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Viviendas Municipales de Bilbao: Un hijo engañado

Convenios urbanísticos, Promoción de alquiler, Uncategorized, Urbanismo

Hemos reflexionado en este blog sobre la necesidad de fomento de la política de alquiler por parte de las Administraciones Públicas. También hemos tenido la ocasión de poner de manifiesto el sinsentido de la estrategia de privatización de los recursos patrimoniales públicos (de todos), muy especialmente de las viviendas públicas destinadas al alquiler, en evidente contradicción con el artículo 47 de nuestra Constitución (casos del IVIMA, etc.)

En este contexto no podemos dejar de destacar el papel de empresas municipales como Viviendas Municipales Bilbao OAL, que actualmente es propietaria y gestiona casi 4.000 viviendas públicas en alquiler social. Para poder apreciar su papel hay que destacar que este parque de viviendas públicas en alquiler actualmente puede suponer más del 25% del parque público de vivienda en alquiler protegido/social de todo Euskadi. Más meritorio resulta comprobar que Viviendas Municipales de Bilbao (y que tiene forma de Organismo Autónomo Local 100% municipal) no recibe subvenciones ni transferencias corrientes ni de capital de su Ayuntamiento limitándose a financiar su política de alquiler sobre la base de sus propios recursos apoyado, únicamente, en las ayudas públicas para la promoción de viviendas protegidas en régimen de alquiler del Gobierno Vasco.

Invito expresamente a visitar su página web (https://www.bilbao.net/viviendas/) porque en la misma se describen otras iniciativas de orden social relacionadas con el alojamiento asequible; algunos proyectos han sido merecedores de premios internacionales; dentro de estos, alguno relacionado con el mundo universitario.

VVMM_Programa Jovenes Solidarios

Desde este punto de vista, parecería que el Ayuntamiento de Bilbao, como padre/madre, debería sentir orgullo de un hijo/hija como Viviendas Municipales, ya que cumple una muy importante función pública, de relevancia creciente, y sin detraer ni un solo euro del presupuesto municipal. Y a un padre/madre ni se le pasaría por la cabeza abusar de sus hijos mediante engaños y medias verdades.

Por lo menos, eso pensábamos todos hasta el pasado 11 de Enero de 2013. En aquella fecha se celebró una reunión del Consejo de Dirección de Viviendas Municipales (el acta está en la página web) en el que, a propuesta del mismo Ayuntamiento de Bilbao, la empresa se comprometía a abonarle una cantidad superior a 5 millones de euros para adquirir unos futuros derechos de edificabilidad urbanística (aproximadamente 18.000 m2 de techo de vivienda protegida no exentos de cargas de urbanización); derechos cuya localización y demás circunstancias relevantes (fecha de entrega de las parcelas, etc.) no eran en ese momento conocidas. No es por tanto de extrañar que dicha propuesta de adquisición sólo fuese aprobada por los votos a favor del equipo de gobierno (EAJ-PNV) con el rechazo de todos los grupos de la oposición (PP-EH BILDU-PSE/EE). El único argumento a favor que se esgrimió era la buena oportunidad de hacerse presente en un desarrollo urbanístico de futuro en la ciudad como Zorrotzaurre.

El engaño

Hace unos días se ha hecho pública la aprobación inicial del proyecto de reparcelación de la UE1 de Zorrotzaurre, donde se concretan aquellos derechos de edificabilidad vendidos. Se debe señalar que  esta aprobación inicial también tiene el visto bueno el Ayuntamiento de Bilbao, que está presente en la Junta de Concertación creada al efecto. Finalmente estos derechos de edificación de vivienda protegida, que corresponderían al Ayuntamiento  de Bilbao, que ha comprometido traspasar a Viviendas Municipales OAL, han sido finalmente 19.163 m2t que se asientan sobre tres parcelas. No obstante, hay que señalar las siguientes circunstancias:

  1. Sólo 6.048 m2t se ubican sobre parcela independiente. Esta parcela que se transmite no está exenta de cargas de urbanización.

  2. La materialización de los más de 13.000 m2t restantes están condicionados a llegar a acuerdos con el resto de los co-propietarios de las otras dos parcelas sobre los que se ubican.

  3. Las tres parcelas están ubicadas en la última fase de la urbanización de la Unidad de Ejecución y su viabilidad está condicionada a la construcción de un puente por parte de un tercero.

