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Bulevar del Gamonal. Una forma de hacer Urbanismo

No tengo conocimiento suficiente para interpretar (y mucho menos enjuiciar) lo que está ocurriendo en el barrio de Gamonal de la ciudad de Burgos estos primeros días de Enero de 2014. Algo he intentado documentarme para entender por qué un barrio rechaza que se haga una inversión tan cuantiosa en su barrio; más teniendo en cuenta que el proyecto no es nuevo y casi todos los partidos políticos lo llevaban en sus programas electorales.

Lo único que he sacado en claro es que probablemente en el argumentario vecinal de oposición al bulevar subsistan elementos muy diversos. Desde razones que tienen que ver con la defensa del aparcamiento libre del vehículo privado cerca de casa, pasando por las reminiscencias de una reivindicación del año 2005 en contra de la construcción de un parking subterráneo (por las dudas de la estabilidad de los edificios debido a su cimentación) hasta la crítica vecinal, seguro que justificada, sobre la política municipal de prioridades en las inversiones para la regeneración de un barrio social y económicamente castigado por la crisis. Y todo ello sin olvidar la referencia ineludible a las amistades entre los regidores municipales con empresarios constructores que les marcan la agenda política poniendo de manifiesto sospechas de especulación y corrupción. Pues bien, toda esta disparidad argumental me inhabilita para emitir un juicio de valor sobre un conflicto que no conozco pero que, en todo caso, y a pesar de la opinión mayoritaria de las redes sociales (#EfectoGamonal), me parece tener un carácter más local.

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Pero no quiero dejar pasar la oportunidad para poner de manifiesto algunos aspectos que he podido ir comprobando por mí mismo y que entiendo no han sido suficientemente destacados. Me refiero en concreto a la forma de hacer urbanismo, ciudad, y el papel de la participación ciudadana en la gestión de este proceso.

Un proyecto urbanístico que se superpone a la planificación urbana

Lo primero que llama la atención es que el Ayuntamiento de Burgos está inmerso en un proceso de revisión de su plan de ordenación urbanística. Pero, a pesar de lo que sería lógico, el diseño de un nuevo sistema general con la Avenida de Vitoria en forma de bulevar ni forma parte del Plan General ni su oportunidad se ha analizado al calor del modelo de ciudad que es objeto del PGOU.

Muy al contrario, el proyecto del bulevar aparece recogido de forma totalmente independiente en un «Plan Director». Curiosamente en la web municipal ambos documentos aparecen juntos pero no revueltos. Desconozco si esta figura existe normativamente en la legislación urbanística pero sospecho que no. La dicotomía entre planificación urbanística y el proyecto de obra del bulevar ha sido denunciada por Ecologistas en Acción de la ciudad de Burgos. No he visto más referencias a este hecho, que se me antoja bastante revelador.

A pesar de lo que se podría pensar, este Plan Director Gamonal-Capiscol no es sólo un plan comprensivo de varios proyectos de obra pública. En realidad incluyen previsiones que conllevan repercusiones urbanísticas. Por ejemplo, por lo que he podido leer, la dotación de un aparcamiento en superficie de más de 500 plazas (equipamiento que es necesario por la reducción de aparcamiento en superficie por el bulevard) se lleva por delante la previsión de un sistema general de espacios libres (parque público) sobre dicho suelo. En dicho Plan Director se puede comprobar que se incluyen determinaciones de ordenación urbanística y que posteriormente han sido incorporadas al documento de Aprobación Provisional del PGOU como «planeamiento incorporado», tal como puede leerse en su Memoria; esto es, estas previsiones se han tramitado al margen del periodo formal de información pública del documento de ordenación. Algo que jurídicamente podría calificarse cuando menos de irregular.

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En esta forma de proceder adivino una dualidad irreconciliable entre la planificación urbanística y los proyectos concretos. Es un proceso que merece una reflexión profunda y, desde luego, no es problema sólo de Burgos. En resumen, ya no es el plan urbanístico el que marca la estrategia, las prioridades y los plazos de desarrollo del modelo de ciudad acordado municipalmente. El proyecto (una obra, una ordenación de pequeña escala) desplaza así la coherencia estratégica del conjunto del plan de ordenación urbanística; plan que termina por convertirse en un triste cúmulo inconexo de proyectos de nueva construcción que se diseñan de forma autista desconectados del resto de la ciudad existente y de sus necesidades reales. Parece evidente que también esto ha ocurrido en el barrio de Gamonal.

Llegados a este punto hay que preguntarse ¿Qué diagnóstico urbano ha hecho el Avance del PGOU de Burgos (en revisión) para el barrio de Gamonal? ¿Se ha sustituido la labor del PGOU en el barrio por un conjunto de proyectos urbanísticos traídos de la mano del promotor de turno aderezados bajo la forma de un plan director? Incluso el concurso para el encargo de la redacción de dicho Plan Director por parte del Ayuntamiento incluía la redacción de los proyectos de obra pública del bulevar y de algún aparcamiento. En otras palabras, el proyecto del bulevar y de su aparcamiento estaba ya decidido de antemano y el Plan Director parece que sólo tenía una función legitimadora de estos proyectos.

GAM_ConcursoEn resumen y como conclusión, se trata de una forma de entender el territorio y el urbanismo en el que las presiones del sector promotor y constructor inmobiliario junto con las lógicas del tiempo electoral de los políticos han terminado por sustituir la lógica y la labor de la planificación urbanística por proyectos de obras localizados o por planes de pequeña escala; esto es, como el bulevar y sus parkings anexos. Quizás un diagnóstico más sosegado y un planteamiento integral de las reales necesidades del barrio Gamonal hubiera dado por resultado sacar a la luz otras prioridades urbanísticas del barrio (rehabilitación de vivienda, regeneración urbana, dotaciones equipamentales, etc.).

Una participación ciudadana «trucada»

El equipo de gobierno del Ayuntamiento se empeña en insistir que el proyecto del bulevar ha sido objeto de una amplia participación ciudadana y que no resulta comprensible la reacción vecinal masiva del barrio. Pero conviene aclarar que no se puede hacer pasar por participación ciudadana a cualquier cosa.

Y es que la participación ciudadana, para empezar, no debe tener por objeto sondear la opinión vecinal sobre el diseño urbano del proyecto bulevar sino que en primer lugar debe cuestionarse a la ciudadanía sobre la oportunidad de construirlo ¿Se ha preguntado eso a los vecinos? ¿Se ha dado por hecho que los vecinos querían el bulevar porque aparecía en los programas electorales de los partidos? Parece que sí.

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Como ex-responsable público de procesos de regeneración urbanística he tenido la oportunidad de conocer (y a veces protagonizar) bastantes malas prácticas. Al final llegué a la conclusión de que la participación ciudadana sólo existe en realidad cuando lo que se cuestiona a la ciudadanía es relevante para ella. Recuerdo una representante vecinal que me comentaba que se negó a tomar parte en procesos supuestamente participativos en el que sólo se les daba la oportunidad de opinar sobre el diseño de la fachada de un edificio en un barrio problemático; pero en ningún momento se le dejó opinar sobre su uso urbanístico o sobre su régimen de actividad. Una participación oportunamente limitada, «trucada».

Y con ello, hay que dejarlo claro, no se quiere argumentar que el Ayuntamiento tenga necesariamente que subsumirse a la opinión de sus vecinos; sólo debe conocerla para que la misma pueda ser correctamente considerada, ponderada y, en su caso, tenida en cuenta o contestada. La decisión última siempre debe corresponder a la Corporación Municipal, que es quien tiene la representatividad última y legítima de la ciudadanía.

Pero con la misma claridad se debe criticar que los responsables políticos argumenten tener legitimidad social para poner en marcha el proyecto sólo por el hecho de que se haya abierto un proceso participativo sobre una cuestión intrascendente. Este tipo de procesos supuestamente participativos donde se pregunta a la ciudadanía por un proyecto de diseño del espacio público (bulevar) pero no sobre sobre su oportunidad o su régimen de uso (a la vista y tras la reflexión de las consecuencias esperables del mismo) no pueden en realidad legitimar socialmente el proyecto en cuestión.

A modo de conclusiones

Tomando en cuenta todo lo argumentado más arriba me pregunto si un real proceso participativo con los vecinos y vecinas en el barrio de Gamonal con ocasión de la Revisión del PGOU de Burgos y, en particular, con la redacción de su documento de Diagnóstico Urbano y de Avance podría haber alertado al Ayuntamiento de las necesidades reales del barrio de Gamonal (rehabilitación, dotaciones públicas, etc.) y, de esta forma, de la oportunidad de poner en marcha determinados proyectos, como el bulevar.

El supuesto proceso participativo, que se limita a recabar opiniones sobre varias alternativas de diseño posibles, tampoco puede suplir esa carencia. Al haber antepuesto la lógica y los tiempos de los proyectos del Plan Director a la visión integral propia del Plan General de Ordenación Urbana, el proyecto del bulevar queda descontextualizado y el resultado del proceso participativo corre el riesgo de quedar desconectado de la realidad del barrio.

La focalización de la atención de nuestros responsables públicos en los proyectos con desplazamiento de las visiones integrales de la ciudad son cada vez más habituales en nuestros procesos urbanísticos. Ojalá sirva el ejemplo de Gamonal para corregir esta forma (capitalista) de entender el Urbanismo, la Política, el papel de la Ciudadanía y el concepto de Ciudad.

Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Empiezan los problemas

La semana pasada tuve la oportunidad de asistir a unas jornadas de análisis de la Ley 8/2013 de rehabilitación regeneración y renovación urbanas (en adelante LRRRU), organizadas por la Escuela Vasca de Estudios Territoriales y Urbanos dependiente del Instituto Vasco de Administración Pública.

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La concentración y densidad de los temas que allí se trataron hace imposible que lo resuma en este foro. Haré alusión a algunos temas en posteriores entradas. No obstante, sí llamó la atención la conclusión, que era bastante unánime, sobre la deficiente técnica legislativa seguida tanto en la regulación material de la norma como en la abusiva y prolija invocación competencial del Estado para imponer tal regulación a las Comunidades Autónomas.

En relación a esto último, no es de extrañar que las Comunidades Autónomas ya hayan manifestado su intención presentar recursos de inconstitucionalidad al Tribunal Constitucional contra muchos artículos. En concreto, con carácter reciente, el recurso de la Generalitat de Cataluña ha cuestionado, entre otros preceptos, todo lo relativo al Título II “Actuaciones sobre el medio urbano”. La nota de prensa que ha publicado el propio Tribunal Constitucional no es correcta porque decía que se recurrían preceptos del Texto Refundido de la Ley de Suelo (TRLS) pero lo que se impugnan son, mayormente, los artículos de la LRRRU.

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De los problemas que iba a traer esta ley y de las preguntas que nos dejaba abiertas ya hemos hecho cumplida alusión en otras entradas en este mismo blog. Aquí me gustaría profundizar en una controversia debida a esa deficiente técnica legislativa y que se suscitó en dichas jornadas.

Nos referimos a que la LRRRU engloba bajo el paraguas de “actuaciones en el medio urbano” (artículos 7 a 15) las actuaciones de rehabilitación edificatoria así como las de regeneración y renovación urbanas. El problema surge porque las actuaciones de regeneración y renovación urbanas son actuaciones típicas de carácter urbanístico (implican la transformación de los tejidos urbanos de la ciudad) por contraposición con las propias de rehabilitación, que inciden en el ámbito civil al poder tener efectos en materia de propiedad horizontal. Así, la competencia legislativa para la regulación de actuaciones de regeneración y renovación urbana, por su naturaleza urbanística, está reservada con carácter exclusivo y excluyente a las Comunidades Autónomas. Por contra, los temas referidos a la propiedad horizontal son competencia exclusiva del Estado.

No son menores los problemas que se presentan en la regulación material de la ley por la dudosa técnica de extender el régimen jurídico de las actuaciones de rehabilitación de edificios a las actuaciones de transformación urbanística. En particular, la polémica que se suscitó en estas jornadas versa sobre la interpretación del alcance que ha de darse al artículo 11 LRRRU, que habla de la exigencia de la memoria de viabilidad económica.

Artículo 11. Memoria de viabilidad económica

La ordenación y ejecución de las actuaciones referidas en el artículo anterior (¿?) requerirá la realización con carácter previo de una memoria que asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación y contendrá, al menos, los siguientes elementos (…)

Esta memoria, ya se vio en otra entrada, no exige por tanto un equilibrio económico entre los ingresos y costes de las operaciones. Sólo se exige que los costes de estas actuaciones repercutibles al patrimonio de los particulares no superen el importe del deber de conservación de los edificios. Ello parecería lógico para las actuaciones que tengan por objeto la rehabilitación de edificios respecto a la cuota parte de propiedad que se tenga en la edificación a rehabilitar. Pero al parecer referirse también a actuaciones de regeneración y renovación urbanas surge la pregunta: ¿Puede entonces obligarse a participar en una reparcelación (equidistribución) urbanística deficitaria (que conlleva más costes que beneficios) a un particular propietario de una vivienda por haber sido delimitada dentro de un ámbito de regeneración o renovación urbana con la única limitación de que dicha participación obligatoria no supere el importe económico que conlleva el deber de la conservación de la edificación de su propiedad; y todo ello con carácter independiente de si el edificio de su propiedad se rehabilita con más o menos intensidad?

En otras palabras ¿puede obligarse al propietario de una vivienda a financiar, aun parcialmente y con cargo de su deber de conservación, la rehabilitación de otros edificios ajenos al suyo o a contribuir a la reurbanización del barrio que habita? De una primera lectura del enigmático artículo 11 LRRRU, salvo que el legislador urbanístico autonómico lo remedie, parecería que sí.

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La cuestión encierra bastante importancia porque ello quebraría una regla que hasta el momento ha sido “sagrada” en el ordenamiento jurídico urbanístico,  que siempre ha protegido a los particulares frente a la actuación de la administración urbanística;

1) Si la operación urbanística tiene más beneficios que cargas dejaría la opción a participar a los particulares pero

2) Si la actuación tiene más cargas que beneficios se exigiría el sistema de expropiación para que los particulares, a través del cobro del justiprecio de sus bienes y derechos o en su caso del derecho de realojo, no se vean patrimonialmente perjudicados.

Ahora, por el contrario, con esta ley parecería que las actuaciones de regeneración urbana (actuaciones de naturaleza urbanística) podrían repercutirse obligatoriamente en contra del patrimonio de los particulares con la única cautela o garantía de que las cargas urbanísticas se distribuyeran de forma equitativa entre todos los propietarios afectados de la actuación y con el único límite del importe del deber de conservación de su edificio. Personalmente me inclino por ser muy prudente respecto a esta posibilidad, al menos, por los siguientes motivos;

1) Porque supone una quiebra la tradición urbanística que exigiría este equilibrio económico-financiero de las actuaciones urbanísticas que se deban desarrollar a cargo de los particulares. Esta interpretación supondría introducir una “quiebra del sistema” que, en buena lógica, tendría que haberse anticipado y explicitado en la Exposición de Motivos. No obstante, al contrario, esta Exposición se limita a confirmar que no introduce ninguna innovación reseñable en la materia.

2) Porque se contradice de forma diametral con la jurisprudencia consolidada por nuestros tribunales exigiendo el respeto de la ordenación urbanística al principio de equidistribución de beneficios y cargas bajo pena de nulidad por arbitrariedad; equidistribución que no quedaría garantizada en este tipo de actuaciones por estar otorgando y distribuyendo idénticos beneficios y cargas a situaciones urbanísticas de partida muy diferentes entre sí (obligaciones de conservación, mejora de edificios de diferente intensidad, obras de reurbanizaciones, etc.).

3) Porque pudiendo utilizar para las actuaciones de regeneración urbana el sistema expropiatorio (que garantizaría la indemnidad patrimonial del expropiado) iría contra el tenor del propio artículo optar por la vía de la equidistribución deficitaria entre todos los afectados.

En esta línea, mi interpretación se inclina más por centrar la atención en el término “deber de conservación” del artículo 11 LRRRU y que obligaría a acudir a la definición de la legislación de suelo básica y la urbanística; deber que refiere exclusivamente a la obligación de los propietarios de conservar, de rehabilitar y de mejorar los edificios de su titularidad preexistentes a la actuación y que se conservan o incluso mejoran por los efectos de la misma. En consecuencia, según esta interpretación, el artículo 11 LRRU se referiría sólo a las actuaciones de rehabilitación de los edificios pero no a las que impliquen la renovación o reforma de la urbanización en términos del artículo 14 TRLS, que seguirían rigiéndose por la legislación urbanística. Así, la obligación de participar en la equidistribución con déficit sólo tendría por objeto la rehabilitación interior de la edificación de la forma regulada por la legislación de propiedad horizontal; no otro tipo de supuestos.

Rehabilitación fachada

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Sobre el alcance del artículo 11 LRRRU y la problemática que conlleva el mal redactado de su primer párrafo ya hemos hecho comentarios en algunas entradas anteriores del blog. En nuestra interpretación del artículo, lo que vendría a hacer significar es que las actuaciones de rehabilitación de edificios pueden quedar englobadas en otras actuaciones más amplias (de regeneración y renovación urbanas); pero ello no puede significar que el legislador urbanístico autonómico tenga capacidad y legitimación de mezclar, a los efectos de la equidistribución, las actuaciones de rehabilitación de edificios con las actuaciones propiamente urbanísticas, aunque estas vengan comprendidas en los mismos ámbitos de regeneración o renovación urbanas.

El artículo 10 2.a) LRRRU que refiere a las bases para proceder a la equidistribución así parece avalarlo. Quizás a este supuesto se esté refiriendo el artículo 11 cuando se habla de «reguladas en el artículo anterior»; esto es, las actuaciones que tengan que ser objeto de equidistribución entre los afectados por tener por objeto el edificio de su propiedad y todo ello dentro de los límites del deber de conservación.

Desde el punto de vista de norma material (que supone la quiebra el modelo conocido hasta el momento) así como desde el punto de vista competencial que asiste al legislador estatal (que estaría imponiendo un concreto modelo urbanístico al legislador autonómico para las actuaciones de regeneración y renovación urbana), NO puede sostenerse que la LRRRU quiera imponer a los propietarios de viviendas la contribución a las mejoras de la urbanización de su barrio o a la mejora de las edificaciones de sus vecinos, todo ello simplemente por haber quedado comprendidos en un ámbito más amplio de regeneración o renovación urbana. Pero esta que sostengo sólo es otra interpretación de las múltiples que serían posibles respecto al dudoso alcance del artículo 11 LRRRU y que debe hacer el legislador autonómico.

