La privatización del (escaso) servicio público de vivienda

Hace algún tiempo quería hacer alguna reflexión sobre el hecho que estamos presenciando últimamente de venta de patrimonios de viviendas públicas en alquiler a fondos de inversión internacional.

Recordaba mis tiempos (no tan lejanos) donde ejercí de responsable público en el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco. No fueron pocas las veces que intentamos articular (quizás equivocadamente) con el sector de la promoción inmobiliaria una apuesta compartida por el alquiler en la vivienda protegida. Sin ningún éxito.

También de aquella época datan aquellos encuentros de Conferencia Sectorial de las Comunidades Autónomas con el hoy extinto Ministerio de la Vivienda donde ya en 2008 hablábamos desde Euskadi de la necesidad de articular una apuesta desde todas las administraciones públicas (Comunidades Autónomas y Ayuntamientos) por relanzar un parque público de vivienda en alquiler. Por discreción me reservo la reacción de algunas Comunidades Autónomas y la de FEMP (Federación Española de Municipios y Provincias). En cualquier caso, no es muy difícil intuir cual fue esta reacción.

Pasado el tiempo, está claro que la apuesta no era la inversión sino la desinversión en vivienda pública en alquiler. Y es que las instituciones públicas no han prestado mucho interés por disponer de una infraestructura de vivienda pública en régimen de ocupación temporal para dar cumplimiento a sus competencias (y deberes) en materia de vivienda. Incluso su reflejo en las leyes urbanísticas, como equipamiento y no como uso lucrativo de vivienda, ha sido muy lento y bastante tímido a lo largo de estos años.

Esto constrasta frontalmente con la petición de la ciudadanía, que en esta materia era unánime, reclamando mayor inversión en vivienda pública para su puesta en alquiler de forma constante.

Reivindicacion carton

 

No voy a entrar al (falso) debate de si la vivienda de protección oficial (VPO) incorpora subvenciones públicas de forma que, a través de su venta, se estaría “patrimonializando” por un particular un beneficio público. Después de varios años ejerciendo en la materia nadie ha conseguido convencerme de la certeza de este axioma. Por el contrario, sí se puede demostrar fácilmente que, como ocurría en Euskadi, la venta de VPO (en régimen temporal de derecho de superficie) tenía la capacidad de liberar beneficios que se podían reinvertir en la construcción de otras viviendas sociales (más baratas) destinadas para su puesta en alquiler. Construcción que se complementa con importantes ayudas públicas y mucho apoyo financiero externo para asegurar una rentabilidad razonable a lo largo del tiempo.

Algunos ya avanzábamos incluso hasta un triple esquema de tenencia de vivienda en función del precio y de la capacidad de adquisición del usuario.

1) Alquiler social (con ayudas públicas) para las personas con menos recursos,

2) Viviendas protegidas VPO en uso temporal (75 años) en derecho de superficie con precio intermedio y

3) Viviendas de precio tasado en plena propiedad con mayores precios.

Estas dos últimas modalidades de promoción de vivienda protegida (VPO y las viviendas de precio tasado) se promovían por las administraciones públicas con la idea de liberar recursos económicos para financiar el modelo de alquiler social.

Viviendas en venta y en alquiler

Pero la crisis financiera, que ha arrastrado fuertemente al sector inmobiliario, se ha llevado por delante aquel planteamiento que empezaba a coger forma, al menos en Euskadi. Somos muchos los que nos lamentamos de la oportunidad perdida con el rescate bancario. Se podía haber destinado el dinero público utilizado en este rescate para disponer de un parque público ya construido de vivienda para su puesta en alquiler social. En este sentido, se debe destacar que el pago del 50% del precio de tasación por parte de SAREB por vivienda terminada a las entidades financieras intervenidas no está muy alejado a los precios de referencia de las viviendas sociales y que en Euskadi se destinaban al alquiler social. En relación al rescate de las cajas de ahorro y el banco malo, no dejo de preguntarme en cualquier caso por qué resulta rentable y atractiva la adquisición de promociones de viviendas protegidas en alquiler a un fondo privado de inversión y, por el contrario, no lo ha sido para las administraciones públicas ¿Acaso no es constitucionalmente exigible la disposición de tal parque público?

Hoy la crisis fiscal ha generado una necesidad de generar recursos por parte de las administraciones públicas, lo que ha puesto en venta todo lo que suene a patrimonio público o bien ha hipotecado a futuro las inversiones públicas en materia de vivienda. Según mi punto de vista, quiero dejarlo bien claro, avocar en el mercado financiero una crisis que termine provocando un derribo de los precios de vivienda con el último objetivo de generarse un negocio lucrativo es más bien una estafa.

Los mercados no son gilipollas”, como dice MONTORO, pero nosotros tampoco lo somos. Mientras dejamos escapar la oportunidad de SAREB para generar de una vez por todas una red de vivienda o alojamientos públicos para satisfacer el acceso en alquiler a las personas más desfavorecidas o víctimas de procesos de desahucio, la inducida crisis fiscal ha terminado derribando o hiriendo de muerte también la escasa red pública de vivienda existente con el objeto de así evitarse la competencia del sector público en el mercado de la vivienda en alquiler.