Por lo tanto, los recelos de la oposición en aquel Consejo de Viviendas Municipales parece que se confirman. Pero el engaño del que hablamos no consiste en eso. Si uno hace unos números sencillos, a partir de los datos que se aportan en el proyecto de reparcelación (y que también está aprobado por el Ayuntamiento en su versión inicial), nos damos cuenta que los derechos municipales que se venden a Viviendas Municipales OAL están valorados en … 3.826.529 € mientras el Ayuntamiento les ha puesto un precio de venta superior a ¡¡5 millones de euros!! Por su parte, las cargas de urbanización anejas a estos derechos de edificación ascienden a 1.082.622 €. En total, el importe de inversión exigido a Viviendas Municipales sumando compra de derechos y cargas de urbanización asciende a 6,1 millones de euros.

Ejemplo reparcelación (LKS)Ejemplo reparcelación (LKS.es)

Esta diferencia de precio se explica porque Viviendas Municipales OAL no se subroga en la posición del Ayuntamiento de Bilbao. En realidad, el Ayuntamiento le vende sus derechos valorando los mismos como si se tratara de parcelas urbanizadas; cosa que, como hemos visto, no es cierta. Por el contrario, y aunque no se subroga en los derechos urbanísticos municipales, la empresa sí se obligaría de forma expresa a subrogarse en las obligaciones municipales, asumiendo así sus cargas urbanización. La normativa de VPO (artículo 7 del Decreto 39/2008) no parece avalar esta forma de valorar los derechos municipales ya que, como estamos viendo, no se trata de transmisión de edificabilidad urbanizada.

En resumen, el Ayuntamiento de Bilbao se estaría aprovechando de su empresa Viviendas Municipales OAL, cobrándole un precio que no se corresponde con el valor de los derechos transmitidos. Si esto no es un engaño, que baje Dios y lo vea.

… y las medias verdades

No sólo hablamos de engaño sino que también citábamos medias verdades. Como antes hemos dicho, el único argumento que consta en el acta de aquella reunión a favor de la adquisición de estos derechos de edificación era la oportunidad de hacerse presente en uno de los pocos desarrollos urbanísticos que restan en la ciudad. Pues bien, esto tampoco es cierto.

Este argumento pasa por alto que en el desarrollo urbanístico de Zorrotzaurre hay una parcela de cesión obligatoria y gratuita ya urbanizada, y que tiene como destino la política social de alojamiento en el régimen de alquiler; nos referimos en concreto a la figura de los alojamientos dotacionales cuya promoción se impone por la legislación urbanística vasca (artículo 81 en relación con la Disposición Adicional Novena de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo). Esta figura legal ha sido también objeto de atención por parte de Viviendas Municipales como una fórmula de alojamiento que es óptima (junto con la promoción de viviendas) para el desarrollo de su política social.

VVMM_Apartamentos universitarios

Pues bien. No se puede dejar de destacar que

  1. Esta parcela está localizada en las primeras fases de la urbanización.

  2. La recepción de la parcela es gratuita por parte del Ayuntamiento.

  3. La parcela está ubicada a escasos metros de la Universidad Pública del País Vasco (Facultad Sarriko). Por todo ello, se nos revela como una oportunidad inigualable para una entidad como Viviendas Municipales con objeto de promover apartamentos tanto para gente joven como para alumnos de la Universidad en desarrollo de los programas sociales reconocidos internacionalmente, a los que nos hemos referido antes.

Si reparamos en el coste de dicha promoción de apartamentos se puede concluir que, descontadas las ayudas públicas del Gobierno Vasco, esta podría suponer para Viviendas Municipales un importe de inversión de aproximadamente 6 millones de euros (unos 150 apartamentos). Esto es, casi exactamente lo mismo que el importe de inversión exigido para la compra de suelo por el convenio de Enero de 2013 y con posibilidad de explotar de forma independiente el aparcamiento subterráneo asignado a la parcela.

En conclusión, la alternativa de Viviendas Municipales OAL para la promoción de alquiler social en Zorrotzaurre es 1) disponer a medio plazo de unos apartamentos construídos ó 2) ser titular de unas posibles futuras parcelas y sin dinero suficiente para promoverlas. Lo que es mejor para el fomento del alquiler social en Bilbao, a la vista está. Por el contrario, ya sabemos qué opción ha elegido el Ayuntamiento de Bilbao. Saquen ustedes sus propias conclusiones.