BOE

Una deficiente técnica legislativa, que puede percibirse en este tema pero también en otros muchos ya avanzados en este blog, trae toda suerte de problemas, como acabamos de empezar a ver. Las premuras en la tramitación parlamentaria del proyecto de ley, que impidieron enmendar correctamente el texto, trae este tipo de consecuencias. Esperemos que los legisladores autonómicos aclaren el panorama jurídico nebuloso en el que nos adentra el legislador estatal en un tema tan importante como este. Desde luego, introducir inseguridad jurídica no parece la mejor forma de relanzar la actividad de rehabilitación y de regeneración urbana.

Manifiesto por un Urbanismo Inclusivo. El caso de Ofelia Nieto 29

Hace unos días incorporé a este blog una entrada con expresión de mi opinión técnico-jurídica sobre el caso de Ofelia Nieto 29 (puedes consultarla en http://urbaniker.net/?p=157).

En ella analizaba un supuesto de hecho de regeneración urbana (me ha tocado lidiar en el pasado con más de uno) donde un procedimiento de expropiación forzosa abocaba al derribo de una edificación por el interés público que supone la ampliación de una acera en ¡¡6 (seis) m2!! Tras el análisis de la documentación a la que tuve acceso llegué a la conclusión que el proceder del Ayuntamiento de Madrid había sido bastante deficiente y que en este supuesto la ética requeriría una renuncia al derribo para abrir un cauce de diálogo con las familias afectadas.

Tres familias

Las personas que acompañan a la familia desde Madrid han elaborado un Manifiesto que, a raíz de este caso concreto, reivindican un Urbanismo con mayúsculas, con vocación de servicio al interés público y alejado de intereses especulativos. Acompaño el link para que se pueda descargar.

MANIFIESTO PROFESIONAL OFELIA NIETO 29

A los técnicos y profesionales relacionados con el Urbanismo nos solicitan apoyo a este manifiesto con la adscripción y su difusión en círculos próximos. Para hacer efectiva tu adscripción al manifiesto puedes dejarme un comentario en este misma entrada con indicación de tu nombre y apellidos completos y tu profesión o especialidad (no hace falta DNI). Los comentarios así recibidos no serán hechos públicos en el blog, salvo que me indiquéis expresamente lo contrario.

Con todas las firmas que se recaben hasta el 1 de octubre se hará una presentación pública del manifiesto y se entregará seguidamente en el Área de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid.

Muchas gracias por vuestra colaboración. Eskerrik asko

Para más información sobre el caso, puedes visitar los siguientes enlaces:

http://ofelianieto29.wordpress.com/

http://vimeo.com/73083603

El caso de Ofelia Nieto 29. Reivindicación del interés público del Urbanismo

Hace unos meses, las redes sociales alertaron sobre la expulsión por expropiación de tres familias de su vivienda habitual en base a un plan urbanístico del Ayuntamiento de Madrid. El hecho resultaba enormemente llamativo porque el interés público que justificaba dicha expropiación era la necesidad de ampliación de 6 m2 de una acera ya existente y perfectamente practicable. También que el importe de la indemnización era notoramiente insuficiente para garantizar el realojamiento de las tres familias.

Desde mediados de Agosto la amenaza de una inminente demolición de la vivienda por dicha expropiación ha supuesto una movilización de asociaciones ciudadanas y de barrio para atrincherarse en la azotea de la vivienda y ante la puerta del inmueble con el objeto de paralizar el derribo. Desde que se consiguió abortar el primer intento a mediados de Agosto la acampada y la movilización ha sido diaria hasta el pasado 28 de Agosto, día en el que finalizaba el plazo judicial para practicar el derribo. Hoy, gracias a la solidaridad de cientos de personas y la persistencia de las familias afectadas, el inmueble sigue en pie. El Ayuntamiento de Madrid, por su parte, ha solicitado una prórroga del plazo para proceder al derribo en sede judicial.

Fachada reivindicativa

La relación que los hechos mantenían con el Urbanismo y la amistad virtual que he tenido la oportunidad de mantener con varias de las «vivienderas» acampadas en la azotea, me ha animado a hacer un pequeño trabajo de documentación para intentar analizar los hechos desde la perspectiva jurídico-urbanística. Pues bien, el trabajo realizado me ha llevado a la conclusión que el caso de Ofelia Nieto, 29 es un supuesto de abuso de poder en toda regla porque entiendo que la forma de proceder del Ayuntamiento ha dejado mucho que desear en este tema .

Aunque repetidamente se dice que el ámbito de «Ofelia Nieto» es una propuesta de ordenación que procede de la delimitación de «Bolsas de Deterioro Urbanístico», ello no es cierto. La ordenación urbanística de «Ofelia Nieto» (aprobación definitiva de 1990 por Estudio de Detalle) se anuló en el año 1999 por sentencia judicial firme. Dicha nulidad provocó la necesidad de «reconstruir» el expediente para validar lo actuado hasta ese momento. Ello se produjo con la aprobación definitiva en el año 2004 (14 años después) de una modificación puntual del Plan General. Como ya se puede sospechar, 14 años después la realidad urbanística de la zona había cambiado mucho y ya difícilmente era reconocible el atisbo de la infravivienda, las necesidades de dotación y de la apertura de viales que motivaron las primeras expropiaciones con carácter previo al año 1999.

Ofelia+Trasera

Esta diferencia temporal de casi tres lustros en la ordenación urbanística provocó la exclusión en el PGOU de la expropiación de diferentes suelos y de algunos edificios incluidos en la delimitación de 1990. En esos edificios que quedaron consolidados, no se sabe por qué, no se incluyó el inmueble de Ofelia Nieto 29. Enfatizo el hecho porque posteriores sentencias judiciales (esta vez en relación con la valoración del inmueble por la expropiación – justiprecio -) han concluido que el suelo sobre el que se asienta el inmueble se trata de un «suelo urbano consolidado». Para los no juristas, esto viene a  significar que el inmueble goza de todos los servicios urbanísticos de modo que no es legal su inclusión en una actuación urbanística de carácter integrado o en una unidad de ejecución, según jurisprudencia consolidada por el Tribunal Supremo.

Por lo tanto, nos quedamos con el hecho de que el inmueble de Ofelia Nieto 29 en el año 2004 estaba indebidamente incluído en la actuación integrada que el Ayuntamiento tenía previsto desarrollar por expropiación. Ni siquera los famosos 6 m2 de ampliación de acera justificaban la expropiación porque, como ya ha afirmado D. Ramón López de Lucio (Catedrático de Urbanismo), dicha superficie puede ser recuperable a favor de la Administración (de forma gratuita) en el momento en el que el solar fuera reedificado.

Pero entonces, ¿por qué no se alegó o recurrió por parte de los afectados la inclusión de su inmueble a la citada expropiación si había justificadas dudas de su legalidad? Lo cierto es que sí se recurrió. Pero una Sentencia del Tribunal Superior de Justicia en el año 2007 determinó que no se había recurrido el acto administrativo correcto. El acto que tenía que haberse recurrido era el de la aprobación definitiva de la Modificación Puntual del PGOU por la Comunidad de Madrid (en adelante, MPGOU), no el acto de la delimitación de la Unidad de Ejecución (en adelante UE) por parte del Ayuntamiento ¿De dónde viene esta confusión? ¿Por qué se recurrió el acto administrativo incorrecto por parte de los afectados?

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 En mi opinión, la explicación es sencilla. Las determinaciones del Plan General (y sus posteriores modificaciones MPGOU) tienen carácter de normas de carácter general, normas reglamentarias. Por lo tanto, no requieren notificación a los afectados sino sólo la publicidad (en Boletines Oficiales) de sus contenidos. Así que lo normal es que estas determinaciones suelan pasar inadvertidas para los afectados. Por el contrario, las determinación de gestión (UE), sí tienen que ser objeto de notificación a los afectados. De modo, que no sería de extrañar que éstos sólo hubieran tenido conocimiento de la inclusión de su vivienda en la actuación urbanística a partir de dicha notificación.

Pero me gustaría resaltar el llamativo proceder del Ayuntamiento de Madrid en este tema. Porque la Modificación del Plan General (MPGOU) y la Delimitación de la Unidad de Ejecución (UE) empezaron su andadura de forma simultánea con su Aprobación Inicial en el mismo acto (véase BOCM de 30 de Diciembre de 2002) Pero, por el contrario, la Aprobación Definitiva de ambos instrumentos tiene un decalaje temporal entre una y otra. Así, la Aprobación Definitiva de la MPGOU por Orden de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio está datada el 29 de Marzo de 2004 (véase BOCM de 21 de Abril de 2004) Por otra parte, la aprobación definitiva de la UE por parte del Ayuntamiento está acordada el día 27 de Mayo de 2004. La demora entre la aprobación definitiva de uno y otro instrumento urbanístico, que no se logra comprender, pudo haber supuesto un perjuicio para los afectados al suponer un vencimiento de los plazos para presentar recurso contra la MPGOU. Dicha dilación en el tiempo pudo provocar que, a la hora de ser notificados, la familia no pudiera ya presentar recurso al acto de la aprobación definitiva de la MPGOU (estaban ya fuera de plazo que es sólo de dos meses), lo que a la postre terminó provocando el desestimiento de su demanda judicial y, por tanto, su indefensión.

