) y, en ese sentido, quebrarían el principio de “non bis in ídem”. Y si eso no fuera así, debería aclararse de forma más explícita en la proposición de ley.

Concluyo este apartado señalando la gran incongruencia en la que cae la proposición de ley porque a la vez que impone obligaciones positivas a los propietarios particulares para la ocupación de sus viviendas (o en mi propuesta imponer la colaboración con las administraciones en su función de conseguir la cohesión social por la vivienda) bajo apercibimiento de sanción no se acompañan obligaciones de desempeño reales por parte de las administraciones públicas a este fin, como comentábamos en el apartado anterior. Esto es, parece imponerse a los propietarios particulares de vivienda obligaciones en aras a la planificación de vivienda social; obligaciones que, por el contrario, se excusan o evitan para las administraciones públicas. No tiene ningún sentido.

d) La cohesión social y las ejecuciones hipotecarias de las viviendas

La cohesión social no sólo debe dirigirse a facilitar al acceso a la vivienda de la población. Hoy por hoy el mayor riesgo de exclusión social lo constituyen determinadas situaciones de desalojo o desposesión de la vivienda por vía de las ejecuciones hipotecarias. Por tanto, los deberes de cohesión social a cargo de las administraciones públicas también deben prestar atención a este hecho para, en la medida de lo posible, intermediar en este tipo de situaciones y, llegado el caso, poder incluso expropiar temporalmente el uso de la vivienda para proteger a determinadas personas en riesgo de exclusión social. Esta potestad se incorporó a última hora en la proposición de ley vasca en su artículo 73 y se desarrolla en Disposición Transitoria Sexta de la proposición de ley.

Es profundamente criticable que esta previsión, que ha sido incorporada a las respectivas leyes andaluza navarra y canaria también haya sido recurrida por el Estado ante el Tribunal Constitucional. Esta potestad expropiatoria del uso temporal de la vivienda por necesidad de atender los deberes de cohesión social ya se incorporó en la legislación catalana hace unos años y la misma no fue objeto de recurso de inconstitucionalidad (con independencia de que la misma fuera posteriormente eliminada de motu propio por el Parlamento de Cataluña) No se entiende en base a qué título competencial se recurre el supuesto de intervención forzosa para evitar el desalojo a personas en riesgo de caer por ello en situación de exclusión social. No es atendible el argumento sobre la competencia estatal en materia de legislación de ejecución hipotecaria porque la misma no se afecta. Más bien al contrario, el recurso parece ser una imposición de la Comisión Europea.

En mi opinión los deberes de planificación en materia de vivienda para la cohesión social a cargo de las administraciones públicas (en este caso, para evitar la exclusión residencial por razón de ejecuciones hipotecarias), son título suficiente para limitar el derecho a la propiedad de la vivienda en base a su función social; todo ello, lógicamente, siempre que dicha intervención sea justificada y proporcionada.

e) A modo de conclusiones

Los deberes de las administraciones en garantía de la cohesión social tienen directa relación con la problemática de la vivienda; tanto para facilitar el acceso a determinados colectivos sociales así como para intervenir en procesos de ejecución hipotecaria para evitar que las familias desalojadas incurran en exclusión residencial.

La cohesión social también hace referencia a las condiciones de habitabilidad y funcionalidad de los edificios y de las viviendas que se habitan, lo que nos adentraría en la temática de los deberes de rehabilitación y la regeneración urbana, que también son objeto de la proposición de ley. Pero eso lo dejamos para otro momento.

Por lo tanto, este principio de cohesión social bien podría constituirse en un buen eje de interpretación para dar coherencia a las medidas que son propuestas (o que deberían ser propuestas) por esta proposición de ley de vivienda;

1) La obligación de las administraciones públicas de atender el derecho de acceso de determinados colectivos con necesidad de vivienda en riesgo de exclusión social.

2) La fijación en la ley de deberes de las administraciones para el fomento del parque público de vivienda social y de alojamientos dotacionales a través de la planificación y el establecimiento de recursos económicos afectos a este objetivo.

3) La protección jurídica de los recursos materiales y económicos del parque público de vivienda para su mantenimiento y conservación en la órbita de su titularidad pública evitando su venta a particulares.