Urbanismo y Libertad Religiosa. El caso de los centros de culto en Bilbao

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A medidados del mes octubre de 2013 el Ayuntamiento de Bilbao modificó la normativa de su Plan General de Ordenación Urbana para prohibir la implantación de nuevos centros de culto en los locales de los edificios de viviendas y de residencias de la ciudad, so pretexto de evitar ruidos y molestias a sus residentes.

Se debe señalar que la modificación de la normativa urbanística del PGOU se ha aprobado con carácter preventivo en evitación de hipotéticas futuras molestias a los residentes de los edificios. En consecuencia, no se ha entendido por el Ayuntamiento de Bilbao necesaria la justificación de esta prohibición probando la existencia real de dichas molestias. Dichas molestias por ruidos se presupondrían entonces por la acumulación frecuente de personas que conlleva el ejercicio del culto religioso. En palabras del Ayuntamiento de Bilbao, la nueva normativa no sería sino el ejercicio de su legítima potestad municipal de ordenación urbanística para armonizar la libertad religiosa y el descanso de la ciudadanía.

Bilbao_Ayuntamiento

Además, se acompaña al expediente administrativo un plano de usos urbanísticos donde se intenta demostrar por parte del Ayuntamiento que ya existen suficientes edificios en la ciudad de Bilbao donde se pueden implantar nuevos centros de culto, de forma que no se podría deducir ninguna lesión de la libertad de establecimiento que establece la Ley Orgánica de Libertad Religiosa (en adelante, LOLR). Se oculta en todo momento, por el contrario, que los edificios de viviendas con locales en su planta baja son más de la mitad de todos los edificios de la ciudad; dato que es estadísticamente demostrable. El resultado restrictivo de esta normativa municipal alcanzaría así al 88% de los edificios donde antes era posible implantar centros de culto. Esto es, tras la entrada en vigor de la normativa, sólo se pueden abrir centros de culto en doce de cada cien edificios de la ciudad.

Lógicamente esta normativa del PGOU ha encontrado una firme oposición por parte de las confesiones religiosas que, tras vistas rechazadas sus alegaciones, han tenido que acudir a los tribunales en defensa de sus derechos de libertad religiosa y de culto. También esta normativa ha sido objeto de preocupación por parte de las defensorías del pueblo estatal y vasca. En resumen se argumenta por parte de las entidades religiosas, entre otros, que:

    • Se viola el principio de reserva de ley. Un PGOU por su carácter reglamentario no puede poner condiciones a la libertad de establecimiento de centros de culto porque se trata de una libertad fundamental amparada y tutelada por el artículo 53.1 CE que exige una norma con rango legal para regular estos derechos y libertades.
    • No se está respetando el principio de jerarquía normativa. Una norma de un PGOU no puede contradecir una norma de rango legal. Los únicos límites a dicha libertad de establecimiento son los establecidos en el artículo 3.1 LOLR. A saber, seguridad, la salud y la moralidad públicas así como el derecho de los demás al ejercicio de sus libertades fundamentales.
    • Ejercicio desviado de la potestad urbanística, entre otras razones, por imponer una restricción en la esfera de libertad de los ciudadanos que no respeta el principio de proporcionalidad además de ser  arbitraria por no estar justificada. Se destaca que se violenta la cohesión social porque esta restricción supondría una dificultad muy importante para aperturar centros de culto en el centro de la ciudad, dada la escasez de edificios aptos para ello en este área central.
    • Infracción del principio de participación ciudadana por no haber arbitrado en el expediente un trámite expreso de audiencia a las entidades religiosas con las que se había constituido previamente una mesa municipal de diálogo.

Mezquita

Recientemente ha salido publicado el auto del magistrado ponente del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco donde se viene a denegar la suspensión cautelar de la norma impugnada, que se solicitaba por parte de las Confesiones Religiosas. Aunque la justicia cautelar no es la adecuada para dilucidar sobre el fondo del asunto, creo que ha pasado desapercibido un detalle que a mí se me antoja muy revelador.