Pero lo más curioso es que el propio Ayuntamiento de Madrid sigue induciendo a error en la propia información urbanística que suministra a través de su página web. Así, el programa de visualización de las determinaciones urbanísticas recoge como fecha de la aprobación definitiva de la MPGOU de la API 9.03 «Ofelia Nieto», la fecha de la aprobación de definitiva de la UE (Mayo de 2004) y no Marzo de 2004, que es la fecha a partir de la cual comenzaban a contar los dos meses de recurso. Algo que no pasaría de ser un simple error salvo por el hecho de que ese misma confusión de fechas provocó el desestimiento de la demanda judicial de los afectados y, a posteriori, la orden de derribo de su vivienda.

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 Concluyendo y resumiendo, el caso de Ofelia Nieto 29 entiendo que merece una revisión de oficio por parte del Ayuntamiento. Con la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, a la hora de interpretar la legislación urbanística vigente en aquellas fechas (LRSV 1998), no cabe sino concluir que el inmueble, por disponer de todos los servicios urbanísticos, debía haber quedado excluido de actuaciones urbanísticas integrales (UE). En consecuencia, también carecía de justificación su ejecución por la vía de la expropiación forzosa junto al resto de los terrenos, expropiación de la que se tenía que haber excluido. Por lo tanto, la ordenación urbanística del «API 9.03 Ofelia Nieto» de 2004 no está ajustada a la legalidad.

El hecho de que no se haya podido obtener sentencias favorables por parte de los afectados, no convalida la legalidad de la actuación porque los jueces no dictaminaron sobre el fondo del asunto. Más todavía si la victoria judicial del Ayuntamiento se pudo obtener prevaliéndose de la confusión generada por un malicioso juego de plazos de recurso, que él mismo pudo haber provocado por la defectuosa información urbanística que suministra a través de su página web.

El Ayuntamiento alega que no puede dar marcha atrás al proceso y que el plan urbanístico hay que concluirlo. Pero nuevamente induce a error al ignorar que a la administración expropiante siempre le asiste la posibilidad de liberar de la expropiación a determinados bienes y derechos cuando se hubiere llegado a un acuerdo sobre la gestión y que, como ya hemos explicado, sólo debe comprender la parcela urbanística de resultado.

Tres familias

 Esta liberación también permitiría hacer participar a los propietarios de la plusvalía urbanística del solar para garantizarles al menos la posibilidad de realojamiento de las tres familias afectadas en el nuevo edificio que se promoviera sobre los terrenos que eran de su propiedad. Esto puede articularse fácilmente, por ejemplo, mediante una permuta de suelo por edificación construída o mediante la división de la propiedad horizontal del futuro edificio a promover en el solar por el promotor privado. Ello redundaría en el correcto cumplimiento del plan urbanístico y, a la vez, en la indemnidad de los afectados excluyendo cualquier atisbo de sospecha de «pelotazo municipal» o enriquecimiento injusto a costa de las familias afectadas.

Y es que en eso consiste precisamente, a mi entender, el interés público del Urbanismo.

El deber de ocupación de la vivienda y la función social

Espoleado por algún compañero a raíz de la proliferación de iniciativas legislativas en materia de vivienda que asocian el deber de ocupación de la vivienda a la función social de la misma, me he animado a escribir algo sobre el particular.

La extensión de la reflexión (7 páginas) y la necesaria utilización de lenguaje técnico-jurídico me obliga a compadecerme del lector@, quizás sólo interesado en las conclusiones y no tanto en el razonamiento jurídico. Paso por tanto a resumir las principales conclusiones y dejo enlace al final de la entrada para los que estén interesados en profundizar.

1. Entiendo perfectamente posible encuadrar la imposición de una ley de dar uso y ocupación efectiva de las viviendas en el concepto de función social de la propiedad. Se hace un somero análisis de la doctrina del Tribunal Constitucional en la materia para llegar a esta conclusión.

2. La «función social» se debe predicar del derecho de propiedad de la vivienda. Por lo tanto es incorrecto hablar con carácter general de la «función social de la vivienda».

3. El deber de dar ocupación y uso efectivo a las viviendas a sus propietarios sólo puede predicarse con carácter general de las viviendas de protección pública. Sólo en el caso de las viviendas protegidas puede hablarse propiamente de que el deber de ocupación forma parte de la «función social de la vivienda». Porque es evidente que la utilidad social de este tipo de viviendas consiste en servir de domicilio habitual. Así, la tenencia injustificada de una vivienda de protección pública en estado de desocupación puede calificarse como un incumplimiento de su función social dando lugar a medidas coercitivas, sancionatorias e incluso expropiatorias con carácter permanente.

4. No obstante, la función social de la propiedad de bienes inmuebles (suelo y vivienda) puede venir determinada también por el ejercicio de la potestad de ordenación territorial y urbanística por parte de las Administraciones Públicas.  En este caso, la imposición de deberes o la limitación de facultades del derecho de propiedad obeceden al interés general que supone la ordenación urbanística o territorial ante la que debe ceder el derecho de propiedad. En estos supuestos, es la localización del bien inmueble el factor determinante para determinar el alcance de las limitaciones y deberes al derecho de propiedad.

5. El deber de dar ocupación y uso efectivo a las viviendas por razón de su localización puede venir de la mano de dos principios; 1) el deber de conservación de las viviendas asociado al principio de la consecución de un medio urbano más sostenible y 2) el deber de consentir la ocupación legal de la vivienda asociado al superior interés general de facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a colectivos con especial dificultad (principio de cohesión social)

6. En lo referido al deber de ocupación de las viviendas asociado al deber de conservación, hemos reflexionado sobre cómo el interés general de fomentar un medio urbano más sostenible y competitivo puede quedar condicionado dependiendo de si las viviendas objeto de la actuación de rehabilitación o regeneración están o no ocupadas. Por lo tanto, sí se puede colegir una afectación al interés general que puede (incluso debe) ser corregida por las Administraciones Públicas.

7. En lo que hace referencia al deber de los propietarios del soportar la ocupación (temporal) de sus viviendas por localizarse en zonas con un mercado inmobiliario alterado (especulación) y donde residen personas con acreditada necesidad de acceso, es también evidente la afectación al interés general que también puede (incluso debe) ser corregida por las Administraciones Públicas.

8. Se concluye que, salvo para las viviendas protegidas, el deber de ocupación de la vivienda asociado al interés general de ordenación urbanística o territorial (política de rehabilitación y política de vivienda) debe ser explicitado legalmente de forma muy concreta huyendo de declaraciones grandilocuentes o ampulosas de las que, en ocasiones, adolecen nuestras leyes.

Os dejo el enlace a mis reflexiones. Espero que sirvan de reflexión y contraste.

Deber de ocupación viviendas y función social 

Ley 8/2013 de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana. Preguntas abiertas sin respuesta

Una vez realizado el periplo de seguimiento en la tramitación del proyecto hasta haberse convertido en ley, para finalizar temporalmente este conjunto de entradas, planteo varias cuestiones (bastante importantes en mi opinión) sobre las que podrían existir serias dudas interpretativas en relación al nuevo texto legal. Lo hago en la confianza que alguien con mejor criterio que yo proponga las posibles respuestas.

1. ¿Qué clase de obras de rehabilitación son imponibles por la Administración mediante las órdenes de ejecución y cuáles requieren una previa delimitación y un estudio de viabilidad económica para ser exigibles? Si las obras de estricta conservación no están sujetas a la previa delimitación y a la existencia de un estudio viabilidad económica (que sería lo lógico) ¿dónde lo pone?

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 2. Teniendo en cuenta que el estudio de viabilidad económica no necesariamente debe cubrir la totalidad del coste de la obra (ver post anteriores), las obras de rehabilitación que se impongan por una Administración ¿pueden ser tenidas por una vinculación urbanística singular – surgiendo el deber público de indemnización compensatoria – en aquella parte que no alcance a cubrir la inversión necesaria?

3. Excluyendo la Exposición de Motivos (de carácter no normativo), ¿en qué parte del texto articulado de la ley dice que las obras derivadas de la mejora de la eficiencia energética tienen sólo carácter orientativo y no son por tanto obligatorias? ¿Por qué se configuran entonces como un deber ciudadano la mejora de calidad y sostenibilidad urbana en el nuevo artículo 9 TRLS?

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 4. Según la Disposición Transitoria Primera todos los edificios que soliciten ayudas públicas deben tramitar previamente el Informe de Evaluación de Edificios. ¿Aplica a cualquier tipo de ayuda pública o sólo a las ayudas que provengan de la Administración General del Estado como dice la Exposición de Motivos?

5. ¿Se pueden financiar las obras de rehabilitación impuestas a unos edificios preexistentes con (mayor) aprovechamiento urbanístico de otros suelos de transformación urbanística mediante ámbitos de actuación conjuntos? En Euskadi, hay ejemplos y los resultados de este modo de proceder no son negativos. En la Ley no queda claro si se está amparando o no este tipo de supuestos por la literalidad de la Exposición de Motivos.

6.  El deber (artículo 9.2) de las Administraciones Públicas de imponer obras de conservación y ordenar y ejecutar las de rehabilitación, renovación y regeneración urbana, ¿hasta dónde alcanza? ¿Pueden ser solicitadas por un particular ante los tribunales? ¿La inacción municipal qué consecuencias jurídicas tiene (si las tiene)?

7. ¿Qué sentido tiene ignorar urbanísticamente (edificabilidad, distancias, etc.) sólo las obras que supongan favorecer la eficiencia energética con rendimientos de ahorro energético y de consumo de agua superiores al 30%? ¿Qué pasaría si a la hora de ejecutar las obras amparadas por licencia dicho rendimiento es menor y te encuentras con un edificio al que no se le puede conceder la licencia de primera ocupación porque se ha excedido de la edificabilidad permitida o porque infringe las distancias mínimas a colindantes?