4) La regulación de las implicaciones que la planificación pública en materia de vivienda impone a los propietarios particulares en base a los contenidos de su función social, en la que incluimos los deberes de cohesión social; en particular, la habilitación para la imposición de multas coercitivas (no sancionadoras) o, en último extremo, proceder a la expropiación temporal de su uso

Con objeto de movilizar las viviendas en estado de desocupación en los supuestos de necesidad social de acceso a la vivienda

Con objeto de evitar el riesgo de exclusión de las personas implicadas en lanzamientos hipotecarios.

La proposición de ley desarrolla sólo parcialmente algunas medidas de las que se han expuesto en esta entrada; medidas a las que no se les suministra un hilo conductor que les dé suficiente coherencia. Aquí se propone suplir esa deficiencia desde las implicaciones a las administraciones públicas del principio de cohesión social. Desde esta perspectiva, destacaríamos las siguientes deficiencias:

Se necesita concretar el contenido del derecho de acceso a la vivienda
Es obligado el establecimiento de obligaciones de provisión de vivienda social y de alojamientos dotacionales a cargo de las administraciones
Se debe completar la regulación del régimen jurídico de los patrimonios públicos de suelo y vivienda para la identificación de sus bienes y la protección de los recursos que se disponen al servicio del mantenimiento e incremento del parque de vivienda social y de alojamientos.
En materia de vivienda vacía, como se ha visto, la proposición de ley opta por la vía que presenta mayores riesgos jurídicos. Se haría precisa entonces una revisión de este apartado para intentar buscar un mejor encaje de la regulación propuesta en las competencias propias y una lectura desapasionada y coherente del tema. La propuesta que se hace más arriba es una más de las varias que podrían articularse.

La privatización del (escaso) servicio público de vivienda

diciembre 10, 2013Banco Malo, Crisis inmobiliaria, Vivienda vacíaadmin

Hace algún tiempo quería hacer alguna reflexión sobre el hecho que estamos presenciando últimamente de venta de patrimonios de viviendas públicas en alquiler a fondos de inversión internacional.

Recordaba mis tiempos (no tan lejanos) donde ejercí de responsable público en el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco. No fueron pocas las veces que intentamos articular (quizás equivocadamente) con el sector de la promoción inmobiliaria una apuesta compartida por el alquiler en la vivienda protegida. Sin ningún éxito.

También de aquella época datan aquellos encuentros de Conferencia Sectorial de las Comunidades Autónomas con el hoy extinto Ministerio de la Vivienda donde ya en 2008 hablábamos desde Euskadi de la necesidad de articular una apuesta desde todas las administraciones públicas (Comunidades Autónomas y Ayuntamientos) por relanzar un parque público de vivienda en alquiler. Por discreción me reservo la reacción de algunas Comunidades Autónomas y la de FEMP (Federación Española de Municipios y Provincias). En cualquier caso, no es muy difícil intuir cual fue esta reacción.

Pasado el tiempo, está claro que la apuesta no era la inversión sino la desinversión en vivienda pública en alquiler. Y es que las instituciones públicas no han prestado mucho interés por disponer de una infraestructura de vivienda pública en régimen de ocupación temporal para dar cumplimiento a sus competencias (y deberes) en materia de vivienda. Incluso su reflejo en las leyes urbanísticas, como equipamiento y no como uso lucrativo de vivienda, ha sido muy lento y bastante tímido a lo largo de estos años.

Esto constrasta frontalmente con la petición de la ciudadanía, que en esta materia era unánime, reclamando mayor inversión en vivienda pública para su puesta en alquiler de forma constante.

No voy a entrar al (falso) debate de si la vivienda de protección oficial (VPO) incorpora subvenciones públicas de forma que, a través de su venta, se estaría “patrimonializando” por un particular un beneficio público. Después de varios años ejerciendo en la materia nadie ha conseguido convencerme de la certeza de este axioma. Por el contrario, sí se puede demostrar fácilmente que, como ocurría en Euskadi, la venta de VPO (en régimen temporal de derecho de superficie) tenía la capacidad de liberar beneficios que se podían reinvertir en la construcción de otras viviendas sociales (más baratas) destinadas para su puesta en alquiler. Construcción que se complementa con importantes ayudas públicas y mucho apoyo financiero externo para asegurar una rentabilidad razonable a lo largo del tiempo.

Algunos ya avanzábamos incluso hasta un triple esquema de tenencia de vivienda en función del precio y de la capacidad de adquisición del usuario.

1) Alquiler social (con ayudas públicas) para las personas con menos recursos,

2) Viviendas protegidas VPO en uso temporal (75 años) en derecho de superficie con precio intermedio y

3) Viviendas de precio tasado en plena propiedad con mayores precios.