Y es que el Ayuntamiento, anticipando su posición, argumenta que en el presente caso nos encontraríamos ante un conflicto de derechos y libertades. Por una parte, el derecho a la libertad religiosa (artículo 16 CE) y, por otro, el derecho de las personas a ser preservadas de ruidos ambientales que pueden lesionar su salud (artículo 15 CE) o pueden suponer una intromisión en su vida familiar cuando el ruido se filtra al interior de su domicilio (artículo 18 CE). En este sentido, el Ayuntamiento se estaría limitando a utilizar su potestad de ordenación urbanística como legítima mediadora para la correcta coexistencia de estos dos derechos.

Por su parte, el magistrado evita entrar en el fondo del asunto como le impone la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa en este trámite de justicia cautelar. Pero por el contrario el magistrado sí emplaza el debate y la controversia jurídica. Lo hace en estos precisos términos,

«(…) no se puede considerar que estemos ante un supuesto en el que, desde el punto de vista de la apariencia de buen derecho, proceda hacer consideraciones, más aún en un supuesto en el que, como se desprende los escritos de las partes, se anticipan discusiones de enjudia jurídica, fundamentalmente en relación con las consecuencias que se derivan de un derecho fundamental, como es el de la libertad religiosa del artículo 16 de la Constitución, en relación con el desarrollo recogido en la Ley Orgánica 7/1980 de 5 de julio de Libertad Religiosa, en concreto respecto el derecho a establecer lugares de culto reconocido en el art. 2.2, en relación con lo que habrá de tenerse presente la doctrina del Tribunal Constitucional y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, además del conjunto del ordenamiento jurídico en cuanto incida en lo que se pueda debatir»

En resumen, el magistrado, aunque no anticipa su dictamen, sí deja entrever cuáles son los concretos términos del debate y de la controversia jurídica. Y lo hace de forma inequívoca partiendo de la consideración y del alcance de los efectos jurídicos que se derivan de la libertad de establecimiento de centros de culto establecidos en el artículo 2.2 LOLR; esto es, el ponente emplaza el debate jurídico en los mismos términos en los que argumentan las entidades religiosas recurrentes. En consecuencia, no parece prosperar el argumento municipal de existencia de un hipotético conflicto de derechos y libertades sobre la base de la afirmación de un supuesto derecho a la calidad acústica correlativa a la preservación de la salud o a la intimidad domiciliaria.

Bilbao_Mapa de Centros de CultoMapa de centros de culto en Bilbao. Fuente Diario El Correo

En otras palabras, el magistrado está fijando los términos de la controversia jurídica sobre un tema sobre el cual el Ayuntamiento de Bilbao siempre ha rehusado posicionarse; esto es, comprobar la existencia o no de una vulneración por parte de la normativa de usos de un PGOU de las garantías jurídicas de libertad de establecimiento de centros de culto que constitucionalmente asisten a entidades religiosas (artículo 2.2. LOLR). El Ayuntamiento siempre se ha negado a enfocar el debate desde la perspectiva de la restricción/limitación de esta libertad y ha preferido ampararse en la excusa de que hay otros sitios mejores para operar este emplazamiento. Incluso ha llegado a negar a priori la misma existencia de esta libertad, por ejemplo, cuando afirma que la misma no ampararía el ejercicio del culto en cualquier lugar de la ciudad. La estrategia municipal evasiva no parece que vaya a surtir efectos a la hora de enjuiciar el fondo del asunto.

Seguiremos informando.

La viabilidad económica en las actuaciones sobre el medio urbano (I)

Crisis inmobiliaria, Regeneración urbana, Uncategorized, Urbanismo

Una de las principales novedades en la tramitación del proyecto de ley de rehabilitación, renovación y regeneración urbana (haciendo abstracción de la gamberrada de introducir normas que nada tienen que ver con el objeto de la norma) ha sido la aclaración sobre la exigencia de viabilidad económica de las actuaciones de rehabilitación de edificaciones y de regeneración urbana. Se trataría, según el propio dictado del proyecto de ley en su nuevo artículo 11, de minimizar el impacto de la actuación en los sujetos afectados por la actuación.

Esta exigencia la estimo de importancia capital dadas las circunstancias que atraviesa el mercado inmobiliario, las dificultades de acceso a la financiación y el mermado patrimonio de las personas y familias. Pero a continuación la pregunta resulta obligada; ¿Cómo propone el proyecto de ley obtener la viabilidad económica asociada a una operación de mejora de los tejidos urbanos degradados, obsoletos o vulnerables? La respuesta puede parecer evidente;  incrementando ingresos o reduciendo gastos.