Invasión espacio público

 8. ¿A qué tipo de actuaciones son exigibles la memoria de viabilidad económica? ¿Sólo a las que alteran la ordenación urbanística – remisión del artículo 11 al artículo 10 – o a todas?

9.  En el caso en que la edificación objeto de actuación de rehabilitación no esté protegida, ¿debe atenderse la alegación de una comunidad de propietarios que opone una mayor viabilidad económica por el derribo y la reedificación de la edificación que mediante la imposición de obras de rehabilitación?

10.  Respecto a las ayudas que perciben determinadas personas (por razón de su situación económica) para sufragar las obras de rehabilitación, ¿justifican la viabilidad económica de una actuación, aunque sólo las perciban unos propietarios y no otros? ¿Deben ser objeto que equidistribución (no sería lógico) como parece deducirse de la ley?

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11. ¿Quién corre con las consecuencias jurídicas negativas (multas coercitivas, expropiación por incumplimiento de la función social) y con la financiación de la morosidad del abono de las obras de la rehabilitación por el incumplimiento de algunos propietarios de la junta de sus obligaciones en relación con las obras de rehabilitación impuestas al edificio? ¿La junta de propietarios (quebrando el principio de culpabilidad) y, en su caso, qué tipo de junta de propietarios (mi edificio, por ejemplo, está adscrito a tres mancomunidades en función del tipo de obra de que se trate)?

12. ¿Cómo debe interpretarse que la legislación básica haya establecido ahora un régimen de realojo en las actuaciones en el medio urbano? ¿Es posible que el régimen de realojo en suelo urbanizable o en el supuesto de construcción de infraestructuras sea entonces diferente del que rige en el medio urbano?

13. ¿Por qué no existe derecho de realojo en actuaciones de rehabilitación aisladas no expropiatorias (por ejemplo, agente rehabilitador) cuando es perfectamente posible que antiguos propietarios se queden sin vivienda de reposición? ¿Qué sentido tiene hacer depender los derechos de los administrados de una decisión que no les corresponde a ellos (ejecución aislada o conjunta)?

14. Siendo constitucional y legalmente exigible la valoración de los bienes y derechos que se expropian (justiprecio), ¿cómo se debe practicar esta valoración para hacerla equivalente a la entrega de la vivienda de realojo que siendo de VPO, tiene el precio prefijado? ¿Se falsea? ¿Es constitucional?

15. ¿Puede terminar una empresa propietaria minoritaria de terrenos interesada en la actuación de rehabilitación o regeneración formar parte del capital mixto de una empresa pública a través de un convenio y sin concurso público (artículo 19.1.a), como parece que exigiría la legislación de contratación administrativa?

16.  Si las obligaciones de los propietarios de conservación de sus edificios deben tener un sustrato competencial básico igualitario, ¿por qué las exigencias de la calidad, sostenibilidad y eficiencia energética de los edificios imponibles a sus propietarios queda al albur de cada Administración, tanto en lo referido a la delimitación de los edificios que quedan obligados así como en los contenidos de esas mismas obligaciones (artículo 9.1 TRLS)?

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 17. Existiendo la especial vinculación de los recursos de las actuaciones de dotación para financiar otras operaciones de rehabilitación y regeneración urbana a través del Patrimonio Municipal de Suelo (artículo 16.2a. y 39.1TRLS) ¿Cómo se gestiona ahora el PMS que tiene unos recursos afectados preferentemente a construcción de VPO y otros recursos afectados a operaciones de rehabilitación, renovación y regeneración urbana?

18. ¿Cómo debe interpretarse el párrafo cuarto del artículo 16 TRLS? ¿Cuáles son los criterios para determinar que no procede aplicar cesiones de suelo por imposibilidad técnica o económica? ¿Quién y cuándo lo determina? ¿El PGOU, el Plan Especial o la legislación urbanística autonómica (que sería lo más lógico)?

19. En relación a esto mismo, ¿cómo se justifica la inexistencia de otra solución técnicamente viable si se permite la delimitación discontinua de ámbitos en todo el suelo urbano y su cumplimiento vía complejo inmobiliario? ¿Cómo se justifica la inviabilidad económica si han quedado afectados recursos del PMS para viabilizar este tipo de operaciones? ¿Se pueden eliminar cesiones de suelo con destino a dotaciones públicas en un ámbito de suelo urbano y así poder cobrar el 15% de edificabilidad lucrativa de la actuación para aplicarlo en otros ámbitos (mercantilización de la ciudad)?

 20. (Para acabar con un número redondo) ¿Por qué la Administración del Estado pone en el grito en el cielo contra el Decreto andaluz de vivienda, si ellos mismos en el artículo 3.b) de la Ley están exigiendo a las Administraciones Públicas políticas públicas para garantizar la ocupación de viviendas vacías?  

Las respuestas (también las propuestas de interpretación para contestar a las preguntas) serán bienvenidas en este blog o redes sociales.  Gracias

La viabilidad económica en las actuaciones sobre el medio urbano (II)

Prosiguiendo el análisis de la viabilidad de las actuaciones en suelo urbano, y una vez visto el planteamiento legal en relación con las actuaciones de regeneración urbana en el post anterior, nos toca detenernos a analizar el régimen de la viabilidad económica de las actuaciones de rehabilitación edificatoria, regulado en el artículo 11 del Proyecto de Ley.

En las actuaciones de regeneración urbana la exigencia de viabilidad económica no supone ninguna novedad en la medida que las mismas tienen consideración de actuaciones urbanísticas. Pero en las actuaciones de rehabilitación edificatoria esto sí supone una novedad porque hasta ahora las obras exigidas por el deber de conservación eran imponibles directamente a los propietarios de los inmuebles, mediante órdenes de ejecución, por parte de las Administraciones Públicas y sin necesidad de justificar su viabilidad económica. Esta cuestión es importante porque a partir de la entrada en vigor de la ley una comunidad de propietarios de un edificio podría incluso oponerse al cumplimiento de las órdenes de ejecución de imposición de obras de conservación en base a que el Ayuntamiento que las impone no ha justificado su viabilidad.

Actuaciones de rehabilitación edificatoria a los que se exige viabilidad

¿A qué tipo de actuaciones de rehabilitación edificatoria es entonces exigible la memoria de viabilidad económica? ¿A cualquiera? Aquí nos encontramos con el primer problema importante porque el artículo 11 no lo aclara de forma suficiente (la remisión a las actuaciones reguladas en el artículo 10 no es muy afortunada). La respuesta lógica es entender que la exigencia de memoria de viabilidad sólo alcance a:

Aquellas actuaciones y obras citadas sobre el medio urbano que han sido impuestas previamente por las Administraciones Públicas, mediante la previa aprobación de un plan o instrumento de valor jurídico propio de las normas reglamentarias, que haya delimitado los edificios que resultan afectados, pero sólo cuando los mismos alteren la ordenación urbanística (artículo 10 apartado primero, párrafo primero).

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 El desequilibrio entre los derechos y deberes de los particulares es entonces evidente. Porque la imposición de deberes y cargas a los particulares no parece exigir la previa acreditación de la viabilidad económica si estos instrumentos no alteran la ordenación urbanística. Algo que resulta contradictorio porque, precisamente a los efectos de equilibrio económico, no incrementar la edificabilidad urbanística supone una importante merma en los ingresos obtenibles por la operación.

En cualquier caso, la deficiente redacción normativa del artículo 11 requiere una aclaración que se antoja imprescindible porque precisa y concreta hasta qué punto un particular puede oponer la inviabilidad económica para defenderse de unas obras exageradas o desproporcionadas impuestas de forma unilateral por la Administración, todo ello a raíz de la extensión indiscriminada del deber de conservación (artículo 9 del TRLS, ya comentado en una entrada anterior)

La forma de obtener el equilibrio económico

Conviene cuestionarse ahora la curiosa forma cómo el proyecto de ley define el equilibrio económico. El tenor literal de la letra c) no puede ser más desconcertante. Lo reproduzco de forma literal porque no tiene desperdicio:

c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación.

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 Por lo tanto, la memoria de viabilidad económica no garantiza de ninguna manera que los ingresos alcancen el importe del gasto de la inversión. Estos ingresos deben alcanzar sólo a “su mayor parte”, «garantizando el menor impacto posible” en los afectados (conceptos jurídicos indeterminados y bastante imprecisos, la verdad) y todo ello medido dentro del límite económico del deber de conservación. Conviene precisar que este límite deber de conservación, que se incorpora en el artículo 9 del TRLS, sí es concreto y puede suponer una media de … ¡¡50.000 €/vivienda!!

Por lo tanto, a partir de la entrada en vigor del proyecto de ley, las actuaciones que tengan por objeto la rehabilitación edificatoria y la regeneración urbana no tienen que garantizar su viabilidad de modo que los ingresos alcancen el importe de los gastos; sólo tienen que intentar aproximar los ingresos a los gastos con el único límite que los particulares no “palmen” más de los 50.000 €/vivienda antes referidos. Todo un consuelo.

Respecto al capítulo de ingresos en concreto no se exige que los mismos sean obtenibles por los particulares al comienzo de la inversión (que, por cierto, es cuando hay que pagar los costes) sino que pueden conceptuarse como ingresos los futuros ahorros de consumos amortizables en el tiempo. En ningún momento aparece obligación alguna de las empresas suministradoras de financiar los costes de la operación, cuestión que sólo aparece en la ley como potestativa. Por lo tanto, la obligación de financiación será a cargo del particular nuevamente.