Estas dos últimas modalidades de promoción de vivienda protegida (VPO y las viviendas de precio tasado) se promovían por las administraciones públicas con la idea de liberar recursos económicos para financiar el modelo de alquiler social.

Pero la crisis financiera, que ha arrastrado fuertemente al sector inmobiliario, se ha llevado por delante aquel planteamiento que empezaba a coger forma, al menos en Euskadi. Somos muchos los que nos lamentamos de la oportunidad perdida con el rescate bancario. Se podía haber destinado el dinero público utilizado en este rescate para disponer de un parque público ya construido de vivienda para su puesta en alquiler social. En este sentido, se debe destacar que el pago del 50% del precio de tasación por parte de SAREB por vivienda terminada a las entidades financieras intervenidas no está muy alejado a los precios de referencia de las viviendas sociales y que en Euskadi se destinaban al alquiler social. En relación al rescate de las cajas de ahorro y el banco malo, no dejo de preguntarme en cualquier caso por qué resulta rentable y atractiva la adquisición de promociones de viviendas protegidas en alquiler a un fondo privado de inversión y, por el contrario, no lo ha sido para las administraciones públicas ¿Acaso no es constitucionalmente exigible la disposición de tal parque público?

Hoy la crisis fiscal ha generado una necesidad de generar recursos por parte de las administraciones públicas, lo que ha puesto en venta todo lo que suene a patrimonio público o bien ha hipotecado a futuro las inversiones públicas en materia de vivienda. Según mi punto de vista, quiero dejarlo bien claro, avocar en el mercado financiero una crisis que termine provocando un derribo de los precios de vivienda con el último objetivo de generarse un negocio lucrativo es más bien una estafa.

“Los mercados no son gilipollas”, como dice MONTORO, pero nosotros tampoco lo somos. Mientras dejamos escapar la oportunidad de SAREB para generar de una vez por todas una red de vivienda o alojamientos públicos para satisfacer el acceso en alquiler a las personas más desfavorecidas o víctimas de procesos de desahucio, la inducida crisis fiscal ha terminado derribando o hiriendo de muerte también la escasa red pública de vivienda existente con el objeto de así evitarse la competencia del sector público en el mercado de la vivienda en alquiler.

En Euskadi la política de vivienda, otrora referente, no ha sido ajena tampoco a esta dinámica económica de acoso y derribo. En la legislatura pasada ya se estuvo flirteando con fondos de inversión internacionales para poner en venta el parque de carácter semipúblico de vivienda social en alquiler del Gobierno Vasco. Sorprendentemente, el intento terminó haciendo público por completo el parque de vivienda porque la obra social de las cajas vascas co-propietarias, en su proceso de reestructuración, se terminó desentendiendo de todo lo que tuviera que ver con el ladrillo; de forma que su parte la tuvo que asumir la administración. En aquel momento, la oposición del Parlamento Vasco evitó que estas viviendas sociales en alquiler se terminaran vendiendo a fondos privados internacionales. Pero está todavía por ver que el Gobierno Vasco pueda hacerse cargo de esta importante factura fiscal que supone mantener en el largo plazo estas viviendas en el régimen propio de alquiler social. Habrá que estar atento.

Por otra parte, se vendieron (y se siguen vendiendo) los derechos públicos a los titulares de las viviendas protegidas en derecho de superficie, que de esta forma consolidan su plena propiedad. Lamentablemente, esto cierra cualquier posibilidad de intervenir sobre este parque de vivienda protegida existente (bien transformando las mismas en alquiler una vez vencido el plazo de los 75 años bien imponiendo programas de rehabilitación y mejora como contrapartida a la prórroga del mismo). En mi opinión, el escaso importe económico recaudado por este concepto no compensa la importante pérdida de capacidad de intervención pública en un no poco importante número de viviendas. Por ello, si a futuro se decidiera relanzar la posibilidad de un parque público de vivienda en alquiler habría que construirlo de nuevo porque resultaría imposible actuar sobre el parque de vivienda protegida ya existente (aunque el mismo esté calificado como VPO a perpetuidad, como dispone la legislación de urbanismo actualmente).