La experiencia me ha enseñado que las operaciones urbanísticas de regeneración urbana (incluyendo derribos y realojos, reurbanizaciones, descontaminación de suelos contaminados, etc.) son económicamente deficitarias por definición; de forma que tan sólo el protagonismo en la ejecución de la actuación de una administración pública, o una sociedad urbanística actuando por delegación de la misma, puede hacerla posible sobre la base de poner mucho dinero público encima de la mesa. Pero, lógicamente, para ello no hace falta redactar ex novo ninguna norma.

Entonces la forma más directa de incrementar ingresos es aumentando la densidad o la edificabilidad urbanística de la actuación. Dicho incremento de edificabilidad tiene un procedimiento, unos límites y unos deberes asociados a la actuación que aseguran (o deberían asegurar) el buen resultado urbanístico final de la operación de redensificación. En casos de regeneración urbana, este buen resultado consiste en la corrección del grado de obsolescencia, degradación o vulnerabilidad de los edificios o de la urbanización de dichos ámbitos urbanos. Si esta práctica se hace de forma legal y dentro de unos límites que fijen unos términos razonables (al contrario de lo que se expresa en la foto), nada hay que objetar la misma.

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 Más preocupa el método de buscar el equilibrio económico de la operación sobre la base de reducir deberes o cargas vinculadas a la actuación. Porque la reducción de deberes o cargas se hace siempre en detrimento de las personas afectadas o del interés público urbanístico. Esto es, siempre sale alguien perdiendo salvo el promotor de la actuación que, lógicamente, sale ganando. Son varias las técnicas que utiliza el proyecto de ley para ello. Vamos a identificar algunas de ellas;

  1. Reducción (y posterior amnistía temporal) del estándar de vivienda protegida a las actuaciones en suelo urbano, cuya definición se amplía para poder recoger este tipo de supuestos – artículo 10.1b) en relación con el artículo 12 del TRLS -.
  2. Cercenamiento, comentado en entradas anteriores, de los derechos de las personas afectadas por la actuación en relación al derecho de realojo.
  3. Desvincular las obras de urbanización de los deberes de los propietarios de suelo, que quedan entonces de responsabilidad pública (artículo 11 del proyecto de ley).
  4. Volatilizar la participación de la administración en las plusvalías generadas por la actuación urbanística en este tipo de operaciones (artículo 16.2 TRLS).
  5. Amnistiar este tipo de operaciones urbanísticas de entregas de suelos para uso público o de interés general (artículo 16.4 TRLS)
  6. Recurrir a los Patrimonios Públicos de Suelo como vía de financiación de las actuaciones de regeneración urbana (artículos 16.2 y 37 de TRLS)

No se está en contra de que este tipo de actuaciones tengan una viabilidad sino de la forma de obtenerla. Si la viabilidad de la actuación se busca como un fin en sí misma, de forma que se pongan en práctica de forma conjunta e indiscriminada estas técnicas de obtener más ingresos y de liberarse de deberes urbanísticos (incremento de aprovechamientos o densidades, provocando la expulsión de su población residente y la reducción de cargas urbanísticas eximiendo de entrega de suelos dotacionales), el resultado urbano final de la operación no supondrá en ningún caso una mejora de la sostenibilidad y la calidad del medio urbano sino exactamente todo lo contrario.

No parece de recibo sacrificar en nombre de la sostenibilidad y la calidad del medio urbano los contenidos más básicos del “derecho a la ciudad” y que se concretan, por ejemplo, en el derecho de acceso a una vivienda (reduciendo reserva de suelo para vivienda protegida), la protección de la población residente (no garantizando su derecho realojamiento o rebajando sus contenidos) o la mejora de sus condiciones urbanas a través de la obtención de suelos dotacionales para su bienestar (eximiendo a las actuaciones urbanísticas de dotar, por ejemplo, de espacios con destino a zonas verdes y espacios libres o para escuelas u otros equipamientos).

Sería oportuno abogar por una discriminación de estas técnicas en función del impacto público urbanístico esperado. En este sentido, apoyo sin fisuras que los Ayuntamientos no puedan “hacer negocio” sacando dinero con este tipo de actuaciones o bien que tengan la obligación legal de reinvertir este mismo dinero en otras zonas y actuaciones más necesitadas de su término municipal. Porque, al fin a la postre, la mejora de la calidad del medio urbano de ámbitos urbanos degradados es precisamente una de las principales responsabilidades municipales.