Las ayudas públicas también se conceptúan como ingresos. Pero esto lleva aparejado no pocos problemas. Existen subvenciones que no se conceden a la actuación en sí misma sino se otorgan a favor de las personas obligadas para ayudarles a mitigar su coste en razón de sus circunstancias personales ¿Estas ayudas personales pueden ser utilizadas para justificar la viabilidad de una actuación de rehabilitación edificatoria? Si la respuesta es afirmativa, la viabilidad no se garantizaría a todos los afectados por igual. ¿Pueden las futuras deducciones fiscales en el IRPF por inversión en vivienda habitual conceptuarse como ingresos a efectos de justificar la viabilidad de una actuación de rehabilitación edificatoria? Del tenor literal del artículo 11 del proyecto de ley (“ayudas públicas directas e indirectas”) parece que la respuesta puede ser afirmativa.

En resumen

Del análisis del nuevo artículo 11 del proyecto de ley podemos concluir que la viabilidad que se supone que garantiza el proyecto de ley para las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración urbana, no es tal.

  • Primero porque la exigencia de la memoria de viabilidad económica no parece alcanzar a todo tipo de supuestos sino sólo a algunos.
  • Segundo porque se conceptúa como equilibrio económico lo que sólo es un intento de aproximación de los ingresos a los costes de la operación, como se ha visto, pudiendo suponer una desembolso económico muy importante para el particular.
  • Tercero porque se conceptúan como ingresos cualquier tipo de concepto sirva o no para el pago o abono de los costes de la operación, cargando la financiación en las espaldas de los particulares.

Por todo ello resulta muy extraño que se haya utilizado en trámite parlamentario esta supuesta exigencia de viabilidad económica como contrapeso para la defensa del incremento de deberes a cargo de los particulares. ¿Es realmente un contrapeso o es más bien una coartada?

La viabilidad económica en las actuaciones sobre el medio urbano (I)

Una de las principales novedades en la tramitación del proyecto de ley de rehabilitación, renovación y regeneración urbana (haciendo abstracción de la gamberrada de introducir normas que nada tienen que ver con el objeto de la norma) ha sido la aclaración sobre la exigencia de viabilidad económica de las actuaciones de rehabilitación de edificaciones y de regeneración urbana. Se trataría, según el propio dictado del proyecto de ley en su nuevo artículo 11, de minimizar el impacto de la actuación en los sujetos afectados por la actuación.

Esta exigencia la estimo de importancia capital dadas las circunstancias que atraviesa el mercado inmobiliario, las dificultades de acceso a la financiación y el mermado patrimonio de las personas y familias. Pero a continuación la pregunta resulta obligada; ¿Cómo propone el proyecto de ley obtener la viabilidad económica asociada a una operación de mejora de los tejidos urbanos degradados, obsoletos o vulnerables? La respuesta puede parecer evidente;  incrementando ingresos o reduciendo gastos.

La experiencia me ha enseñado que las operaciones urbanísticas de regeneración urbana (incluyendo derribos y realojos, reurbanizaciones, descontaminación de suelos contaminados, etc.) son económicamente deficitarias por definición; de forma que tan sólo el protagonismo en la ejecución de la actuación de una administración pública, o una sociedad urbanística actuando por delegación de la misma, puede hacerla posible sobre la base de poner mucho dinero público encima de la mesa. Pero, lógicamente, para ello no hace falta redactar ex novo ninguna norma.

Entonces la forma más directa de incrementar ingresos es aumentando la densidad o la edificabilidad urbanística de la actuación. Dicho incremento de edificabilidad tiene un procedimiento, unos límites y unos deberes asociados a la actuación que aseguran (o deberían asegurar) el buen resultado urbanístico final de la operación de redensificación. En casos de regeneración urbana, este buen resultado consiste en la corrección del grado de obsolescencia, degradación o vulnerabilidad de los edificios o de la urbanización de dichos ámbitos urbanos. Si esta práctica se hace de forma legal y dentro de unos límites que fijen unos términos razonables (al contrario de lo que se expresa en la foto), nada hay que objetar la misma.

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 Más preocupa el método de buscar el equilibrio económico de la operación sobre la base de reducir deberes o cargas vinculadas a la actuación. Porque la reducción de deberes o cargas se hace siempre en detrimento de las personas afectadas o del interés público urbanístico. Esto es, siempre sale alguien perdiendo salvo el promotor de la actuación que, lógicamente, sale ganando. Son varias las técnicas que utiliza el proyecto de ley para ello. Vamos a identificar algunas de ellas;

  1. Reducción (y posterior amnistía temporal) del estándar de vivienda protegida a las actuaciones en suelo urbano, cuya definición se amplía para poder recoger este tipo de supuestos – artículo 10.1b) en relación con el artículo 12 del TRLS -.
  2. Cercenamiento, comentado en entradas anteriores, de los derechos de las personas afectadas por la actuación en relación al derecho de realojo.
  3. Desvincular las obras de urbanización de los deberes de los propietarios de suelo, que quedan entonces de responsabilidad pública (artículo 11 del proyecto de ley).
  4. Volatilizar la participación de la administración en las plusvalías generadas por la actuación urbanística en este tipo de operaciones (artículo 16.2 TRLS).
  5. Amnistiar este tipo de operaciones urbanísticas de entregas de suelos para uso público o de interés general (artículo 16.4 TRLS)
  6. Recurrir a los Patrimonios Públicos de Suelo como vía de financiación de las actuaciones de regeneración urbana (artículos 16.2 y 37 de TRLS)

No se está en contra de que este tipo de actuaciones tengan una viabilidad sino de la forma de obtenerla. Si la viabilidad de la actuación se busca como un fin en sí misma, de forma que se pongan en práctica de forma conjunta e indiscriminada estas técnicas de obtener más ingresos y de liberarse de deberes urbanísticos (incremento de aprovechamientos o densidades, provocando la expulsión de su población residente y la reducción de cargas urbanísticas eximiendo de entrega de suelos dotacionales), el resultado urbano final de la operación no supondrá en ningún caso una mejora de la sostenibilidad y la calidad del medio urbano sino exactamente todo lo contrario.

No parece de recibo sacrificar en nombre de la sostenibilidad y la calidad del medio urbano los contenidos más básicos del “derecho a la ciudad” y que se concretan, por ejemplo, en el derecho de acceso a una vivienda (reduciendo reserva de suelo para vivienda protegida), la protección de la población residente (no garantizando su derecho realojamiento o rebajando sus contenidos) o la mejora de sus condiciones urbanas a través de la obtención de suelos dotacionales para su bienestar (eximiendo a las actuaciones urbanísticas de dotar, por ejemplo, de espacios con destino a zonas verdes y espacios libres o para escuelas u otros equipamientos).

Sería oportuno abogar por una discriminación de estas técnicas en función del impacto público urbanístico esperado. En este sentido, apoyo sin fisuras que los Ayuntamientos no puedan “hacer negocio” sacando dinero con este tipo de actuaciones o bien que tengan la obligación legal de reinvertir este mismo dinero en otras zonas y actuaciones más necesitadas de su término municipal. Porque, al fin a la postre, la mejora de la calidad del medio urbano de ámbitos urbanos degradados es precisamente una de las principales responsabilidades municipales.

Pero con la misma determinación hay que denunciar el atropello que suponen artículos como el 16.4 del TRLS (y no me refiero sólo al ámbito competencial, que también) al habilitar a los planes urbanísticos, por ejemplo, al sacrificio de los suelos dotacionales en este tipo de actuaciones so pretexto de una necesidad económica de la actuación (y de la necesidad del Ayuntamiento de cobrar su porcentaje de cesión de plusvalías). Todos sabemos que no resulta muy complicado para un plan urbanístico justificar una inviabilidad económica de las actuaciones que propone sobre la base de exagerar las cargas atribuidas a la actuación a favor de la economía presupuestaria municipal.

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 Y en relación con esto mismo (¡qué casualidad!) ya se está hablando en un congreso de urbanismo celebrado hace pocos días en Valencia por parte de reputados abogados y catedráticos de derecho urbanístico que el cambio de escenario económico del mercado ha derivado en minusvalías lo que antes se consideraban plusvalías urbanísticas. Y que la atribución desproporcionada de cargas urbanísticas por parte del Ayuntamiento debería poder generar responsabilidad de la propia administración municipal. Por lo que más vale que “hilemos fino” y nos tomemos en serio este tema.

La viabilidad económica no se puede convertir en una coartada a través de la que se enfrentan aspectos que no deberían poder ser susceptibles de transacción como, por ejemplo, los derechos de las personas o el interés público urbanístico (artículo 3 TRLS). Lo más dañino es el mensaje que se traslada al mundo urbanístico de que los derechos de la ciudadanía pueden ser objeto de transacción económica dando paso a una auténtica “mercantilización” del derecho a la ciudad. Como si el urbanismo no estuviera ya suficientemente denostado.

Del Anteproyecto al Proyecto de Ley de Rehabilitación y Regeneración Urbana

A continuación resumo los aspectos más significativos que, a mi entender, ha sufrido el texto del Anteproyecto de Ley. Estas modificaciones se deben a los informes técnicos recabados por el Ministerio de Fomento (Consejo de Estado, etc.) y al proceso de consulta (¡no participación!) ciudadana.