La puesta en alquiler de viviendas libres vacías con medidas de fomento o con medidas coactivas bien fiscales (recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles) o bien con el fin de asegurar el cumplimiento de su función social (legislación de vivienda de Andalucía, Navarra y de Canarias desgraciadamente suspendidas de aplicación por recurso ante el Tribunal Constitucional excepto la andaluza en los momentos de redactar este post) tiene unos efectos cuantitativos en realidad muy limitados. En este sentido, sin ser para nada una política descartable, creo que nos engañaríamos si pusiésemos todo el acento que nos merece la generación de un parque en alquiler a precios asequibles utilizando sólo esta posibilidad de utilización de las viviendas vacías. Y creo que mi experiencia en el pasado me acredita como persona nada sospechosa de querer desactivar esta vía. Más bien al contrario.

Finalmente me gustaría centrar la atención sobre lo que está ocurriendo con los parques públicos de vivienda en alquiler y demás bienes patrimoniales de suelo titularidad de los Ayuntamientos. Resulta procedente resaltar esta cuestión porque es posible que la respectiva legislación urbanística hubiera incluido estos bienes como integrantes del Patrimonio Municipal de Suelo. Esta última constatación es importante porque al quedar las viviendas públicas adscritas a este régimen jurídico, los recursos generados por ellas (bien por su venta bien por su renta de alquiler) están así mismo adscritos a este patrimonio legalmente separado y destinado específicamente a unos concretos destinos, preferentemente a la construcción de vivienda protegida. Ello evita, al menos, que los recursos generados por la venta o por el alquiler de estos inmuebles se destinen a financiar otros programas ajenos. Convendría cuestionarse y analizar con lupa qué está ocurriendo con los recursos económicos procedentes de la liquidación patrimonial de las sociedades públicas municipales o dependientes de Ayuntamientos que se dedicaban al suelo y a la promoción de viviendas. El papel de los Tribunales de Cuentas autonómicos puede ser de gran ayuda a estos efectos (si nuestro gobierno no se los ha cargado para entonces).

No resulta muy edificante el ejemplo recientemente dado por un Ayuntamiento que ha previsto destinar los recursos generados por su sociedad pública de alquiler de vivienda para obras de reurbanización en una operación de regeneración urbana so pretexto de adquirir suelo en la reparcelación. Aunque sea legalmente irreprochable, parece que las prioridades en materia de alquiler son distintas a la adquisición de suelo. No me cansaré de argumentar que el alquiler social no es un uso lucrativo y que, por tanto, el suelo (urbanizado) sobre el que se promueve se tiene que obtener económicamente (incluso jurídicamente en ocasiones) como el suelo de los sistemas locales o generales; esto es, gratuitamente.

Me gustaría terminar esta reflexión (un poco desordenada) recordando la Disposición Final Cuarta de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, sobre todo para que no se nos olvide:

«Todas las instituciones públicas vascas, preocupadas por la problemática de acceso a la vivienda especialmente de determinados colectivos sociales, se comprometen a impulsar, en el marco de sus respectivas competencias, políticas de fomento de la oferta de vivienda en alquiler.

El deber de ocupación de la vivienda y la función social

agosto 14, 2013Ley de Rehabilitación, Ley de Vivienda, Urbanismo, Vivienda vacíaadmin

Espoleado por algún compañero a raíz de la proliferación de iniciativas legislativas en materia de vivienda que asocian el deber de ocupación de la vivienda a la función social de la misma, me he animado a escribir algo sobre el particular.

La extensión de la reflexión (7 páginas) y la necesaria utilización de lenguaje técnico-jurídico me obliga a compadecerme del lector@, quizás sólo interesado en las conclusiones y no tanto en el razonamiento jurídico. Paso por tanto a resumir las principales conclusiones y dejo enlace al final de la entrada para los que estén interesados en profundizar.

1. Entiendo perfectamente posible encuadrar la imposición de una ley de dar uso y ocupación efectiva de las viviendas en el concepto de función social de la propiedad. Se hace un somero análisis de la doctrina del Tribunal Constitucional en la materia para llegar a esta conclusión.

2. La «función social» se debe predicar del derecho de propiedad de la vivienda. Por lo tanto es incorrecto hablar con carácter general de la «función social de la vivienda».

3. El deber de dar ocupación y uso efectivo a las viviendas a sus propietarios sólo puede predicarse con carácter general de las viviendas de protección pública. Sólo en el caso de las viviendas protegidas puede hablarse propiamente de que el deber de ocupación forma parte de la «función social de la vivienda». Porque es evidente que la utilidad social de este tipo de viviendas consiste en servir de domicilio habitual. Así, la tenencia injustificada de una vivienda de protección pública en estado de desocupación puede calificarse como un incumplimiento de su función social dando lugar a medidas coercitivas, sancionatorias e incluso expropiatorias con carácter permanente.