Pero con la misma determinación hay que denunciar el atropello que suponen artículos como el 16.4 del TRLS (y no me refiero sólo al ámbito competencial, que también) al habilitar a los planes urbanísticos, por ejemplo, al sacrificio de los suelos dotacionales en este tipo de actuaciones so pretexto de una necesidad económica de la actuación (y de la necesidad del Ayuntamiento de cobrar su porcentaje de cesión de plusvalías). Todos sabemos que no resulta muy complicado para un plan urbanístico justificar una inviabilidad económica de las actuaciones que propone sobre la base de exagerar las cargas atribuidas a la actuación a favor de la economía presupuestaria municipal.

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 Y en relación con esto mismo (¡qué casualidad!) ya se está hablando en un congreso de urbanismo celebrado hace pocos días en Valencia por parte de reputados abogados y catedráticos de derecho urbanístico que el cambio de escenario económico del mercado ha derivado en minusvalías lo que antes se consideraban plusvalías urbanísticas. Y que la atribución desproporcionada de cargas urbanísticas por parte del Ayuntamiento debería poder generar responsabilidad de la propia administración municipal. Por lo que más vale que “hilemos fino” y nos tomemos en serio este tema.

La viabilidad económica no se puede convertir en una coartada a través de la que se enfrentan aspectos que no deberían poder ser susceptibles de transacción como, por ejemplo, los derechos de las personas o el interés público urbanístico (artículo 3 TRLS). Lo más dañino es el mensaje que se traslada al mundo urbanístico de que los derechos de la ciudadanía pueden ser objeto de transacción económica dando paso a una auténtica “mercantilización” del derecho a la ciudad. Como si el urbanismo no estuviera ya suficientemente denostado.

Del Anteproyecto al Proyecto de Ley de Rehabilitación y Regeneración Urbana

Regeneración urbana, Rehabilitación, Uncategorized, Urbanismo

A continuación resumo los aspectos más significativos que, a mi entender, ha sufrido el texto del Anteproyecto de Ley. Estas modificaciones se deben a los informes técnicos recabados por el Ministerio de Fomento (Consejo de Estado, etc.) y al proceso de consulta (¡no participación!) ciudadana.

Respecto de los informes técnicos resalta el importante “peinado” que ha sufrido el texto del Anteproyecto por motivos de orden competencial – sobre todo, por competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas en materia urbanística-. Seguramente también, estos mismos informes han determinado la incorporación de algunas modificaciones de carácter técnico así como de orden sistemático (cambiando la localización de los artículos) en el texto final del proyecto de ley. Por descarte, el resto de las modificaciones se puede intuir que se derivan de este proceso de consulta ciudadana.

A mi entender, el procedimiento que se sigue no es correcto porque las modificaciones introducidas por el Ministerio tras la consulta ciudadana no son dictaminadas jurídicamente por el Consejo de Estado. Este dictamen es indudable que representa una garantía de solvencia jurídica, del que quedan por tanto excluidas las modificaciones introducidas a última hora por el Ministerio tras la consulta ciudadana. Esta consideración resulta crucial porque algunas modificaciones introducidas “de soslayo” a última hora tienen un calado muy considerable. En concreto, ya adelanto que el nuevo texto propuesto para el párrafo cuarto del artículo 16 del Texto Refundido de la Ley de Suelo merece (sólo él) que corran “ríos de tinta”.

Adjunto a esta entrada un cuadro comparativo de los cambios del texto articulado que he podido descubrir en el texto articulado entre el texto del proyecto de ley y su precedente anteproyecto. Lo incorporo con el propósito de que pueda servir de ayuda y al mismo tiempo me excuse de incidir en todos y cada uno de los aspectos resaltados. Para no aburrir al paciente lector, me centraré en los cambios detectados entre ambos textos normativos que son más significativos y de mayor importancia, en una valoración (personal) y de urgencia.