Respecto de los informes técnicos resalta el importante “peinado” que ha sufrido el texto del Anteproyecto por motivos de orden competencial – sobre todo, por competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas en materia urbanística-. Seguramente también, estos mismos informes han determinado la incorporación de algunas modificaciones de carácter técnico así como de orden sistemático (cambiando la localización de los artículos) en el texto final del proyecto de ley. Por descarte, el resto de las modificaciones se puede intuir que se derivan de este proceso de consulta ciudadana.

A mi entender, el procedimiento que se sigue no es correcto porque las modificaciones introducidas por el Ministerio tras la consulta ciudadana no son dictaminadas jurídicamente por el Consejo de Estado. Este dictamen es indudable que representa una garantía de solvencia jurídica, del que quedan por tanto excluidas las modificaciones introducidas a última hora por el Ministerio tras la consulta ciudadana. Esta consideración resulta crucial porque algunas modificaciones introducidas “de soslayo” a última hora tienen un calado muy considerable. En concreto, ya adelanto que el nuevo texto propuesto para el párrafo cuarto del artículo 16 del Texto Refundido de la Ley de Suelo merece (sólo él) que corran “ríos de tinta”.

Adjunto a esta entrada un cuadro comparativo de los cambios del texto articulado que he podido descubrir en el texto articulado entre el texto del proyecto de ley y su precedente anteproyecto. Lo incorporo con el propósito de que pueda servir de ayuda y al mismo tiempo me excuse de incidir en todos y cada uno de los aspectos resaltados. Para no aburrir al paciente lector, me centraré en los cambios detectados entre ambos textos normativos que son más significativos y de mayor importancia, en una valoración (personal) y de urgencia.

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Respecto al Informe de Evaluación de Edificios (IEE)

En el artículo 2 (definiciones) se introduce sibilinamente el primer cambio pero que es muy importante. Se cambia el término “vivienda habitual” por “residencia habitual”. Y se asimila al concepto “tipología residencial de vivienda colectiva” otros edificios que no son estrictamente viviendas pero tienen un uso asimilado al residencial (alojamientos, hoteles, hostales, etc.) Ello supone la extensión de las obligaciones de contar con el Informe de Evaluación de Edificios (artículo 4 del Proyecto de Ley) a este tipo de edificaciones, lo que extiende el ámbito de aplicación típico de las ITE en las Comunidades Autónomas (que suelen afectar sólo a las viviendas).

Se propone también un régimen del IEE mejor coordinado con las ITE que el que se proponía en el Anteproyecto. De esta forma, ya no existen dos informes de forma paralela (duplicidad) sino que la existencia de la obligación de ITE exime la tramitación de un nuevo informe IEE. De esta forma el IEE se configura como obligación de mínimos para las ITE y sólo son exigibles en ausencia de ITE. Así, se añade un párrafo del siguiente tenor literal;

“Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un Informe de Inspección Técnica que ya permita evaluar los extremos señalados en las letras a) y b) anteriores (conservación y accesibilidad), se podrá complementar con la certificación referida en la letra c), y surtirá los mismos efectos que el informe regulado por esta Ley. Asimismo, cuando contenga todos los elementos requeridos de conformidad con aquélla normativa, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en cuanto a la posible realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística aplicable”.

Las consecuencias jurídicas de infringir del deber de disponer de IEE también se asimilan al régimen de las ITE.

“5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación regulado por este artículo y la Disposición Transitoria única tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de inspección técnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido”

Finalmente, la periodicidad mínima exigible para la revisión de los IEE es de diez años y no de quince, como se preveía en el Anteproyecto.

En lo relativo a la titulación requerida para la emisión de este tipo de informes el proyecto de ley reconoce la habilitación técnica de aquellos profesionales que pueden firmar proyectos de construcción de edificaciones. No obstante, en la Disposición Adicional Tercera (nueva) se instituye una titulación específica para poder emitir y firmar este tipo de informes en directa competencia con los profesionales del ramo.

Respecto al deber de conservación

El deber de conservación se traslada al artículo 9 del Texto Refundido de la Ley de Suelo. El traslado del artículo no se ha hecho de forma correcta de modo que resulta imposible saber si este deber de conservación incluye o no los deberes de mejora de “calidad y sostenibilidad” de la edificación.

Parece que la voluntad del Ministerio es extender la obligación de conservación también a las obras de mejora de calidad y sostenibilidad, como era ya en el texto del anteproyecto; aspecto que ya he analizado y criticado en una anterior entrada en este mismo blog (me gustaría ver al Ministerio de Fomento exigiendo también a todos los coches sin excepción la adopción de mejoras costosas con carácter obligatorio en sus motores para reducir la emisión de gases y el consumo de gasolina, tras pasar por las ITV). En todo caso, la redacción técnica del artículo es manifiestamente mejorable en un tema de tanta importancia como este. Esperemos que en el trámite parlamentario este tema se aborde con la atención que merece.

Respecto a actuaciones de rehabilitación, regeneración y reforma urbanas

En relación a esta regulación, los cambios más numerosos son los referidos a los temas competenciales. Así, desaparecen en el artículo 7 del proyecto de ley las definiciones de cada tipo de actuación (rehabilitación, regeneración y renovación), seguramente, por entenderse que es una materia urbanística y de competencia de las Comunidades Autónomas. En la misma línea, los cambios del nuevo artículo 14 del TRLS.

En lo relativo a la ordenación de este tipo de actuaciones, son dos las modificaciones que resaltan por encima de las demás. Primero, desaparece el párrafo cuarto del anteproyecto que definía aquellas obras e instalaciones de mejora de eficiencia energética en las que se excluía la consideración de aumento de edificabilidad, nuevamente por temas competenciales. Ahora sólo se legitima en el párrafo tercero del artículo 10, respecto a estas mismas obras, la ocupación del dominio público (y además con menos generosidad que en el anteproyecto)

Por otra parte, la farragosa regulación de la viabilidad económica de este tipo de actuaciones del anteproyecto, ahora queda remitida al artículo 15.4 del TRLS, prácticamente con la misma redacción. Pero debe hacerse notar que ahora la viabilidad económica sólo se exige a la ordenación (planificación) de este tipo de actuaciones, pero no a las unidades de gestión de las mismas sin alterar la ordenación. Lo cual, no deja de ser inexplicable.

Respecto a la regulación de estas últimas actuaciones de gestión, nuevamente resalta el peinado competencial al que se ha sometido. Así el artículo 11 del proyecto de ley, se limita a exigir aquellos documentos que son competencia del Estado por su afección al régimen de propiedad (equidistribución y realojo)

En el resto de artículos de este capítulo, las modificaciones también son en su mayoría exigibles por problemas de competencia por su colindancia clara con la materia urbanística.

Modificaciones del Texto Refundido de Ley de Suelo (TRLS)

Además de las ya comentadas transposiciones (no siempre felices) de artículos del anteproyecto al TRLS, el texto permanece sustancialmente igual entre el anteproyecto y el proyecto de ley, con las siguientes salvedades (detectadas de un rápido vistazo);

1. El artículo 9.8d) TRLS. El anteproyecto exigía licencia para la tala de masas arbóreas y vegetación arbustiva cuando puedan afectar al paisaje. Ahora, en el Proyecto de Ley TRLS se dice (más restrictivamente) que sólo están sujetas a licencia las siguientes talas;

«d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha exigencia se derive de la legislación de protección del domino público.»

2. Por otra parte, el artículo 14 vuelve a “restaurar” el régimen vigente en materia de las “actuaciones de dotación” y que el anteproyecto (de una forma bastante atrevida, por cierto) se proponía alterar proponiendo otra tipificación distinta de las actuaciones de transformación urbanística.

3. La “guinda” (la guindilla, sería mejor decir) se introduce en el nuevo párrafo cuarto del artículo 16, y que no figuraba en el anteproyecto. Dudo mucho que este párrafo haya sido dictaminado por el Consejo de Estado. Yo me lo he tenido que leer varias veces para entender lo que, en realidad, se propone. En opinión puramente personal, supone un “torpedo en plena línea de flotación” del modelo urbanístico del siglo XX y XXI. Lo transcribo simplemente para que vayan abriendo boca porque, como ya he anunciado antes, sólo él ya merece una entrada que publicaré posteriormente.

4. Con independencia de lo establecido en los apartados anteriores, con carácter excepcional y siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solución técnica o económicamente viable, los instrumentos de ordenación urbanística podrán eximir del cumplimiento de los deberes de nuevas entregas de suelo que les correspondiesen, a actuaciones sobre zonas con un alto grado de degradación e inexistencia material de suelos disponibles en su entorno inmediato. La misma regla podrá aplicarse a los aumentos de la densidad o edificabilidad que fueren precisos para sustituir la infravivienda por vivienda que reúna los requisitos legalmente exigibles, con destino al realojamiento y el retorno que exija la correspondiente actuación.

También adjunto cuadros comparativos de los textos legislativos vigentes y las propuestas de modificación de los mismos para facilitar el análisis y lectura del Proyecto de Ley. Espero que sean de utilidad!!

CUADRO COMPARATIVO EDIF

CUADRO COMPARATIVO LPH

CUADRO COMPARATIVO TRLS

Anteproyecto de Rehabilitación y Regeneración Urbana. El derecho de realojo

Visto el interés que ha suscitado mi anterior entrada sobre el tratamiento que el anteproyecto dispensa al deber de conservación de los propietarios de edificios, me animo a publicar este segundo post que tiene como objeto el análisis del régimen jurídico que se prevé al derecho de realojo. También lo hago en mi calidad pasada de responsable de un gran equipo de profesionales que, desde el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, gestionó las mayores operaciones de regeneración urbana y realojamiento de Euskadi en la última década.

