Plan Director de Vivienda del Gobierno Vasco. Algo no cuadra

Antes de finalizar el año 2013, el Gobierno Vasco en uno de sus últimos Consejos de Gobierno aprobó el Plan Director de Vivienda 2013-2016. Era de esperar que el plan no incluyera grandes novedades dadas las estrecheces presupuestarias, que se han cebado muy especialmente con la política pública de vivienda estos últimos años. Precisamente por ello es la base presupuestaria anunciada de las políticas públicas de vivienda la que debe ser objeto de atención y análisis.

Consejero de Vivienda

Pues bien, ya adelanto que he podido observar un importante desfase entre los objetivos de realizaciones en materia de alquiler marcados por el Plan Director de Vivienda 2013-2016 y los recursos presupuestarios asignados a tal efecto. Ciertamente, todo Plan Director de Vivienda tiene un halo de desiderátum (y por tanto de irrealidad) pero en este caso su análisis puede dar pie a introducir una serie de reflexiones que creo interesantes.

Para la realización de este somero análisis he tomado los datos publicados por el Observatorio Vasco de Vivienda del propio Departamento. Hay que felicitar a sus responsables (tanto políticos como técnicos) por este ejercicio de transparencia. De esta forma, he tomado como base los datos económicos de gasto reales por líneas publicados de los últimos ocho años (2005-2012, ambos incluidos) y los he separado en dos cuatrienios, que es el plazo de referencia del Plan Director de Vivienda. El primer cuatrienio (2005-2008) de carácter expansivo en materia económico-presupuestaria. Por el contrario, el segundo cuatrienio (2009-2012) de carácter recesivo.

En materia de promoción de viviendas de alquiler, algunos indicadores pueden resultar interesantes;

2005-2008 2009-2012
Gasto presupuestario anual en promoción alquiler (media)

64 M €

37 M €

% de inversión en promoción alquiler / inversión total

42,1%

25,9%

Viviendas protegidas en alquiler iniciadas anualmente (media)

1.552

505

% de alquiler en viviendas protegidas iniciadas (media)

26,2%

11,6%

Coste presupuestario por vivienda alquiler iniciada

41.237   €

73.304   €

Como ya he comentado en la entrada anterior del blog, en 2005-2008 se desplegaron diferentes estrategias para promover alojamientos dotacionales y, sobre todo, viviendas sociales. De esta forma, se combinaba la promoción directa (más cara), la promoción subvencionada (orden de noviembre de 2007) y la promoción concertada (VISESA-ALOKABIDE) donde los beneficios de la venta de VPO de régimen general permitía financiar parcialmente las viviendas sociales de alquiler.

Por el contrario en los años 2009-2012 la promoción subvencionada de viviendas de alquiler y la promoción concertada de viviendas sociales perdieron peso relativo (a excepción del año 2009 que finalizó el Plan Director 2006-2009) de modo que el grueso de la inversión en la promoción de alquiler descansó en la promoción directa (la más cara). De ahí, que el coste medio de promoción de una vivienda en alquiler se disparara en este segundo cuatrienio.

Si extrapolamos estos datos de coste presupuestario reales a la relación entre objetivos y recursos que se reflejan en el Plan Director 2013-2016 las cuentas no salen.

Para empezar, hay que restar de los objetivos de promoción de viviendas en alquiler lo que no se puede llamar propiamente alquiler. En este sentido, las viviendas en alquiler con opción de compra no entiendo que puedan computarse entre las viviendas en alquiler porque realmente son viviendas en venta diferida (como le gustaría llamarlas a Maria Dolores de Cospedal)

Promoción de viviendas sociales

De esta forma, el objetivo de promoción de vivienda en alquiler sería de 3.050 para todo el cuatrienio (a razón de 763 por año). Esto es, un objetivo marcado superior al real del último cuatrienio (505 viviendas). Y todo ello con una dotación presupuestaria inferior media para los ejercicios 2013-2016 (33 frente a 37 millones de euros).

Por otra parte, si reparamos en que los objetivos de alquiler se centran en la promoción de alojamientos dotacionales (opción plausible), debemos señalar con carácter adicional que los alojamientos, por su carácter de equipamiento, sólo pueden ser promovidos directamente por el propio Gobierno Vasco o por los propios Ayuntamientos con fuertes subvenciones y subsidiaciones del Gobierno (esta última opción no parece muy probable salvo en casos muy excepcionales). Por lo que es de prever que sólo la promoción de forma directa del Departamento (la opción presupuestaria más costosa) sea la forma elegida para promoción de dichos alojamientos dotacionales en los próximos años.

Pues bien, proyectando los datos económicos reales a los objetivos del Plan Director de Vivienda concluimos que difícilmente puede alcanzarse el objetivo de las 3.050 viviendas. Con esa inversión presupuestaria anual (33 millones de euros) se puede calcular que, como mucho, se podrían alcanzar en todo el cuatrienio de horizonte del Plan entre las 1.800-2.000 viviendas de alquiler, en línea con las realizaciones 2009-2012. Y eso si se consiguiera promover más viviendas en alquiler con menos recursos.

Tomando como referencia el porcentaje de inversión en materia de promoción de alquiler, el propio Plan Director destaca que el 25% de la inversión total del Plan se destinará a la promoción de alquiler (igual que en el cuatrienio 2009-2012). Este dato se queda lejos del 42,1 % de la inversión realizada en el periodo 2005-2009.