Alquiler social universal

En Euskadi la política de vivienda, otrora referente, no ha sido ajena tampoco a esta dinámica económica de acoso y derribo. En la legislatura pasada ya se estuvo flirteando con fondos de inversión internacionales para poner en venta el parque de carácter semipúblico de vivienda social en alquiler del Gobierno Vasco. Sorprendentemente, el intento terminó haciendo público por completo el parque de vivienda porque la obra social de las cajas vascas co-propietarias, en su proceso de reestructuración, se terminó desentendiendo de todo lo que tuviera que ver con el ladrillo; de forma que su parte la tuvo que asumir la administración. En aquel momento, la oposición del Parlamento Vasco evitó que estas viviendas sociales en alquiler se terminaran vendiendo a fondos privados internacionales. Pero está todavía por ver que el Gobierno Vasco pueda hacerse cargo de esta importante factura fiscal que supone mantener en el largo plazo estas viviendas en el régimen propio de alquiler social. Habrá que estar atento.

Por otra parte, se vendieron (y se siguen vendiendo) los derechos públicos a los titulares de las viviendas protegidas en derecho de superficie, que de esta forma consolidan su plena propiedad. Lamentablemente, esto cierra cualquier posibilidad de intervenir sobre este parque de vivienda protegida existente (bien transformando las mismas en alquiler una vez vencido el plazo de los 75 años bien imponiendo programas de rehabilitación y mejora como contrapartida a la prórroga del mismo). En mi opinión, el escaso importe económico recaudado por este concepto no compensa la importante pérdida de capacidad de intervención pública en un no poco importante número de viviendas. Por ello, si a futuro se decidiera relanzar la posibilidad de un parque público de vivienda en alquiler habría que construirlo de nuevo porque resultaría imposible actuar sobre el parque de vivienda protegida ya existente (aunque el mismo esté calificado como VPO a perpetuidad, como dispone la legislación de urbanismo actualmente).

Gobierno Vasco Arriola

La puesta en alquiler de viviendas libres vacías con medidas de fomento o con medidas coactivas bien fiscales (recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles) o bien con el fin de asegurar el cumplimiento de su función social (legislación de vivienda de Andalucía, Navarra y de Canarias desgraciadamente suspendidas de aplicación por recurso ante el Tribunal Constitucional excepto la andaluza en los momentos de redactar este post) tiene unos efectos cuantitativos en realidad muy limitados. En este sentido, sin ser para nada una política descartable, creo que nos engañaríamos si pusiésemos todo el acento que nos merece la generación de un parque en alquiler a precios asequibles utilizando sólo esta posibilidad de utilización de las viviendas vacías. Y creo que mi experiencia en el pasado me acredita como persona nada sospechosa de querer desactivar esta vía. Más bien al contrario.

Finalmente me gustaría centrar la atención sobre lo que está ocurriendo con los parques públicos de vivienda en alquiler y demás bienes patrimoniales de suelo titularidad de los Ayuntamientos. Resulta procedente resaltar esta cuestión porque es posible que la respectiva legislación urbanística hubiera incluido estos bienes como integrantes del Patrimonio Municipal de Suelo. Esta última constatación es importante porque al quedar las viviendas públicas adscritas a este régimen jurídico, los recursos generados por ellas (bien por su venta bien por su renta de alquiler) están así mismo adscritos a este patrimonio legalmente separado y destinado específicamente a unos concretos destinos, preferentemente a la construcción de vivienda protegida. Ello evita, al menos, que los recursos generados por la venta o por el alquiler de estos inmuebles se destinen a financiar otros programas ajenos. Convendría cuestionarse y analizar con lupa qué está ocurriendo con los recursos económicos procedentes de la liquidación patrimonial de las sociedades públicas municipales o dependientes de Ayuntamientos que se dedicaban al suelo y a la promoción de viviendas. El papel de los Tribunales de Cuentas autonómicos puede ser de gran ayuda a estos efectos (si nuestro gobierno no se los ha cargado para entonces).

TVCP

No resulta muy edificante el ejemplo recientemente dado por un Ayuntamiento que ha previsto destinar los recursos generados por su sociedad pública de alquiler de vivienda para obras de reurbanización en una operación de regeneración urbana so pretexto de adquirir suelo en la reparcelación. Aunque sea legalmente irreprochable, parece que las prioridades en materia de alquiler son distintas a la adquisición de suelo. No me cansaré de argumentar que el alquiler social no es un uso lucrativo y que, por tanto, el suelo (urbanizado) sobre el que se promueve se tiene que obtener económicamente (incluso jurídicamente en ocasiones) como el suelo de los sistemas locales o generales; esto es, gratuitamente.  

Me gustaría terminar esta reflexión (un poco desordenada) recordando la Disposición Final Cuarta de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, sobre todo para que no se nos olvide:

«Todas las instituciones públicas vascas, preocupadas por la problemática de acceso a la vivienda especialmente de determinados colectivos sociales, se comprometen a impulsar, en el marco de sus respectivas competencias, políticas de fomento de la oferta de vivienda en alquiler.

Dicho compromiso comprende favorecer por parte de todas las administraciones públicas competentes el destino de parte de las reservas de suelo previstas en esta ley para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública con el objeto de su puesta a disposición en régimen alquiler social o, en su defecto, en algún régimen de arrendamiento protegido.»

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