CUADRO COMPARATIVO APL_PL

Respecto al Informe de Evaluación de Edificios (IEE)

En el artículo 2 (definiciones) se introduce sibilinamente el primer cambio pero que es muy importante. Se cambia el término “vivienda habitual” por “residencia habitual”. Y se asimila al concepto “tipología residencial de vivienda colectiva” otros edificios que no son estrictamente viviendas pero tienen un uso asimilado al residencial (alojamientos, hoteles, hostales, etc.) Ello supone la extensión de las obligaciones de contar con el Informe de Evaluación de Edificios (artículo 4 del Proyecto de Ley) a este tipo de edificaciones, lo que extiende el ámbito de aplicación típico de las ITE en las Comunidades Autónomas (que suelen afectar sólo a las viviendas).

Se propone también un régimen del IEE mejor coordinado con las ITE que el que se proponía en el Anteproyecto. De esta forma, ya no existen dos informes de forma paralela (duplicidad) sino que la existencia de la obligación de ITE exime la tramitación de un nuevo informe IEE. De esta forma el IEE se configura como obligación de mínimos para las ITE y sólo son exigibles en ausencia de ITE. Así, se añade un párrafo del siguiente tenor literal;

“Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un Informe de Inspección Técnica que ya permita evaluar los extremos señalados en las letras a) y b) anteriores (conservación y accesibilidad), se podrá complementar con la certificación referida en la letra c), y surtirá los mismos efectos que el informe regulado por esta Ley. Asimismo, cuando contenga todos los elementos requeridos de conformidad con aquélla normativa, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en cuanto a la posible realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística aplicable”.

Las consecuencias jurídicas de infringir del deber de disponer de IEE también se asimilan al régimen de las ITE.

“5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación regulado por este artículo y la Disposición Transitoria única tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de inspección técnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido”

Finalmente, la periodicidad mínima exigible para la revisión de los IEE es de diez años y no de quince, como se preveía en el Anteproyecto.

En lo relativo a la titulación requerida para la emisión de este tipo de informes el proyecto de ley reconoce la habilitación técnica de aquellos profesionales que pueden firmar proyectos de construcción de edificaciones. No obstante, en la Disposición Adicional Tercera (nueva) se instituye una titulación específica para poder emitir y firmar este tipo de informes en directa competencia con los profesionales del ramo.

Respecto al deber de conservación

El deber de conservación se traslada al artículo 9 del Texto Refundido de la Ley de Suelo. El traslado del artículo no se ha hecho de forma correcta de modo que resulta imposible saber si este deber de conservación incluye o no los deberes de mejora de “calidad y sostenibilidad” de la edificación.

Parece que la voluntad del Ministerio es extender la obligación de conservación también a las obras de mejora de calidad y sostenibilidad, como era ya en el texto del anteproyecto; aspecto que ya he analizado y criticado en una anterior entrada en este mismo blog (me gustaría ver al Ministerio de Fomento exigiendo también a todos los coches sin excepción la adopción de mejoras costosas con carácter obligatorio en sus motores para reducir la emisión de gases y el consumo de gasolina, tras pasar por las ITV). En todo caso, la redacción técnica del artículo es manifiestamente mejorable en un tema de tanta importancia como este. Esperemos que en el trámite parlamentario este tema se aborde con la atención que merece.

Respecto a actuaciones de rehabilitación, regeneración y reforma urbanas

En relación a esta regulación, los cambios más numerosos son los referidos a los temas competenciales. Así, desaparecen en el artículo 7 del proyecto de ley las definiciones de cada tipo de actuación (rehabilitación, regeneración y renovación), seguramente, por entenderse que es una materia urbanística y de competencia de las Comunidades Autónomas. En la misma línea, los cambios del nuevo artículo 14 del TRLS.

En lo relativo a la ordenación de este tipo de actuaciones, son dos las modificaciones que resaltan por encima de las demás. Primero, desaparece el párrafo cuarto del anteproyecto que definía aquellas obras e instalaciones de mejora de eficiencia energética en las que se excluía la consideración de aumento de edificabilidad, nuevamente por temas competenciales. Ahora sólo se legitima en el párrafo tercero del artículo 10, respecto a estas mismas obras, la ocupación del dominio público (y además con menos generosidad que en el anteproyecto)

Por otra parte, la farragosa regulación de la viabilidad económica de este tipo de actuaciones del anteproyecto, ahora queda remitida al artículo 15.4 del TRLS, prácticamente con la misma redacción. Pero debe hacerse notar que ahora la viabilidad económica sólo se exige a la ordenación (planificación) de este tipo de actuaciones, pero no a las unidades de gestión de las mismas sin alterar la ordenación. Lo cual, no deja de ser inexplicable.