 Para los menos iniciados, conviene aclarar, resumiendo mucho, que el derecho de realojo es el derecho que tiene un particular, ocupante legal de una vivienda, a disponer de otra vivienda de sustitución en el supuesto de que una actuación urbanística suponga la desaparición de su vivienda habitual.  Por lo tanto, este derecho viene a consistir en el que el promotor de la actuación urbanística se ve obligado (como una carga urbanística más) a ofrecerle al afectado una vivienda de sustitución y que, por imperativo legal, se la debe ofrecer en condiciones de precio (venta o alquiler) de las viviendas de protección oficial. Finalmente, simplemente aclarar que la doctrina del Tribunal Constitucional confirma que, al tratarse de un derecho de la ciudadanía, la competencia plena de su regulación corresponde inequívocamente al Estado.

Por lo tanto, entiendo que el tema merece un análisis detenido. Especialmente en lo referido a los supuestos de hecho, en qué actuaciones urbanísticas, asiste este derecho de realojo al afectado por una actuación urbanística y en cuáles no. Y es que el régimen jurídico del realojo es radicalmente transformado por el Anteproyecto y convendría generar cierto constraste sobre los mismos porque, en mi opinión, podría dar lugar a importantes injusticas.

En primer lugar, destacar que el artículo 110.2 de la Ley 2/2011, de Economía Sostenible (en adelante LES), hoy vigente, otorga a las actuaciones de renovación y rehabilitación urbana la condición de «actuaciones de transformación urbanística, de conformidad con lo previsto en el artículo 14.1 del texto refundido de la Ley de Suelo (…)». Esto supone que a este tipo de actuaciones de regeneración y rehabilitación también les son de aplicación el conjunto de deberes regulados en el artículo 16 del TRLS. Pues bien, este artículo 16 en su apartado primero letra e) recoge con claridad el derecho de realojo así como el derecho de retorno (en el caso de los ocupantes sean arrendatarios). Ninguna duda puede caber hoy en día que en el caso de una actuación suponga la desaparición de la vivienda habitual, sea esta de regeneración urbana o de rehabilitación (piénsese en una edificación rehabilitada con alteración de la distribución interior del edificio), al afectado le asistirá el derecho de realojo o retorno, según corresponda.

 Por eso conviene llamar especialmente la atención de lo que se propone en el Anteproyecto de ley porque esta garantía general ha desaparecido. Efectivamente, el anteproyecto excluye la condición de «actuaciones de transformación urbanística» a las llamadas «actuaciones edificatorias». Al deslindar las actuaciones edificatorias (nuevo artículo 14.2 del TRLS), ya no asistiría el derecho de realojo general de la LES a los afectados por este tipo de actuaciones:

    • Nueva edificación o sustitución de la edificación existente
    • Regeneración urbana con urbanización complementaria
    • Rehabilitación de edificios

El derecho de realojo o reotorno en estos supuestos quedarían regulados ahora por el nuevo artículo 15 del Anteproyecto de Ley. Pero en este artículo, si se lee con detenimiento su párrafo segundo, NO se garantiza el realojo de ocupantes legales de vivienda habitual en actuaciones aisladas (las edificatorias) en las que no se actúe por expropiación. Para este supuesto sólo se está garantizado el derecho de retorno de arrendatarios.

Probablemente el legislador esté entendiendo que la participación inicial de los propietarios de vivienda representa una cuota de participación suficiente que garantizaría la titularidad de la vivienda de sustitución, una vez finalizada la actuación de rehabilitación. Pero ello no siempre tiene por qué ser así. Puede ocurrir, por ejemplo, que el importe elevado de las obras junto con la re-distribución interior del edificio coloque a los propietarios en una situación de no poder afrontar las derramas que les corresponderían para tener acceso a esa vivienda. De esta forma se está otorgando al promotor (agente rehabilitador) la posibilidad de forzar una “reparcelación interior” de la propiedad horizontal en el que «se ahogue» económicamente al antiguo ocupante-propietario de vivienda de forma que no pueda adquirir derechos suficientes para adquirir una vivienda de sustitución (que ya no se tendría que ofrecer a precios de VPO, al no existir derecho de realojo). El supuesto no es tan irreal si se considera el supuesto de edificios necesitados de una fuerte rehabilitación y con ocupantes legales con pocos recursos económicos para afrontarlas.

Si se quiere evitar ese efecto, el anteproyecto debería dejar claro en el artículo 15.2 la subsistencia del derecho de realojo para aquellos propietarios en los supuestos en que la propiedad original de la vivienda (incrementado con la aportación derivada del estricto deber de conservación) no diera derecho en la futura reparcelación interior del edificio a una vivienda rehabilitada de iguales dimensiones y características a las que actualmente disfruta . Todo lo demás es manifiestamente injusto.

Todavía es más sorprendente lo dispuesto en el artículo 15.1.a) del anteproyecto que regula el realojo en los supuestos en los que se actúe por expropiación (con o sin beneficiario) tanto en actuaciones conjuntas como aisladas. En este tipo de casos, por contra de lo que acabamos de ver, parece querer garantizarse el derecho de realojo en cualquier caso. Quizás porque en estos casos el protagonismo de la gestión lo asume una Administración Pública, no un promotor privado. En estos casos, la indemnización (justiprecio) de la expropiación de su vivienda habitual se hace corresponder con la entrega de la vivienda de realojo. No sería entonces posible que los afectados se quedaran sin realojo por motivos económicos porque, por muy baja que fuera la indemnización expropiatoria, esta se haría al menos corresponder con la entrega de la vivienda de sustitución.

 El problema radica en que esto tiene poco pase constitucional tal como está redactado. Es muy habitual poder comprobar en este tipo de supuestos de regeneración y renovación urbana que las viviendas que son objeto de expropiación son muy distintas las unas de las otras. Si se equipara justiprecio y vivienda de realojo, no sería extraño encontrarnos con supuestos en que se esté justipreciando (por entrega de idénticas viviendas de realojo) por el mismo valor bienes y derechos expropiados de condiciones muy diferentes. Conviene traer a colación la dicción literal del artículo 33.3 de la CE cuando habla de forma expresa de que nadie podrá ser privado de sus bienes sin la “correspondiente indemnización”. En este caso, no se cumpliría este requerimiento porque la indemnización (vivienda de realojo) no tiene por qué guardar correspondencia con los bienes y derechos expropiados. Además, la experiencia enseña que la valoración e indemnización de forma individualizada de cada uno de los bienes (viviendas) y derechos, aunque sea dentro de la misma Unidad de Ejecución con iguales aprovechamientos e iguales cargas, es una técnica avalada por la jurisprudencia.

Esta disparidad de tratamiento jurídico del derecho de realojamiento entre agentes privados y públicos no tiene ningún sentido. Carece de toda lógica que los derechos de los propietarios de vivienda habitual se hagan depender del hecho de si la actuación es aislada o es conjunta o bien del sistema de gestión que se hubiere elegido (expropiación o gestión reparcelatoria) porque son decisiones públicas en las que el particular no puede influir. Por otra parte, es abiertamente inconstitucional hacer coincidir siempre y en todo caso la indemnización expropiatoria con la entrega de viviendas de realojo en régimen de propiedad porque se estarían tratando de forma igual situaciones de expropiación de bienes y derechos muy diferentes. Si se quiere garantizar el realojo en todo caso, con independencia del valor de lo expropiado, este realojamiento se podría materializar, por ejemplo, en viviendas sociales de menor precio o en régimen de alquiler social (como, por cierto, viene haciendo el Gobierno Vasco desde hace ya años).

 En resumen, nuevamente debemos llamar la atención sobre el efecto perverso de la búsqueda de la rentabilidad inducida a favor del «agente rehabilitador» en estas operaciones de regeneración y rehabilitación urbana. Rentabilidad y viabilidad económica que se propone el legislador conseguir sobre la base del incremento indiscriminado de deberes a cargo de los propietarios originales de viviendas (ver comentario sobre el deber de conservación en la anterior entrada) y la volatilización de derechos de realojamiento de sus ocupantes en las actuaciones de rehabilitación o reedificación privadas. Todo ello en perjuicio de las personas con menores recursos económicos y que viven en los barrios más necesitados de regeneración o rehabilitación. Este fenómeno de expulsión de la población menos pudiente de los barrios regenerados, es una consecuencia social que el Urbanismo debería impedir o acotar, no fomentar como parece que se propone.

Aprovecho para reafirmar mi convencimiento de la necesidad de actuar (incluso de forma urgente) sobre los tejidos urbanos existentes (urbanizados y edificados) en nuestros pueblos y ciudades. Pero esta política pública de actuación no tiene sentido que copie los instrumentos de actuación y mecanismos de financiación que se han arbitrado para «extender la ciudad» (técnicas de ensanche de poblaciones) y que tiene por exclusivo objeto el reparto de las plusvalías producidas por la acción urbanística sobre «el suelo». En este tipo de actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana estamos hablando de entornos urbanos y de viviendas donde las personas viven y se desarrollan. Y el respeto que nos deben merecer las personas exigiría a las Administraciones Públicas «actuar de otra forma». Desgraciadamente, sospecho que el anteproyecto está muy lejos de conseguirlo.