En resumen, el volumen de inversión previsto en el Plan Director en materia de promoción de viviendas y alojamientos apunta a la obtención de resultados reales de vivienda en alquiler que bien serán similares o ligeramente inferiores a los registrados en los últimos años. En cualquier caso, alejado de las 3.050 viviendas totales previstas.

Algo similar ocurre con programa BIZIGUNE (viviendas libres vacías cedidas por el propietario a un precio inferior al mercado y que se pone en alquiler a precios protegidos). Los datos económicos también se contradicen con los objetivos. Si tomamos como referencia el gasto de los últimos años manejando un stock de más de 5.000 viviendas, el programa puede tener un coste cercano a los 25 millones de euros (en el año 2012, 24,38 millones de euros). Si los datos estimados en el año 2013 por el propio Plan son muy próximos a la realidad (algo que sería lógico dado que el Plan Director es de Diciembre y los programas nuevos no se han puesto en marcha), tenemos que en estos momentos el programa podría estar movilizando un entorno de 5.400 viviendas a los que el Plan imputa un coste presupuestario de 26 millones de euros. Esto da un ratio de coste aproximado de 4.815 euros por vivienda movilizada y activada en el programa.

BIZIGUNE

Con la intención de ajustar números y objetivos es intención de la Consejería cambiar las condiciones del programa rebajando sustancialmente la renta a percibir por el propietario cedente de la vivienda (que pasaría a cobrar un máximo de 450 € al mes; antes 650 €). Así las cosas resulta francamente complicado que la medida no repercuta de forma negativa en el objetivo de viviendas movilizadas del programa BIZIGUNE. El cumplimiento de estos objetivos marcados (5.750 viviendas) dependerá en gran medida de que se logren renovar los contratos actualmente vigentes; algo que se antoja difícil teniendo en cuenta una rebaja de la rentabilidad de más del 30% al propietario respecto a la situación actual.

Aunque el argumento de tal reducción de coste es su ajuste a la «realidad del mercado» debe resaltarse que los informes sobre mercado inmobiliario en alquiler no lo avalan. Así, tomando como referencia los máximos y mínimos registrados en estos últimos ocho años por el índice FOTOCASA, Donosti ha pasado de una renta máxima en 2007 de 13,85 hasta los 10,63 €/m2/mes actuales (-23,2%). Bilbao, por su parte, ha pasado de 12,60 €/m2/mes hasta los 10,10 €/m2/mes actuales (-20%). Así, un ajuste a la realidad del mercado justifica una referencia mensual de alquiler cercana a los 520 €, pero no a 450 €.

Para una vivienda tipo de 75 m2 el alquiler mensual de mercado se situaría en Donosti en los 800 € mensuales de media y en Bilbao en los 760 € mensuales. De este modo el programa BIZIGUNE aumentaría el esfuerzo a cargo del propietario rebajando la renta a percibir más allá de un 33% (porcentaje inicialmente estimado óptimo de media para todo el programa) y que, de este modo, llegaría hasta el 44% en Donosti y el 41% en Bilbao. Por el contrario, si la rebaja se ajustara a lo que indica el mercado de alquiler fijando un precio de 520 €, el esfuerzo a cargo del propietario sería de 35% en Donosti y de 31,5% en Bilbao.

De esta forma el cumplimiento presupuestario, que implica rebajar la renta al propietario cedente de viviendas a BIZIGUNE más allá del lógico ajuste de mercado, seguramente va a repercutir en la imposibilidad de acceso y penetración del programa a determinadas zonas urbanas con el mercado inmobiliario más caro. También va a dificultar en gran medida la renovación de los contratos vigentes. Por ello es de sospechar que sólo las viviendas peor mantenidas o peor localizadas se muestren dispuestas a entrar en el programa o a renovar en las nuevas condiciones los contratos de alquiler. Ante todas estas dificultades, sólo el mantenimiento del parque movilizado por encima de las 5.000 viviendas en el año de vencimiento del Plan Director (2016) ya me parecería todo un logro.

Nada desearía más que la apuesta de movilizar más viviendas con menos recursos públicos tuviera buenos resultados o que los nuevos programas que se anuncian para la puesta en alquiler de viviendas libres tengan éxito. No obstante, en ningún momento se han puesto de manifiesto argumentos para creer que ello vaya a suceder. Los precedentes de los programas de movilización de vivienda vacía ajenos a BIZIGUNE no son muy propicios. Ojalá me equivoque.

Concluyendo; el Plan Director de Vivienda 2013-2016 del Gobierno en materia de alquiler muestra un importante desajuste entre los recursos destinados y los objetivos que se pretenden. En este sentido, se desvela una línea puramente continuista con el plan anterior, que muestra una tendencia a la baja en el incremento de la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles. Así, no se atisba por ningún sitio ese supuesto «viraje hacia el alquiler» y que tanto se predica.

Esto contrasta con los datos de ETXEBIDE que muestran la preferencia por la ciudadanía vasca por el régimen de alquiler y que se concentra en las capitales vascas. Se ve que esta batalla de intentar acercar la oferta de vivienda asequible a la demanda parece ya darse definitivamente por abandonada por nuestros goberanantes. Más cuando el problema de la vivienda ha pasado a un lugar tan postrero en las encuestas de opinión que se realizan. Después nos quejaremos.

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