Respecto a la regulación de estas últimas actuaciones de gestión, nuevamente resalta el peinado competencial al que se ha sometido. Así el artículo 11 del proyecto de ley, se limita a exigir aquellos documentos que son competencia del Estado por su afección al régimen de propiedad (equidistribución y realojo)

En el resto de artículos de este capítulo, las modificaciones también son en su mayoría exigibles por problemas de competencia por su colindancia clara con la materia urbanística.

Modificaciones del Texto Refundido de Ley de Suelo (TRLS)

Además de las ya comentadas transposiciones (no siempre felices) de artículos del anteproyecto al TRLS, el texto permanece sustancialmente igual entre el anteproyecto y el proyecto de ley, con las siguientes salvedades (detectadas de un rápido vistazo);

1. El artículo 9.8d) TRLS. El anteproyecto exigía licencia para la tala de masas arbóreas y vegetación arbustiva cuando puedan afectar al paisaje. Ahora, en el Proyecto de Ley TRLS se dice (más restrictivamente) que sólo están sujetas a licencia las siguientes talas;

«d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha exigencia se derive de la legislación de protección del domino público.»

2. Por otra parte, el artículo 14 vuelve a “restaurar” el régimen vigente en materia de las “actuaciones de dotación” y que el anteproyecto (de una forma bastante atrevida, por cierto) se proponía alterar proponiendo otra tipificación distinta de las actuaciones de transformación urbanística.

3. La “guinda” (la guindilla, sería mejor decir) se introduce en el nuevo párrafo cuarto del artículo 16, y que no figuraba en el anteproyecto. Dudo mucho que este párrafo haya sido dictaminado por el Consejo de Estado. Yo me lo he tenido que leer varias veces para entender lo que, en realidad, se propone. En opinión puramente personal, supone un “torpedo en plena línea de flotación” del modelo urbanístico del siglo XX y XXI. Lo transcribo simplemente para que vayan abriendo boca porque, como ya he anunciado antes, sólo él ya merece una entrada que publicaré posteriormente.

4. Con independencia de lo establecido en los apartados anteriores, con carácter excepcional y siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solución técnica o económicamente viable, los instrumentos de ordenación urbanística podrán eximir del cumplimiento de los deberes de nuevas entregas de suelo que les correspondiesen, a actuaciones sobre zonas con un alto grado de degradación e inexistencia material de suelos disponibles en su entorno inmediato. La misma regla podrá aplicarse a los aumentos de la densidad o edificabilidad que fueren precisos para sustituir la infravivienda por vivienda que reúna los requisitos legalmente exigibles, con destino al realojamiento y el retorno que exija la correspondiente actuación.

También adjunto cuadros comparativos de los textos legislativos vigentes y las propuestas de modificación de los mismos para facilitar el análisis y lectura del Proyecto de Ley. Espero que sean de utilidad!!

CUADRO COMPARATIVO EDIF

CUADRO COMPARATIVO LPH

CUADRO COMPARATIVO TRLS

Bienvenidos. Ongi Etorri

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Quisiera empezar la primera entrada de mi primer blog agradeciendo a mis amigos Leolo, Hontza, Arkimia, Korapilatzen y David su insistencia porque sin ellos nada de esto sería posible.

Siempre he pensado que no tenía nada especial que comunicar a los demás y soy de los que no me gusta airear mi vida privada. Pero, evidentemente, si estoy escribiendo esto es porque he cambiado radicalmente de opinión. Y es que ultimamente he echado de menos espacios compartidos de reflexión. Me da la sensación que nos estamos limitando a reflexionar «en 140 caracteres» y se está perdiendo la profundidad de pensamiento que algunos temas merecen.

Por eso este blog pretende ser simplemente un foro donde se puedan exponer y contrastar tesis, opiniones, valoraciones sobre la ciudad, el medio ambiente y las políticas urbanas (crisis inmobiliaria, vivienda, rehabilitación, espacios públicos, arquitectura, derecho, etc.) La participación ciudadana, aunque no sea una opinión experta, también está llamada a participar en este foro porque, como abogado urbanista, he tenido la oportunidad de aprender mucho de ellos y, especialmente, con ellos.

Finalmente, simplemente pedir disculpas por la pobre apariencia del blog. Prometo ir mejorándolo con el tiempo y la participación de todos.