4. No obstante, la función social de la propiedad de bienes inmuebles (suelo y vivienda) puede venir determinada también por el ejercicio de la potestad de ordenación territorial y urbanística por parte de las Administraciones Públicas. En este caso, la imposición de deberes o la limitación de facultades del derecho de propiedad obeceden al interés general que supone la ordenación urbanística o territorial ante la que debe ceder el derecho de propiedad. En estos supuestos, es la localización del bien inmueble el factor determinante para determinar el alcance de las limitaciones y deberes al derecho de propiedad.

5. El deber de dar ocupación y uso efectivo a las viviendas por razón de su localización puede venir de la mano de dos principios; 1) el deber de conservación de las viviendas asociado al principio de la consecución de un medio urbano más sostenible y 2) el deber de consentir la ocupación legal de la vivienda asociado al superior interés general de facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a colectivos con especial dificultad (principio de cohesión social)

6. En lo referido al deber de ocupación de las viviendas asociado al deber de conservación, hemos reflexionado sobre cómo el interés general de fomentar un medio urbano más sostenible y competitivo puede quedar condicionado dependiendo de si las viviendas objeto de la actuación de rehabilitación o regeneración están o no ocupadas. Por lo tanto, sí se puede colegir una afectación al interés general que puede (incluso debe) ser corregida por las Administraciones Públicas.

7. En lo que hace referencia al deber de los propietarios del soportar la ocupación (temporal) de sus viviendas por localizarse en zonas con un mercado inmobiliario alterado (especulación) y donde residen personas con acreditada necesidad de acceso, es también evidente la afectación al interés general que también puede (incluso debe) ser corregida por las Administraciones Públicas.

8. Se concluye que, salvo para las viviendas protegidas, el deber de ocupación de la vivienda asociado al interés general de ordenación urbanística o territorial (política de rehabilitación y política de vivienda) debe ser explicitado legalmente de forma muy concreta huyendo de declaraciones grandilocuentes o ampulosas de las que, en ocasiones, adolecen nuestras leyes.

Os dejo el enlace a mis reflexiones. Espero que sirvan de reflexión y contraste.

Deber de ocupación viviendas y función social

Decreto-Ley andaluz y regulación de la vivienda desocupada ¿Competencia?

julio 17, 2013Ley de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana, Vivienda vacíaDecreto andaluz de Vivienda, Vivienda vacíaadmin

Como ya es conocido, el Tribunal Constitucional acaba recientemente de dictar la providencia de admisión a trámite del recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Gobierno del Estado contra distintos artículos del Decreto-Ley 6/2013 de 9 de Abril para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda (número de asunto: 4286-2013). En el recurso de inconstitucionalidad presentado se discute la forma de tramitación como Decreto-Ley así como diferentes artículos de la misma que tienen por objetivo modificar la Ley 1/2010 reguladora del derecho a la vivienda.

Aunque el Decreto-Ley es más conocido por disponer la expropiación de uso de viviendas ejecutadas por las entidades financieras (Disposición Adicional Segunda), a raíz de alguna invitación en redes sociales, me he animado a realizar un análisis de los argumentos del Consejo de Estado y que han servido para impugnar aquellos artículos del Decreto que exigen la ocupación efectiva de la vivienda – evitando su permanencia en estado de desocupación – asociando esta exigencia a su función social.

Mi opinión, discrepante del dictamen del Consejo de Estado, es que efectivamente puede asistir a una Comunidad Autónoma titular de materias como el urbanismo y la vivienda la competencia legislativa para asociar el deber de la efectiva ocupación de las viviendas a sus propietarios. Todo ello, lógicamente, con independencia del alcance que el legislador autonómico otorgue a esa obligación; alcance que deberá, en su caso, ser examinado a la luz de los principios constitucionales rectores de la acción administrativa de las Administraciones Públicas.

En este caso, tratándose de un tema de actualidad y que incluye una propuesta de solución novedosa, invito a participar abiertamente en este debate bien en la web o en redes sociales. También conviene advertir que, por su carácter novedoso, es más cierto que nunca aquella coletilla «a salvo opinión mejor fundada en derecho» que adjuntamos los juristas al final de nuestros informes y dictámenes.

Si se quiere acceder al documento de análisis, aquí os lo dejo

Analisis jurídico del Decreto_web

Urbaniker

Urbanismo y Políticas Urbanas